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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/05083 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNIC

Minute : 25/311

S.A. BATIGERE HABITAT

Représentant : la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,

C/

Monsieur [H] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 20 Mars 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT, demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2017, la SA D’HLM BATIGERE ILE-DE-FRANCE a donné à bail à Monsieur [H] [T] un logement (local n°1, référence 0400127480, bâtiment A, entrée 4, appartement 472, 7ème étage) situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 469,79 euros, et 191,18 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2023, la SA D’HLM BATIGERE ILE-DE-FRANCE a fait signifier à Monsieur [H] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3758,43 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 31 juillet 2023, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST, qui a elle-même absorbée la SA d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE selon traité de fusion du 28 juin 2023.

Par lettre en date du 21 mars 2024 reçue le 28 mars 2024 la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

concilier les parties si faire se peut et à défaut,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [H] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,autoriser le demandeur à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion conformément aux conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [H] [T] au paiement des sommes suivantes :6712,48 euros au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 31 mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2023 pour la somme de 3758,43 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant (remise des clés au demandeur et état des lieux dressé contradictoirement entre les parties ou subsidiairement par Huissier de Justice), 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 5 juin 2024.

À l’audience du 16 janvier 2025, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11822,72 euros arrêtée au 10 janvier 2025, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA D’HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 18 avril 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM BATIGERE HABITAT souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant, le dernier versement datant du 30 avril 2024 pour un montant de 826,00 euros.

Monsieur [H] [T], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique percevoir 1500 euros de revenu en tant d’animateur et recevoir ses enfants pendant les vacances. Monsieur [H] [T] soutient qu’il a demandé un relevé d’identité bancaire pour faire des virements mais qu’il l’a perdu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 février 2017, du commandement de payer délivré le 18 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 10 janvier 2025 que la SA D’HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 346,92 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [T] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 11475,80 euros, au titre des sommes dues au 10 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 juin 2024 sur la somme de 6553,38 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 18 avril 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 18 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 février 2017 à compter du 19 juin 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [T], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière.

Cependant, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [H] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter à Monsieur [H] [T] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [T] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [H] [T] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

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Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 février 2017 entre la SA D’HLM BATIGERE HABITAT d’une part, et Monsieur [H] [T] d’autre part, concernant le logement (local n°1, référence 0400127480, bâtiment A, entrée 4, appartement 472, 7ème étage) situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [T] à compter du 19 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 11475,80 euros (onze mille quatre cent soixante-quinze euros et quatre-vingt centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 juin 2024 sur la somme de 6553,38 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 janvier 2025, échéance de janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [H] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 avril 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE