TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/08838 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZV3Y

N° de MINUTE : 25/01605

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE LE CHARCOT SITUE [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la Société 2 ASC IMMOBILIER, SAS

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître [D], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004

C/

DEFENDEURS

Monsieur [C] [W]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non représenté

Madame [U] [L] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] sont propriétaires des lots n°154 et 335 de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] (93).

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— CONDAMNER Monsieur et Madame [C] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11], situé [Adresse 5] la somme de 9.928, 48 6 au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er avril 2020 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2020 inclus) au 31 juillet 2024 (appel provisionnel de charges du 3ème trimestre 2024, appels travaux loi Alur et créances irrécouvrables du 1er juillet 2024 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter des intérêts légaux à compter du 21 février 2024, date de la mise en demeure, sur la somme de 7.947, 73 €, et à compter de la signification de la présente assignation pour le surplus,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [C] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11], situé [Adresse 5] la somme de 1.200 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [C] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11], situé [Adresse 5] la somme de 180 € au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL »,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [C] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 11], situé [Adresse 5] la somme de 2.544 € au titre des frais irrépétibles de procédure,

— CONDAMNER, enfin, Monsieur et Madame [C] [W] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat à la Cour, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [C] [W] et de Madame [U] [L] épouse [W] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 janvier 2025 et fixée à l’audience du 5 juin 2025, renvoyée à l’audience du 22 octobre 2025 en raison du départ du magistrat. Elle a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 janvier 2021, 7 juin 2021, 31 mars 2022, 11 mai 2023 et du 25 avril 2024 ayant voté les travaux de nettoyage des sols, de circuit de chaufferie, de réfection des boutons à platine de l’ascenseur, de réfection des cages d’escalier et d’amélioration des circuits de chauffage et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 25 avril 2024 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 31 juillet 2024 mentionne des frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte. Il convient en conséquence de déduire la somme de 144 euros d'« honoraires avocat – mise en demeure » du 22 février 2024.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 30 mars 2020 et le 31 juillet 2024 a été de 14 779,12 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 4 850,64 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 928,48 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 21 février 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W], sur la somme de 7 947,73 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 180 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 21 février 2024.

Cependant, il ne peut être fait droit à la demande au titre de frais de « constitution dossier avocat » du 2 juillet 2024 à hauteur de 180 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à cet égard.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] n’ont procédé à aucun paiement de leurs charges de copropriété au cours de la période étudiée, soit du 31 mars 2020 au 31 juillet 2024 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] seront condamnés aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 704 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, somme dont il est justifié.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 9 928,48 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 31 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024 sur la somme de 7 947,73 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] (93), représenté par son syndic en exercice, la société 2 ASC IMMOBILIER, la somme de 1 704 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] et Madame [U] [L] épouse [W] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Marc HUMMEL, avocat, à l’égard de ceux dont il a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 17 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT