TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10438 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GJE

Minute :

Monsieur [X] [H]

Madame [N] [P] épouse [H]

S.A. SEYNA

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0922

C/

Monsieur [Z] [L]

Madame [G] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

M. et Mme [L]

Le 20 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 5]

Madame [N] [P] épouse [H], demeurant [Adresse 5]

Société SEYNA, SA, ayant son siège social [Adresse 3]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 4]

Madame [G] [L], demeurant [Adresse 4]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 17 février 2022, M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H] ont donné à bail à M. [Z] [L] et Mme [G] [L] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 740,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 130,00 €.

Par acte sous signature électronique en date du 19 mai 2021 et un avenant du 16 octobre 2023 le mandataire de M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H] a souscrit une assurance en garantie des loyers impayés sur les lots dont il a la gestion auprès de la société Seyna.

Des difficultés de paiement étant survenues, M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H] ont sollicité des paiements de la part de la société Seyna.

Par exploit de commissaire de justice en date 24 juillet 2024 M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H] ont fait signifier à M. [Z] [L] et Mme [G] [L] un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 372,87 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H] et la société Seyna ont fait assigner M. [Z] [L] et Mme [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 27 janvier 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H] et la société Seyna, comparants, représentés, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? à défaut de départ volontaire, ordonner l’expulsion de M. [Z] [L] et Mme [G] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera régi par les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement M. [Z] [L] et Mme [G] [L] à payer :

? la somme de 5 258,21 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 1 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et selon la répartition suivante :

o la somme de 3372,87 € à M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H] :

o la somme de 1885,34 € à la société Seyna subrogée dans les droits de M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H] à hauteur de ce montant ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

M. [Z] [L] et Mme [G] [L], assignés à étude, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [Z] [L] et Mme [G] [L] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le montant de la dette

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 17 février 2022 que M. [Z] [L] et Mme [G] [L] doivent payer un loyer d’un montant de 740,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 130,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 942,67 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Z] [L] et Mme [G] [L] restaient devoir la somme de 5 258,21 € euros à la date du 01 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

En conséquence, y a lieu de condamner M. [Z] [L] et Mme [G] [L] au paiement d’une somme de 5 258,21 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, date de l’assignation.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

Sur la répartition du montant entre les créanciers

L’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

En l’espèce, M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H], en qualité de bailleur sont par nature les créanciers principaux de cette somme.

Toutefois, par quittance subrogative du 26 août 2024 et du 25 septembre 2024, M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H] reconnaissent avoir reçu de la part de la société Seyna la somme globale de 1885,34 €.

Il est stipulé que ces sommes sont représentatives des sommes dues par les locataires au titre d’un contrat de bail ayant pour objet le logement susmentionné. En contrepartie de ces sommes, M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H] subrogent la société Seyna dans l’ensemble de ses droits, actions et sûretés contre M. [Z] [L] et Mme [G] [L]

En conséquence, il y a lieu de dire que le débiteur doit la somme de 1885,34 euros à la société Seyna, en qualité de créancier subrogé, et une somme de 3372,87 euros à M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H].

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 février 2022 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 24 juillet 2024 pour la somme en principal de 3 372,87 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2024.

L’expulsion de M. [Z] [L] et Mme [G] [L] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [Z] [L] et Mme [G] [L] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 25 septembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 17 février 2022.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des chargesqui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Z] [L] et Mme [G] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 25 septembre 2024 au 30 septembre 2024, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 24 juillet 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2022 entre M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H] et M. [Z] [L] et Mme [G] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [L] et Mme [G] [L] à verser la somme de 5 258,21 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er septembre 2024, terme de septembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024, avec répartition de la façon suivante :

o à M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H] la somme de 3372,87 €,

o à la société Seyna la somme de 1885,34€ ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Z] [L] et Mme [G] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [Z] [L] et Mme [G] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [L] et Mme [G] [L] à payer à M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [L] et Mme [G] [L] à payer à M. [X] [H] et Mme [N] [P] épouse [H] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [L] et Mme [G] [L] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 20 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION