TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/02296 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2YCT

Minute : 25/00318

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA “RESIDENCE LES COTEAUX DE [Localité 9]”

Représentant : Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

Madame [J] [C]

Monsieur [R] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Octobre 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “LES COTEAUX DE [Localité 9]”,

située [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la société SGA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne CITYA SGA, SAS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

ayant pour avocat Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [J] [C],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [S],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] sont propriétaires de lots n°49, 259 et 556 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettres recommandées en date du 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société SGA, Société de Gestion et d’Administration Immobilière, société par actions simplifiée a, par l’intermédiaire de son conseil mis en demeure Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] de payer la somme de 1900,00 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Coteaux de [Localité 9] » a fait assigner Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de proximité du Raincy aux fins de :

condamner solidairement Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Coteaux de [Localité 9] » la somme de 1.845,60 euros, correspondant à :

1015,20 euros à titre principal, charges arrêtées au 7 février 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 janvier 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;

830,40 euros au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

condamner solidairement Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Coteaux de [Localité 9] », la somme de 3500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamner solidairement Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Coteaux de [Localité 9] » la somme de 2.144,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

condamner Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] aux entiers dépens et ce compris le coût de l’assignation ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose que Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement malgré diverses relances et mises en demeure. Il indique que leur compte individuel présente un solde débiteur de 1015,20 euros au titre d’arriéré des charges arrêtées au 7 février 2025 et la somme de 830,40 euros au des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien-fondé à obtenir la condamnation de défendeurs au paiement de dommages et intérêts de la somme de 3500,00 euros.

Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] cités à étude ne comparaissent pas ni personne pour leur représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 23 décembre 2021, 30 novembre 2023, et 10 décembre 2024, approuvant les comptes arrêtés au 30 juin 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024-2025 du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et l’exercice 2025-2026 du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 15 janvier 2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024, 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En application de l’article 1310 du code civil, aucune solidarité ne s’attache de plein droit à la qualité de coïndivisaire en l’absence de toute clause contraire du règlement de copropriété.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » situé [Adresse 2] la somme de 1015,20 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété, arrêtées au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 janvier 2025.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 830,40 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure par avocat, le 23 janvier 2025, facturée à 198,00 euros.

Les courriers de relances du 17 mai 2024, du 30 juillet 2024, du 9 août 2024, du 19 novembre 2024, antérieurs à la mise demeure, ne constituent pas de frais nécessaires de recouvrement.

Il convient également de déduire la somme de 480,00 euros au titre de frais de « contentieux » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les [Adresse 8] » situé [Adresse 2] la somme de 198,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des éléments produits que sans justifier de raison valable Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] ne payent pas régulièrement les charges de copropriété impayées ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » situé [Adresse 2], la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » situé [Adresse 2], la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » situé [Adresse 2], la somme de 1015,20 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété, arrêtées au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 janvier 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » situé [Adresse 2], la somme de 198,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » situé [Adresse 2], la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » situé [Adresse 2] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [C] et Monsieur [R] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT