TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01346 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPII

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025

MINUTE N° 25/00633

— ---------------

Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 Février 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE BASILIQUE COMMERCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent MARTIGNON de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 354

ET :

LA SOCIÉTÉ SAFA, exerçant sous l’enseigne « HOMME CHIC », dont le siège est situé [Adresse 1], et dans les locaux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4]

représentée par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0154

*************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2019 à effet du 11 mars 2020, la société U.G.I.F., aux droits de laquelle vient désormais la société BASILIQUE COMMERCE, a consenti à la société SAFA (exploitant l’enseigne « SARAH B ») un bail commercial sur un local situé [Adresse 6] à [Localité 5].

Des loyers étant demeurés impayés, la société BASILIQUE COMMERCE a fait délivrer le 20 novembre 2023 à la société SAFA un commandement de payer visant la clause résolutoire, régularisé dans le délai d’un mois, puis, par acte du 18 mars 2024, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 27.006,09 euros.

Par acte du 12 juillet 2024, la société BASILIQUE COMMERCE a assigné en référé la société SAFA devant le président de ce tribunal aux fins de :

— Constater la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers;

— Ordonner son expulsion, et la séquestration du mobilier ;

— Condamner la société SAFA à lui payer une provision de 32.819,63 euros à valoir sur loyers impayés, assortie de l’intérêt au taux légal majoré de cinq points à compter du jour de l’exigibilité des loyers et charges impayés, conformément à la clause 29 Titre V du bail ;

— Condamner la société SAFA lui régler une indemnité d’occupation fixée à 1% du dernier loyer annuel, par jour calendaire, jusqu’à la libération effective des locaux ;

— Déclarer mal fondée toute demande de délais ;

— Condamner la société SAFA à lui régler une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, qui comprendront les frais de sommation de payer, de commandement de payer visant la clause résolutoire, de signification de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir et de levée de l’état des nantissements et d’extraits kbis.

A l’audience du 17 février 2025, la société BASILIQUE COMMERCE maintient ses demandes, actualisant sa créance à la somme de 21.044,82 euros au 11 février 2025, faisant valoir que la société SAFA n’a pas réglé l’intégralité des sommes contractuellement dûes. Elle conteste les moyens soulevés en défense et soutient notamment que les charges ont été régularisées et justifiées, de sorte qu’elles sont exigibles.

En défense, la société SAFA demande au juge des référés de :

A titre principal :

— Dire nul et de nul effet le commandement de payer du 18 mars 2024 ;

— Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société BASILIQUE COMMERCE ;

— En conséquence, Débouter la société BASILIQUE COMMERCE de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

— Dire que les réclamations financières de la société BASILIQUE COMMERCE sont infondées ;

— En conséquence, Débouter la société BASILIQUE COMMERCE de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Faire le compte entre les parties ;

— Octroyer à la société SAFA un délai de douze mois pour s’acquitter du solde locatif ;

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause et à titre reconventionnel :

— Débouter la société BASILIQUE COMMERCE de ses demandes ;

— Condamner la société BASILIQUE COMMERCE à verser à la société SAFA, à titre de provision, la somme de 41.000 euros, au titre du remboursement des provisions sur charges et taxes acquittés sur les exercices 2022 et 2023 ;

— Condamner la société BASILIQUE COMMERCE à créditer, à titre de provision, sur le compte locatif de la société SAFA, la somme de 5.000 euros à la date rétroactive du 2 décembre 2022 ;

— Condamner la société BASILIQUE COMMERCE à verser à la société SAFA, la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En substance, la société SAFA conteste la validité et les effets du commandement de payer, ainsi que les sommes réclamées, aux motifs que les charges n’ont pas été justifiées ni régularisées a minima, sur les exercices 2022 et 2023 et que certains règlements n’ont pas été pris en compte, de sorte que le bailleur maintient artificiellement sa dette.

L’état des privilèges et nantissements de la société SAFA en date du 19 juin 2024 ne porte mention d’aucune inscription.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

En l’espèce, la société BASILIQUE COMMERCE produit le bail et l’avenant n° 1, le commandement de payer du 20 novembre 2023 et celui délivré en date du 18 mars 2024, pour un montant en principal de 27.006,09 euros, ainsi que le dernier décompte actualisé au 12 février 2025, 1er trimestre 2025 inclus, à la somme de 21.044,82 euros.

Il ne peut être sérieusement soutenu l’irrégularité du commandement de payer du 18 mars 2024, dès lors que celui-ci mentionne clairement le montant des sommes réclamées, comporte un décompte détaillant les sommes dues pour chaque échéance, et reproduit les termes de la clause résolutoire sans équivoque possible. Le fait, pour la société défenderesse, de contester les sommes réclamées ne saurait évidemment remettre en cause la validité de ce commandement, qui ne soulève aucune contestation sérieuse et est ainsi parfaitement valable.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance ou d’exécution de toute autre obligation issue du contrat, celui-ci est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux.

Ainsi, le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article précité en date du 18 mars 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après sa délivrance, soit le 19 avril 2024.

S’agissant de la somme réclamée à titre provisionnel, le bailleur produit un décompte détaillé, qui mentionne bien les règlements que la société SAFA soutient avoir effectués. Néanmoins, aucune explication n’est fournie concernant l’écriture comptable du 2 janvier 2025 relative à une annulation de chèque du 13/10/2022 de 5.000 euros, cette somme étant ainsi portée au débit du compte de la société SAFA. Cette somme, qui soulève une contestation sérieuse, sera déduite de la somme réclamée.

Il convient également de retrancher de la somme réclamée les frais facturés au titre du recouvrement et du contentieux, pour un montant total de 793,25 euros, ces frais faisant double emploi avec les dépens ou les frais irrépétibles.

S’agissant des charges, les justificatifs d’apurement et de reddition des charges pour 2022 ainsi que pour 2023, les avis de taxe foncière et avis d’échéance d’apurement de taxe foncière pour ces mêmes exercices.

Au vu de ces éléments, la société SAFA apparaît de manière non sérieusement contestable redevable de la somme de 15.251,57 euros (21.044,82 – 5.000 – 793,25).

La société SAFA sera donc condamnée, par provision, à régler la somme de 15.251,57 euros au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes, arrêtée au 12 février 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus.

La majoration du taux d’intérêt étant soumise à l’appréciation du juge du fond, qui peut la modérer, elle présente les caractéristiques d’une contestation sérieuse qui ne peut être tranchée en référé. Cette somme sera donc assortie de l’intérêt au taux légal, sans majoration, à compter de la délivrance de l’assignation, soit le 12 juillet 2024.

Compte tenu des efforts de paiement du preneur, qui a effectué plusieurs règlements pour faire diminuer sa dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, une indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges sera due jusqu’au départ effectif des lieux.

Le bailleur ne rapportant pas la preuve que son préjudice excède le montant des loyers qu’il aurait perçus si le bail s’était poursuivi, le montant de cette indemnité sera fixé au montant du loyer mensuel augmenté des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans majoration, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés soit par l’expulsion.

Sur les demandes reconventionnelles

Il résulte de ce qui précède que les demande de la société SAFA visant à condamner la société BASILIQUE COMMERCE à lui verser la somme provisionnelle de 41.000 euros, au titre du remboursement des provisions sur charges et taxes acquittés sur les exercices 2022 et 2023 et à créditer, à titre de provision, sur le compte locatif de la société SAFA, la somme de 5.000 euros à la date rétroactive du 2 décembre 2022 ne peuvent qu’être rejetées.

Sur les demandes accessoires

La société SAFA sera condamnée aux dépens, qui comprendront les frais des commandements de payer visant la clause résolutoire, de signification de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir et de levée de l’état des nantissements et d’extraits kbis.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société BASILIQUE COMMERCE l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial liant les parties et la résolution dudit bail à compter du 19 avril 2024;

Condamnons la société SAFA à payer à titre provisionnel à la société BASILIQUE COMMERCE la somme de 15.251,57 euros au titre des arriérés de loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes, arrêtée au 12 février 2025, terme du 1er trimestre 2025 inclus.

Disons que cette somme sera assortie de l’intérêt au taux légal, sans majoration, à compter du 12 juillet 2024.

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société SAFA se libère de la provision ci-dessus allouée en 11 acomptes mensuels de 1270 euros ainsi qu’une 12e et dernière mensualité qui sera majorée du solde ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société SAFA et de tous occupants de son chef hors des lieux loués,

— la société SAFA devra payer mensuellement à la société BASILIQUE COMMERCE à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges, jusqu’à libération des lieux ;

Déboutons pour le surplus ;

Condamnons la société SAFA à payer à la société BASILIQUE COMMERCE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SAFA à supporter la charge des dépens, qui comprendront les frais des commandements de payer visant la clause résolutoire, de signification de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir et de levée de l’état des nantissements et d’extraits kbis.

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 08 AVRIL 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mallorie PICHON