Expéditions le : Minute n° 26/00077

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00017 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GBPE

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A., HALPADES, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Madame, [X], [Q] selon pouvoir en date du 27 janvier 2026

DÉFENDEURS

Monsieur, [J], [T] et Madame, [S], [Z] épouse, [T], demeurant, [Adresse 2]

non comparants

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 25 septembre 2012, la S.A., [B] a donné en location à M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Par ordonnance de référé du 27 janvier 2020, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANNECY a notamment constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire, qu’il a suspendue pour permettre aux locataires de bénéficier de délais de paiement.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 198,78 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par actes de commissaire de justice en date du 4 novembre 2025, la S.A., [B] a fait assigner M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 484 et 834 du code de procédure civile, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— constater la résiliation au plus tard en date du 23 septembre 2025 du bail consenti par la S.A., [B] à M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T],

— déclarer M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] occupants sans droit ni titre,

— ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de leurs personnes, de leurs biens et de tout occupant de leur chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la, [Localité 3] Publique,

— condamner solidairement M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] à lui verser la somme de 3 217,86 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025 et demeurant impayés à la date de rédaction des présentes, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2 198,78 euros à compter du 22 juillet 2025 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner solidairement M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,

— condamner solidairement M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] à lui payer la somme de 100,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, la S.A., [B], représentée par Mme, [X], [Q] munie d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 666,93 euros au 4 février 2026. Elle indique qu’en raison de l’absence de réponse à l’enquête sur le supplément de loyer solidarité, les locataires s’étaient vus infligés 25,00 euros de frais de dossier ainsi qu’un supplément de loyer de 1 478,08 euros au mois de janvier 2026. A ce jour, l’enquête a été retournée par les locataires, mais l’avis d’imposition n’a pas été produit. En outre, l’assurance n’a pas été transmise au bailleur.

Bien qu’assignés en l’étude du commissaire de justice, M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] ne sont ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 novembre 2025 pour une audience fixée au 4 février 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 22 juillet 2025, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 2 198,78 euros.

Le décompte arrêté au 4 février 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 22 juillet 2025 et le 23 septembre 2025, deux règlements sont intervenus pour un montant total de 1 709,78 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 23 septembre 2025 et que M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que les locataires ont repris le paiement du loyer courant.

Cependant, ils n’ont pas justifié d’une assurance locative et ils n’ont pas comparu à l’audience et ne sont pas non plus rendus au rendez-vous destiné à la réalisation de l’enquête sociale les concernant, de sorte que leur situation financière et leur capacité à rembourser leur dette ne sont pas connues.

Il n’y a donc pas lieu à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi hors supplément de loyer, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation n’ayant pas la nature juridique d’un loyer, mais bien celle d’une indemnité, elle n’est pas soumise aux dispositions relatives au surloyer qui ne sont applicables qu’en cas de poursuite du bail et non après résiliation.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 4 février 2026, M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] sont redevables d’une somme totale de 5 666,93 euros.

Il convient de rappeler que le bail étant résilié au 23 septembre 2025, les locataires ne sont donc redevables que des indemnités d’occupation depuis cette date, équivalentes au montant du loyer et des charges, hors supplément de loyer solidarité. Il convient donc de déduire les sommes facturées à ce titre pour janvier, soit un total de 1 503,08 euros (1 478,08 euros de supplément de loyer + 25,00 euros de frais de dossier).

En conséquence, M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] seront condamnés à payer à la S.A., [B], à titre provisionnel, la somme de 4 163,85 euros (5 666,93 –  503,08) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 198,78 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Sur les frais du procès

M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696

du code de procédure civile, incluant notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] seront donc condamnés in solidumà payer à la S.A., [B] somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la S.A., [B],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 septembre 2012 entre la S.A., [B] d’une part, et M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] d’autre part, concernant un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1], sont réunies à la date du 23 septembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [O] libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] de s’exécuter volontairement, la S.A., [B] pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] à payer à la S.A., [B], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi hors supplément de loyer solidarité, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice,

CONDAMNE solidairement M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] à payer à la S.A., [B], à titre provisionnel, la somme de 4 163,85 euros (quatre mille cent soixante-trois euros et quatre-vingt-cinq centimes)au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 4 février 2026, échéance de janvier incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 22 juillet 2025 la somme de 2 198,78 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE in solidum M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de l’assignation et de sa notification au préfet,

CONDAMNE in solidum M., [J], [T] et Mme, [S], [Z] épouse, [T] à payer à la S.A., [B] la somme de 100,00 euros (cent euros)sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE