DU 27 Mai 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01212 – N° Portalis DB3U-W-B7I-OCI6

Code NAC : 30B

S.C.I. BDP BELIN

C/

Monsieur [W] [J]

Monsieur [K] [P]

S.A.S. UNIVERS PODCAST

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Cécile DESOMBRE, lors des plaidoiries

Isabelle PAYET, lors du prononcé par mise à disposition

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. BDP BELIN, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Céline WEISENBURGER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 228

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 3]

non représenté

Monsieur [K] [P], demeurant [Adresse 2]

non représentée

S.A.S. UNIVERS PODCAST, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Stéphane ARAUJO PEREIRA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 286

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Débats tenus à l’audience du 22 avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 27 Mai 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 1er mars 2024, la SCI BDP BELIN a consenti un bail commercial à la société UNIVERS PODCAST, portant sur un local commercial sis [Adresse 4] à ARGENTEUIL (95100) pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 102 000 euros.

Suivant actes sous signatures privées du 28 février 2024, M. [W] [J] et M. [K] [P] se sont portés cautions solidaires, sans bénéfice de discussion ni de division, concernant le paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d’occupation et de tous les frais éventuels de la procédure, pouvant être dus par la société UNIVERS PODCAST à son bailleur, pour une durée de 6 ans à compter du 1er mars 2024 et à concurrence d’une somme maximum de 756 000 euros chacun.

Le 28 août 2024, la SCI BDP BELIN a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société UNIVERS PODCAST, portant sur la somme de 78 000,27 euros, qui a été dénoncé à M. [W] [J] le 30 août 2024 et à M. [K] [P] le 17 septembre 2024, en leur qualité de caution solidaire.

Par actes séparés de commissaires de justice en date des 17 décembre 2024, 22 novembre 2024 et 25 novembre 2024, la SCI BDP BELIN a fait assigner en référé la société UNIVERS PODCAST, M. [W] [J] et M. [K] [P] es qualité de cautions solidaires, devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Constater la résiliation du bail commercial en date du 1er mars 2024,Ordonner l’expulsion de la société UNIVERS PODCAST et de tous occupants de son chef du local qu’elle occupe à [Adresse 6])[Adresse 1], avec l’assistance d’un serrurier et au besoin le concours de la force publique,Condamner à titre provisionnel solidairement la société UNIVERS PODCAST d’une part, M. [W] [J] et M. [K] [P] es qualité de cautions solidaires d’autre part, à payer à la SCI BDP BELIN la somme de 94 887,40 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés au 1er octobre 2024,Fixer à la somme de 10 200 euros TTC par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par la société UNIVERS PODCAST au titre de l’occupation du local commercial sis à [Adresse 8],Condamner à titre provisionnel solidairement la société UNIVERS PODCAST d’une part, M. [W] [J] et M. [K] [P] es qualité de cautions solidaires d’autre part, à payer à la SCI BDP BELIN la somme de 10 200 euros TTC par mois à titre d’indemnité d’occupation du fait de l’occupation du local commercial sis à [Adresse 8], jusqu’à parfaite libération des lieux loués,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,Condamner solidairement la société UNIVERS PODCAST, M. [W] [J] et M. [K] [P] es qualité de cautions solidaires, à verser à la SCI BDP BELIN la somme de 1 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner solidairement aux entiers dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer pour un montant de 398,27 euros.

L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 avril 2025 à laquelle M. [W] [J] et M. [K] [P], cités respectivement par dépôt de l’acte à l’étude de commissaires de justice et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La SCI BDP BELIN actualise la dette à la somme de 165 783,16 euros au 14 avril 2025 et s’oppose fermement à l’octroi de délais de paiement. Elle maintient ses demandes aux termes de son assignation pour le surplus.

Aux termes de ses conclusions visées et soutenues oralement à l’audience, la société UNIVERS PODCAST demande au juge des référés de :

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

— condamner la société UNIVERS PODCAST à payer à la SCI BDP BELIN la somme de 94 887,40 euros au titre de la dette locative, qui sera à parfaire au jour du prononcé de la décision,

— accorder à la société UNIVERS PODCAST des délais pour s’acquitter de sa dette, soit vingt-quatre mensualités d’un montant équivalent,

— dire que le premier versement devra intervenir avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants tous les mois ensuite,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ledit délai,

— dire que, faute pour la société UNIVERS PODCAST de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, l’entièreté de la somme, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressées par lettre recommandée avec accusé de réception,

le reliquat deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire sera acquise,il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société UNIVERS PODCAST et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de al force publique des lieux loués,en cas de besoin, les meubles se trouvant sur place seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,une indemnité mensuelle à titre provisionnel et égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,- rejeter le surplus et notamment la demande de condamnation de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixer les dépens à moitié entre la SCI BDP BELIN et la société UNIVERS PODCAST.

La société UNIVERS PODCAST ne s’oppose pas à l’acquisition de la clause résolutoire, en précisant qu’elle est prête à libérer le local. Elle fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés financières et qu’elle ne pourra pas régler la dette en un seul versement.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail conclu entre les parties le 1er mars 2024 contient une clause résolutoire (article 14 page 11) qui stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de loyer et/ou d’indemnité d’occupation ou accessoires à l’échéance prévue, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation ou de toutes sommes dont le preneur pourrait être tenu débiteur envers le bailleur […] un mois après une mise en demeure restée infructueuse adressée par exploit d’huissier, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai d’un mois de la signification d’huissier.

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 28 août 2024 que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il est établi que les causes du commandement de payer du 28 août 2024 n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, ce qui n’est pas contesté par les parties.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 septembre 2024 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative, les délais de paiement et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il résulte des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets d’une clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Aux termes de l’article 1343-5 précité, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) ».

Selon le décompte visé dans l’assignation, la dette locative s’élevait à 94 887,40 euros au 14 octobre 2024. La société demanderesse verse à l’audience du 22 avril 2025 un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 165 783,16 euros arrêtée au 14 avril 2025.

M. [W] [J] et M. [K] [P] n’étant pas comparants à l’audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s’en tenir aux termes de l’assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société UNIVERS PODCAST n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 94 887,40 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 14 octobre 2024.

La société UNIVERS PODCAST sollicite des délais de paiement de 24 mois pour la totalité de sa dette. Elle soutient qu’elle a été contrainte de réaliser d’importants travaux pour exercer son activité et verse au soutien de ses déclarations des devis et factures pour un montant total de 108 922,80 euros TTC. Elle fait valoir qu’elle commence seulement à démarrer son activité et à percevoir les fruits de ses investissements.

La SCI BDP BELIN s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

Or, il ressort des pièces produites, et tout particulièrement du décompte arrêté au 14 octobre 2024, que le dernier règlement de la société UNIVERS PODCAST, d’un montant de 6 000 euros, est intervenu le 5 juin 2024.

Si la société défenderesse argue de l’amélioration de sa situation financière, elle n’en justifie pas et ne démontre pas avoir réalisé des efforts de paiement, depuis le démarrage de son activité.

Dès lors, au regard des délais de fait dont la société UNIVERS PODCAST a déjà bénéficiés, de la patience dont a fait preuve le bailleur et du montant important de la dette, il ne sera pas fait droit à la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il conviendra de condamner à titre provisionnel la société UNIVERS PODCAST à payer la somme de 94 887,40 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 14 octobre 2024.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société UNIVERS PODCAST depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de condamnation solidaire des cautions

La SCI BDP BELIN produit les actes de cautionnement solidaire en date du 28 février 2024, aux termes desquels M. [W] [J] et M. [K] [P] se sont portés cautions solidaires, sans bénéfice de discussion ni de division, concernant le paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d’occupation et de tous les frais éventuels de la procédure, pouvant être dus par la société UNIVERS PODCAST à son bailleur, pour une durée de 6 ans à compter du 1er mars 2024 et à concurrence d’une somme maximum de 756 000 euros chacun,

Il est rappelé que les contrats sont soumis aux lois en vigueur au jour de leur conclusion.

En vertu de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès ; il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’article 2297 du même code précise qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires, exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

Ainsi, la validité d’un cautionnement sous seing privé donné par une personne physique au bénéfice d’un créancier professionnel, est subordonnée à la présence sur l’acte de cautionnement d’une mention émanant de la caution laquelle doit être manuscrite, sauf cautionnement électronique.

En l’espèce, les deux engagements de cautionnement souscrits ne comportent aucune mention manuscrite indiquant en chiffres et en lettres le montant maximum de leur engagement.

En l’absence de respect des exigences légales, l’obligation de M. [W] [J] et M. [K] [P] de s’acquitter des sommes dues par la société UNIVERS PODCAST au titre du bail souscrit le 1er mars 2024 apparaît sérieusement contestable de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société UNIVERS PODCAST, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient de condamner la société UNIVERS PODCAST, partie qui succombe, à payer à la SCI BDP BELIN la somme de 1 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 01 mars 2024 et la résiliation de ce bail à la date du 28 septembre 2024 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 7] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société UNIVERS PODCAST et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société UNIVERS PODCAST à payer à la SCI BDP BELIN la somme provisionnelle de 94 887,40 au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 14 octobre 2024,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société UNIVERS PODCAST à la SCI BDP BELIN, à compter du 28 septembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons la société UNIVERS PODCAST au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de M. [W] [J] et M. [K] [P] ;

CONDAMNONS la société UNIVERS PODCAST au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société UNIVERS PODCAST à payer à la SCI BDP BELIN la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance a été signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT