RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00365 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZJ7

MINUTE N° : 24/00199

Copie exécutoire délivrée

aux parties le 03/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

CDC HABITAT prise en la personne de son mandataire CDC HABITAT OUTRE MER

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS de la REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madeline ROYO,

Assistée de : Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 février 2021, la SAEM CDC HABITAT a, par l’intermédiaire de son mandataire, le GIE CDC HABITAT OUTRE-MER, donné à bail à Monsieur [G] [W] un appartement à usage d’habitation n°47 situé [Adresse 3] à [Localité 6] (974) pour un loyer mensuel de 323 euros et une somme de 40 euros à titre de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 323 euros versé lors de la conclusion du contrat.

Monsieur [G] [W] n’ayant pas régulièrement payé les sommes dues à la société bailleresse, la SAEM CDC HABITAT lui a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 28 septembre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [G] [W] n’ayant pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui lui était imparti, la SAEM CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT-PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisée à faire procéder sous astreinte à l’expulsion de Monsieur [G] [W], des occupants de son chef et à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement à ses frais exclusifs et à ses risques et périls et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au défendeur et les effets de la clause résolutoire suspendus, elle demande au juge de prévoir une clause de déchéance en cas de défaut de paiement d’une seule échéance ou des loyers et charges courants à leur date exacte.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2024.

Après un renvoi, ordonné à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l’audience, la SAEM CDC HABITAT, représentée par Maître [B], maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait à la somme de 2 200,10 euros suivant décompte daté du 31 octobre 2024.

Bien que régulièrement convoqué par acte signifié par commissaire de justice à personne le 4 juillet 2024, Monsieur [G] [W] n’a pas comparu et n’a pas été non plus représenté. La décision, de premier ressort, sera donc réputée contradictoire, en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Le bordereau de carence établi par le travailleur social du service polyvalence insertion de [Localité 6] a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture à l’audience.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la SAEM CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier daté du 16 septembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d’habitation conclu le 24 février 2021 entre la SAEM CDC HABITAT et Monsieur [G] [W] prévoit une clause résolutoire selon laquelle « à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance, (…) le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le 28 septembre 2021, la SAEM CDC HABITAT a fait délivrer à son locataire un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d’un montant de 1 073,13 euros.

Dans cet acte qui comportait les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, la SAEM CDC HABITAT se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, à la date du 29 novembre 2021, le locataire ne s’était pas acquitté du montant de sa dette locative.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n’a pas permis à Monsieur [G] [W] d’apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 29 novembre 2021.

Toutefois, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le juge peut, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’absence de Monsieur [G] [W] à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif. Au surplus, il ressort du décompte produit aux débats et daté du 31 octobre 2024 que, si des versements étaient effectués de manière plus ou moins régulière, aucune somme n’a plus été versée depuis le 6 septembre 2024.

Il n’est dès lors pas possible de lui octroyer des délais de paiement.

Par ailleurs, l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que, compte tenu de son absence de l’audience, Monsieur [G] [W] ne justifie pas que les conditions prévues par l’article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [W] et de tous occupants de son chef du logement loué. Toutefois, dans la mesure où aucun élément ne permet d’affirmer que Monsieur [G] [W] ne s’exécutera pas à réception de la présente décision, aucune astreinte n’assortira la présente décision.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera renvoyé à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par la SAEM CDC HABITAT à son locataire et d’un décompte de créance locative daté du 31 octobre 2024 qui fait apparaître que de nombreux règlements sont intervenus depuis le 29 novembre 2021, que, compte tenu de la règle prévoyant l’imputation des paiements sur les impayés les plus anciens, Monsieur [G] [W] n’est plus redevable d’aucune somme au titre des loyers et charges échus et impayés à la date du 29 novembre 2021.

Compte tenu de la résiliation du contrat qui est intervenue à cette dernière date, Monsieur [G] [W] doit être ensuite déclaré redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 357,72 euros, et ce, à compter du 29 novembre 2021.

À cet égard, le décompte de créance arrêté au 31 octobre 2024 fait apparaître que de nombreux règlements sont intervenus depuis cette dernière date.

Dès lors, compte tenu des sommes impayées qui s’élèvent à un montant total de 1 876,18 euros au vu du décompte produit et sous déduction des divers frais de procédure, Monsieur [G] [W] ne sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 357,72 euros qu’à compter du 23 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Le bailleur ne pourra donc pas réclamer au débiteur le paiement d’une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l’effet de l’indexation.

Enfin, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu’à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 23 juin au 3 décembre 2024). Et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [W], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure et non des dépens d’exécution de la présente décision. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer (104,81 euros TTC) et de l’assignation (65,74 euros TTC).

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT la SAEM CDC HABITAT recevable en ses demandes,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2021 entre la SAEM CDC HABITAT et Monsieur [G] [W] concernant le logement n°47 situé [Adresse 3] à [Localité 6] (974) sont réunies à la date du 29 novembre 2021,

EN CONSEQUENCE,

ORDONNE à Monsieur [G] [W] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

A défaut de libération volontaire des lieux,

AUTORISE d’ores-et-déjà la SAEM CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [W] et de tous occupants de son chef, du logement n°47 situé [Adresse 3] à [Localité 6] (974), et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

S’agissant des meubles garnissant le logement loué, RENVOIE à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution (article R. 433-1),

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à payer à la SAEM CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 357,72 euros (trois cent cinquante-sept euros et soixante-douze centimes) par mois, à compter du 23 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

DIT n’y avoir lieu ni à indexation de l’indemnité d’occupation, ni à paiement d’une régularisation de charges,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes, différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

CONDAMNE Monsieur [G] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer (104,81 euros TTC) et de l’assignation (65,74 euros TTC),

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIERE LA JUGE