TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Annexe 2

[Adresse 7]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 25/00465

N° RG 25/00823 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F2JN

Le 21 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 22 Septembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 21 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt et un Novembre deux mil vingt cinq

ENTRE :

Monsieur [V] [Z],

Demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

Comparant en personne,

ET :

Monsieur [R] [E],

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Comparant en personne,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2014, avec effet au 12 février 2014, Monsieur [V] [Z] a donné à bail un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 9] à Monsieur [R] [E] moyennant un loyer mensuel de 400 euros et de 80 euros de provisions sur charges soit la somme de 480 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [R] [E] le 27 décembre 2024 visant la clause résolutoire pour un montant de 3387,55 euros en principal.

Le 26 décembre 2024, un commandement pour défaut d’assurance a été adressé à Monsieur [R] [E].

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 mars 2025, Monsieur [V] [Z] a fait assigner Monsieur [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC afin de voir :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de location à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit au 28 février 2025 ;

— à titre subsidiaire, de constater la résiliation du contrat de location à l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement de produire l’attestation d’assurance, soit le 27 janvier 2025 ;

— à titre très subsidiaire, de constater la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir ;

— en toute hypothèse, d’ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [R] [E] et celles de tous occupants de son chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avent la concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [R] [E] au paiement de la somme de 3912,38€ au titre des loyers et charges dus selon décompte du 20 mars 2025 (mars inclus).

— Condamner Monsieur [R] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalant à celui du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

— Condamner Monsieur [R] [E] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Monsieur [R] [E] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût des commandements.

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 22 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [V] [Z] est comparant en personne. Il fait valoir qu’il y avait eu un premier épisode d’impayés qui s’était soldé par une conciliation. Il indique qu’il envisage de vendre le logement.

En défense, Monsieur [R] [E] est comparant. Il confirme que le logement est assuré chez Pacifica. Il affirme avoir repris le paiement du loyer courant de 498 euros et 50 euros de provisions sur charges. Il dit avoir fait un chèque de 600 euros. Il explique avoir eu de gros frais sur sa voiture ainsi qu’un arrêt de travail et des impôts à régler. Il indique être salarié et percevoir un salaire mensuel de 1800 euros, avec 100 euros d’impôt sur le revenu. Il propose un plan d’apurement de 100-150 euros mensuel.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de l’action en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par la voie électronique le 31 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par contre Monsieur [V] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 février 2025, soit moins de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 25 janvier 2014 entre les parties, prévoit une clause résolutoire (paragraphe J) deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [V] [Z] a fait délivrer un commandement de payer les loyers le 27 décembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 février 2025.

La clause résolutoire est acquise et l’expulsion de Monsieur [R] [E] est donc encourue.

3.Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

A l’audience Monsieur [V] [Z] a actualisé la dette d’impayés de loyers et de charges pour un montant de 4343,82 euros au 31 octobre 2025.

Monsieur [R] [E] n’a pas contesté la somme réclamée par Monsieur [V] [Z].

La somme d’impayés de loyers restant à régler est de 4343,82 euros au 31 octobre 2025.

Monsieur [R] [E] sera condamné au paiement de la somme de 4343,82 euros au titre de l’arriéré locatif.

Dans le cadre du contrôle de proportionnalité, le taux d’intérêt légal sera minoré à 1% (le taux légal actuel de 2,76%).

4. Sur le délai de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

* * *

En l’espèce, Monsieur [R] [E] a indiqué lors de l’audience qu’il pouvait régler 100-150 euros en plus de loyer courant. Il apparaît que Monsieur [R] [E] a repris le paiement du loyer courant depuis juin 2025.

Il a précisé les circonstances ayant conduit à ses impayés et le fait qu’il a un emploi avec un salaire mensuel net de 1700 euros.

Au regard de ces éléments, il apparaît opportun d’accorder des délais de paiement, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement justifiera la condamnation de Monsieur [R] [E] au règlement immédiat de la somme totale et entraînera l’expulsion.

5. Sur la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [E] sera condamnés au paiement de l’indemnité d’occupation en cas de non-respect des conditions du délai de paiement arrêté ; cette indemnité correspondant au montant du loyer et des charges locatives, tels qu’ils auraient été définis en cas de poursuite du contrat de bail, soit la somme de 548,24 euros à compter du 1er novembre 2025.

6.Sur les demandes accessoires :

Monsieur [R] [E] parties perdantes, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût des deux commandements.

Monsieur [R] [E] sera condamné au paiement de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur [V] [Z].

En application de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 25 janvier 2014, avec effet au 12 février 2014, conclu entre Monsieur [R] [E] et Monsieur [V] [Z], un logement sis [Adresse 6] à [Localité 9], sont réunies à la date du 28 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] à verser à Monsieur [V] [Z] et la somme de 4343,82 euros en deniers ou quittance avec intérêt au taux légal minoré à 1% ;

AUTORISE Monsieur [R] [E] à s’acquitter des sommes dues, en 34 mensualités de 125 euros chacune et une 35ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification du présent jugement;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— RAPPELLE que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [V] [Z] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [R] [E] soit condamné à verser à Monsieur [V] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] au versement de la somme de 300 euros à Monsieur [V] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [E] aux dépens comprenant le coût des commandements;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par LS à [V] [Z]

—  1 CCC par LS à [R] [E]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes