TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01071 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3IYN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 DECEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01833

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 10 Novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société [Adresse 7][Localité 8]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Hervé ITTA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :G0655

ET :

La société SAS MR

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Michel ORSINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :B0943

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2016, la SCI [Adresse 5] EPINAY a consenti à la société SIP un bail commercial portant sur des locaux situés à EPINAY SUR SEINE, [Adresse 2], « dans la cour local du fond, au premier étage nu et non agencé un plateau et des combles ».

Le 10 mars 2022, le liquidateur judicaire de la société SIP a cédé le fonds de commerce de cette société à la société MR, lequel comportait le droit au bail du local de stockage (contrat du 1er novembre 2016) et le droit au bail sur un local commercial (contrat du 12 avril 2011), les deux étant situés à [Localité 9], [Adresse 2].

Le 11 juin 2024, la SCI [Adresse 5] EPINAY a fait délivrer à la société MR un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 11.941,23 euros.

Puis par acte du 18 juin 2025, la SCI [Adresse 5] EPINAY a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société MR, pour voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société MR, ainsi que celle de tous occupants de son chef, hors des locaux ;

— condamner la société MR à lui payer la somme provisionnelle de 21.305,35 euros au titre des échéances impayées arrêtée au 3 juin 2025 ;

— condamner la société MR à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500 euros, jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

outre la condamnation de la société défenderesse à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2025.

À l’audience, la SCI [Adresse 5] EPINAY sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement de l’arriéré à la somme de 25.845,87 euros, arrêtée au 31 octobre 2025.

Elle précise que la société défenderesse a repris deux baux souscrits par la société SIP, et que la présente instance ne concerne que le local de stockage situé en fond de cour. Elle ajoute que le contrat de bail portant sur le local commercial fait l’objet d’une procédure distincte.

Elle explique également que l’agence régionale de santé a constaté le 19 juillet 2021 que la société SIP donnait à bail une partie des locaux à des particuliers dans des conditions insalubres, mais que cela s’est fait sans son autorisation. Elle indique que la société défenderesse ne l’ignorait pas lorsqu’elle s’est portée acquéreur du fonds de commerce, l’acte de cession prévoyant qu’elle ferait son affaire de cette situation.

Elle fait également valoir que l’opposition à commandement dont la société défenderesse se prévaut concerne le contrat du 12 avril 2011.

En réplique, la société MR sollicite du juge des référés qu’il :

— ordonne un sursis à statuer dans l’attente de la décision sur opposition au commandement de payer ;

— constate que les locaux sont squattés et ne peuvent pas être utilisés suivant leur destination par la société MR ;

— constate que la partie demanderesse manque à son obligation de délivrance ;

— dise qu’elle est bien fondée à opposer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers, cette impossibilité totale d’usage remplissant la condition de gravité exigé ;

— juge que les prétentions de la partie demanderesse se heurtent à une contestation sérieuse ;

— juge que la juridiction des référés n’est pas compétente pour prononcer la résiliation d’un bail à usage professionnel et l’expulsion du preneur ;

— déboute la SCI [Adresse 6]EPINAY de l’intégralité de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— suspende la clause les effets de la clause résolutoire et lui accorde des délais de paiement d’au moins 20 mois pour apurer sa dette locative ;

Elle fait valoir à l’appui de ses demandes que :

— depuis l’acquisition du fonds, une partie substantielle des locaux objets des baux demeure matériellement indisponible du fait d’occupations illicites persistantes, faisant obstacle à toute exploitation commerciale effective, contrainte qui n’a pas été levée malgré les diligences entreprises ;

— cette impossibilité totale démontre que la partie demanderesse manque à son obligation de délivrance et ce manquement justifie que soit opposée l’exception d’inexécution et la suspension du paiement des loyers ;

— le commandement de payer a fait l’objet d’une opposition/contestation signifiée le 12 juillet 2024 et une procédure est actuellement pendante devant le juge de l’exécution de [Localité 4] ;

ensemble de circonstances qui justifient que soit prononcé un sursis à statuer et caractérisent également une contestation sérieuse.

Sur la demande de délais, elle explique qu’elle a fait le choix de reprendre le fonds dans la perspective de faire vivre un petit quartier de la ville d'[Localité 8] et de permettre à ses habitants de bénéficier d’un commerce de proximité supplémentaire, et qu’elle souhaite voir perdurer son activité.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’article 1343-5 précité précise notamment que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 11 juin 2024 pour le paiement de la somme en principal de 11.941,23 euros.

La société défenderesse n’a pas justifié avoir réglé cette somme dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement de payer.

Par voie de conséquence, le bail encoure une résiliation de plein droit le 12 juillet 2024.

Sur les moyens soulevés en défense, il convient de relever que :

— les pièces produites en lien avec une opposition formée à un commandement de payer ne concerne pas le contrat de bail du 1er novembre 2016 (l’opposition vise un commandement de payer la somme de 19.820,18 euros lequel fait mention d’un contrat de bail signé le 12 avril 2011) ;

— l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 19 juillet 2021 concerne les locataires des locaux commerciaux et des bureaux situés à [Localité 9], [Adresse 2], et en particulier la société SIP, dont il est constaté qu’ils ont mis les locaux loués à disposition à des fins d’habitation ; cet acte met les mêmes locataires en demeure de faire cesser cette mise à disposition et de remédier à la situation d’insalubrité de l’ensemble immobilier ; et il prévoit la cessation de l’exigibilité des sommes dues en contrepartie de l’occupation des logements ;

— l’acte de cession du fonds de commerce au profit de la société MR prévoit expressément que l’acquéreur a « été informé de la situation d’occupation des locaux et de ce que le local de stockage mitoyen et le local situé au premier étage au-dessus de la boucherie sont occupés par des tiers sans autorisation du bailleur et qu’un arrêté préfectoral du 29 juillet 2021 a constaté la sur-occupation et l’insalubrité du local, et a déclaré en faire son affaire personnelle ».

Dans ces circonstances, la société MR ne peut se prévaloir d’une contestation sérieuse tirée d’un défaut de délivrance du bien objet du contrat par la société demanderesse. Elle ne peut pas plus invoquer une suspension de son obligation de paiement du loyer, dès lors que l’arrêté ne vise que les sommes dues en contrepartie de l’occupation des logements.

Par ailleurs, s’agissant de la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire, elle sera rejetée, d’une part au motif que le décompte communiqué à l’audience arrêté au 31 octobre 2025 démontre que les incidents de paiement sont anciens, que la dette représente plus de 22 échéance et que le dernier paiement réalisé date du mois de janvier 2025 et d’autre part que la société demanderesse ne justifie pas qu’elle est désormais en mesure de faire face au paiement régulier des échéances.

Et eu égard à l’ensemble de ces éléments, le sursis à statuer ne se justifie pas.

L’obligation de la société MR de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de la société MR causant un préjudice à la SCI [Adresse 6]EPINAY, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux.

La demanderesse justifie par ailleurs, par la production du bail, du commandement de payer, et du décompte arrêté au 31 octobre 2025, que la société MR reste lui devoir une somme de 25.845,87 euros, échéance d’octobre 2025 incluse (loyers et indemnités d’occupation).

La société MR sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

La société MR, succombant, sera également condamnée aux dépens.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la SCI [Adresse 6]EPINAY la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 12 juillet 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société MR et de tous occupants de son chef hors des locaux situés à [Localité 9], [Adresse 2], « dans la cour local du fond, au premier étage nu et non agencé un plateau et des combles » ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société MR à payer à la SCI [Adresse 5] EPINAY une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société MR à payer à la SCI [Adresse 5] EPINAY la somme de 25.845,87 euros ;

Condamnons la société MR à supporter la charge des dépens ;

Condamnons la société MR à payer à la SCI [Adresse 5] EPINAY la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 16 DECEMBRE 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT