TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Chambre 9 cab 09 F

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 23/00451 – N° Portalis DB2H-W-B7G-XPEB

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

02 Avril 2025

Affaire :

M. [M] [P]

C/

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A.S. FLATLOOKER, S.A. GALIAN

le:

EXECUTOIRE+COPIE

M^e Jean-christophe BESSY – 1575

M^e Johan GUIOL – 2450

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 02 Avril 2025, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 20 Juin 2024,

Après rapport de Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 05 Février 2025, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistés de Julie MAMI, Greffière

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [P]

né le 28 Février 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] (USA)

représenté par M^e Johan GUIOL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2450

DEFENDERESSES

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-christophe BESSY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1575

S.A.S. FLATLOOKER, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-christophe BESSY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1575

S.A. GALIAN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-christophe BESSY, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1575

EXPOSE DU LITIGE

Par mandat souscrit le 21 juin 2021, Monsieur [M] [P] a confié la mise en location et la gestion locative de l’appartement dont il est propriétaire, situé [Adresse 1], à l’agence immobilière FLATLOOKER.

La candidature de Madame [Z] [W] à la location du bien a été retenue par l’agence.

Pour la constitution de son dossier locatif, il a été transmis à la société FLATLOOKER sa carte nationale d’identité en cours de validité, ses trois dernières quittances de loyer, une attestation de son employeur (la société [Adresse 8]), ses trois derniers bulletins de paie et un avis d’imposition 2020 sur les revenus de 2019.

Le contrat de bail a été signé entre les parties le 20 juillet 2021, moyennant un loyer mensuel de 1485 euros, outre 65 euros de charges locatives.

Madame [W] n’a jamais réglé le loyer.

Un premier commandement de payer lui a été signifié le 15 septembre 2021.

Par exploit d’huissier du 18 novembre 2021, Monsieur [P] l’a assignée devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de LYON aux fins d’obtenir à titre principal la résiliation du bail ainsi que son expulsion.

Par jugement du 18 mars 2022, signifié le 31 mars suivant, la résiliation du bail a été constatée et Madame [W] a été condamnée à régler à Monsieur [P] la somme de 9 800 euros au titre des loyers impayés.

Ayant appris, le 15 novembre 2021, que Madame [W] n’avait jamais fait partie des effectifs de la [Localité 7] Claire, Monsieur [P] a fait appel à un agent de recherches privées le 27 avril 2022. Celui-ci lui a indiqué que la pièce d’identité fournie par la locataire était un faux, qu’aucune femme n’occupait vraisemblablement le logement mais en réalité un homme qui se nommerait [T] [D].

Par courrier du 02 mars 2022, Monsieur [P] a déposé plainte devant le Procureur de la République de [Localité 9] pour falsification et usage de documents administratifs falsifiés.

Il a ensuite mis en demeure, le 21 mars 2022, la société FLATLOOKER de lui régler la somme de 24 119.34 euros au titre des préjudices qu’il soutenait avoir subis.

Se prévalant de l’absence de suites réservées à ses demandes d’indemnisation réitérées, Monsieur [M] [P] a, par acte introductif d’instance délivré le 13 janvier 2023, assigné la société FLATLOOKER et la société GALIAN (le souscripteur de la police d’assurance) devant le tribunal judiciaire de LYON.

Par ordonnance du 06 juin 2023, le Juge de la Mise en Etat a constaté le désistement d’instance et d’action de Monsieur [M] [P] à l’égard de la SA GALIAN, constatant ainsi l’extinction de l’instance et de l’action à son encontre.

Suivant exploit de commissaire de justice du 06 juin 2023, Monsieur [P] a appelé en cause la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en sa qualité d’assureur « Responsabilité Civile Professionnelle » de la société FLATLOOKER.

Monsieur [M] [P] demande, dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 11 février 2024, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1991, 1992, 1993, 1231-1 et 1231-2 du code civil de :

— Déclarer la demande de Monsieur [M] [P] recevable et bien fondée ;

— Condamner in solidum les sociétés SAS FLATLOOKER, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et SA MMA IARD à régler à Monsieur [P] :

o 17.562,02 euros au titre du préjudice financier résultant de l’absence de loyers pendant la période du 22 juillet 2021 au 8 août 2022 ; avec intérêt au taux légal à compter du 21 mars 2022, date de la mise en demeure adressée à FLATLOOKER,

o 5.922,52 euros au titre des frais d’huissier engagés du fait de la mauvaise exécution du mandat confié, pour procéder à l’exécution de la décision prononçant l’expulsion à l’encontre de Madame [W],

o 2.880,00 euros au titre des frais d’avocat engagés pour solliciter l’expulsion de la locataire et initier un recours amiable à l’égard de FLATLOOKER,

o 1.815,60 euros au titre des frais d’avocat exposés dans le cadre du recours initié par Monsieur [P] à l’encontre de la Préfecture du Rhône,

o 1.380,00 euros au titre des frais engagés par Monsieur [P] pour mandater un Agent de Recherches Privées ;

o 4.000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— Condamner in solidum les sociétés SAS FLATLOOKER, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et SA MMA IARD à payer à Monsieur [M] [P] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les sociétés SAS FLATLOOKER, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et SA MMA IARD aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Johan GUIOL, selon l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire à intervenir ;

— Débouter les sociétés SAS FLATLOOKER, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et SA MMA IARD de toutes leurs demandes plus amples et ou contraires.

S’agissant des fautes reprochées à la société FLATLOOKER, Monsieur [P] fait valoir qu’il appartient aux agences immobilières chargées d’un mandat de gestion locative de procéder à des « vérifications sérieuses » du candidat à la location et de ne pas se satisfaire d’une « solvabilité apparente ».

Reprenant les termes du mandat de gestion, il souligne que la défenderesse n’a pas correctement exécuté sa mission de « vérification des dossiers des candidats », relevant qu’un simple courrier recommandé à l’employeur aurait permis de déterminer que le document remis était un faux.

Il ajoute que les bulletins de paie produits n’auraient pas dû être acceptés, ne pouvant être examinés et exploités, étant illisibles. En tout état de cause, il considère que l’incohérence quant au nombre de congés mentionnés aurait dû l’interpeller.

Il souligne que la société FLATLOOKER a également commis une faute en remettant les clés de l’appartement à une personne autre que celle apparaissant sur la pièce d’identité de la preneuse à bail.

Il fait valoir aussi que l’absence de relevé d’identité bancaire correspondant à Madame [Z] [W] aurait dû interpeller la société FLATLOOKER, alors que le mandat prévoit que la perception mensuelle des loyers se fera par virement ou prélèvement automatique, ne prouvant d’ailleurs pas qu’elle ait préalablement défini les conditions de perception des loyers.

Il formule les mêmes griefs quant à l’absence de vérification de « l’avis d’impôt ».

Il ajoute que le décret du 5 novembre 2015 visé par la société FLATLOOKER a pour seule vocation de lui permettre de remplir son obligation de moyen en mettant à sa disposition une liste de documents pouvant être demandés légalement au candidat à la location pour s’assurer de sa solvabilité.

S’agissant de la mission de gestion locative, il fait valoir que la défenderesse a manqué au respect de ses obligations en s’abstenant de solliciter, avant l’entrée dans les lieux, le règlement de la somme de 4 354 euros correspondant notamment au dépôt de garantie et à la location du premier mois.

Il considère que ce défaut de versement aurait dû l’alerter sur la situation financière réelle de la candidate à la location, lui faisant perdre une chance de renoncer à la conclusion du bail avec une personne susceptible d’être insolvable.

Il relève de même qu’aucune des obligations souscrites « en cas d’impayé de loyer » n’a été respectée par la société FLATLOOKER. Elle considère à ce titre que l’absence de souscription d’une garantie loyer impayé ne faisait pas obstacle aux obligations générales lui incombant, la défenderesse n’ayant selon lui envoyé qu’une seule mise en demeure, plus de huit mois après l’entrée dans les lieux. Il ajoute que, sur les commandements de payer auxquels fait référence l’agence immobilière, le commissaire de justice précise intervenir à la demande de Monsieur [P] et non de la société FLATLOOKER.

Sur les préjudices subis, il fait valoir que l’impossibilité de percevoir les loyers et indemnités d’occupation du fait de la mauvaise exécution par la défenderesse de son mandat de gestion locative constitue un préjudice qu’il évalue en termes de perte de chance à 90%. Il considère comme élevées, tant la probabilité qu’il puisse obtenir le recouvrement des loyers locatifs si le mandataire avait accompli toutes diligences utiles avant l’entrée des lieux du locataire, que la probabilité de louer le logement à un locataire solvable et fiable.

Il rappelle avoir été indemnisé d’une partie de son préjudice par la préfecture du Rhône, qui a tardé à lui octroyer le concours de la force publique, ce pour la période postérieure du 9 août 2022 au 03 avril 2023.

Répondant aux moyens adverses, il considère qu’il ne saurait lui être imposé de justifier de diligences pour recouvrer directement la dette locative alors qu’il n’existe aucun lien contractuel entre lui et la famille ayant occupé le bien illégalement, ne pouvant que faire appel au concours de la force publique pour récupérer son bien immobilier.

Sollicitant également l’indemnisation des frais d’avocat, d’huissier de justice et d’enquêteur privé exposés, ainsi que de son préjudice moral, il souligne que la partie de l’indemnité représentative du prix d’un loyer constitue pour le propriétaire un revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers, de sorte qu’il n’y a pas lieu de réduire l’indemnité qui lui sera allouée.

Sur l’obligation de garantie des sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD, il conclut que la police d’assurance souscrite par la société FLATLOOKER s’applique, la fonction de mandataire étant garantie du fait des fautes, erreurs ou missions, négligences commises par l’assuré, d’après l’article 15 des conditions générales.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mars 2024, la SAS FLATLOOKER ainsi que les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD sollicitent de :

A TITRE PRELIMINAIRE :

— Donner acte à la SA MMA IARD de son intervention volontaire sous les plus expresses réserves et de déclarer celle-ci recevable,

SUR LE FOND :

— Constater l’absence de faute, de préjudice indemnisable, et de lien de cause à effet entre les deux,

— Débouter Monsieur [P] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société FLATLOOKER et des sociétés MMA IARD ASSURANCES et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Réduire les préjudices revendiqués par Monsieur [P] à de plus justes proportions ;

— Déclarer que la condamnation hypothétique pesant sur les MMA ne pourra s’entendre que dans les limites (plafond et franchise) et exclusions de garanties du contrat opposable à toutes les parties ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Condamner Monsieur [P] à payer à la société FLATLOOKER la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [P] à payer aux sociétés MMA la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [P] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BESSY qui justifie en avoir fait l’avance conformément aux prescriptions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes de Monsieur [P].

Les défenderesses soutiennent que l’agent immobilier n’est tenu qu’à une obligation de moyen.

Elles relèvent que les justificatifs de revenus présentés par Madame [W] ne présentaient aucune anomalie grossière, démontrant des revenus confortables, sa solvabilité ne semblant pas compromise. Elles ajoutent que le professionnel de l’immobilier ne doit procéder à des vérifications complémentaires qu’en présence d’un doute sur l’authenticité des documents produits.

Elles rappellent que la production de l’avis d’imposition ne présente aucun caractère obligatoire, visant le décret n°2015-1437 du 05 novembre 2015 fixant notamment de manière alternative les pièces pouvant être exigées par le professionnel de l’immobilier.

S’agissant des bulletins de salaire, elles soutiennent qu’ils n’étaient pas illisibles ou inexploitables, l’ensemble des pièces lui ayant d’ailleurs été transmis en format dématérialisé.

Concernant le défaut de remise d’un RIB, elles rappellent qu’un tel document n’est pas obligatoire.

Elles font valoir de même que les modalités de paiement du loyer ont bien été définies dès lors que le bail stipule expressément que le loyer est exigible avant le 1er du terme suivant, la liberté du mode de règlement ne constituant pas un manquement de sa part.

Sur les démarches aux fins de recouvrement des loyers impayés, elles soulignent d’abord que Monsieur [P] n’a jamais souhaité bénéficier de la garantie loyer impayé. Elles affirment aussi que l’agence a bien multiplié les diligences en adressant des mises en demeure, en saisissant une étude d’huissier de justice aux fins de délivrance d’un commandement de payer, et en adressant un appel de loyer.

Sur les préjudices et le lien de cause à effet, elles rappellent que la réparation ne saurait être équivalente à la totalité de l’avantage escompté, sauf à ne pas tenir compte de l’aléa inhérent à la notion de perte de chance, ce taux ne pouvant selon elles être supérieur à 75%.

Elles font valoir en premier lieu que la société FLATLOOKER n’est pas personnellement débitrice des loyers impayés et des frais y afférents.

Elles ajoutent que Monsieur [P] ne produit aucun justificatif prouvant les diligences entreprises aux fins de recouvrement des loyers impayés auprès de la personne occupant vraisemblablement le logement.

Elles considèrent qu’il n’y a aucun lien de cause à effet entre la faute invoquée et la dette locative, relevant que si Madame [W] présentait une solvabilité apparente satisfaisante, il ne peut y avoir pour autant de certitude que l’intégralité des loyers aurait été versée.

Elles soutiennent qu’en tout état de cause toute indemnité allouée à Monsieur [P] devra être diminuée au regard du taux d’abattement fiscal qui aurait été appliqué sur les loyers qu’il entendait percevoir.

Sur les frais d’huissier de justice, d’honoraires de l’avocat et de l’agent de recherches privées, elles concluent pour les premiers qu’ils constituent des dépens dont seul le locataire défaillant reste redevable, ce qui a d’ailleurs été retenu dans le jugement d’expulsion.

Concernant les frais d’avocat, elles soulignent que les factures produites ne comportent pas la mention acquittée, relevant en tout état de cause que l’article 700 du code de procédure civile trouve à s’appliquer.

S’agissant de l’agent de recherches privées, elles font valoir que les frais visés ne sont pas justifiés et qu’ils ne présentent aucun lien de cause à effet avec la mission confiée à l’agence immobilière, le requérant ayant seul décidé de le mandater.

Sur le préjudice moral, elles considèrent que Monsieur [P] ne justifie d’aucune atteinte, les aléas liés à la location ne pouvant engendrer une atteinte à l’image du propriétaire.

S’agissant de la police d’assurance, les MMA invoquent les exclusions, le plafond et la franchise prévus à leur contrat, ces derniers étant selon elles opposables tant à l’assuré qu’à l’ensemble des parties à l’instance.

Elles soulignent à ce titre que la police, au titre de sa responsabilité civile professionnelle, prévoit une franchise de 10% par sinistre avec un minimum de 1 500 euros et un maximum de 6 000 euros.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 11 avril 2024, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 05 février 2025, a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

A cet égard, il doit être souligné que si les sociétés FLATLOOKER et MMA rejettent de telles prétentions, Monsieur [P] ne formule néanmoins plus aucune demande indemnitaire au titre des frais de l’agence immobilière.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de MMA IARD

Conformément à l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 328 du même code précise que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

Enfin, l’article 329 dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, la société MMA IARD intervient à l’instance pour solliciter, à l’instar de la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, appelée en cause par le requérant, le rejet à titre principal des prétentions de ce dernier.

L’intervention volontaire principale de la société MMA IARD sera en conséquence déclarée recevable.

Sur la responsabilité contractuelle de la société FLATLOOKER

— Sur la faute de la société FLATLOOKER

Il ressort des termes des articles 1103 et 1104 que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

Les dispositions spéciales des articles 1991 et 1992 du même code prévoient que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

L’article 1993 dispose également que le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Il résulte de ces textes que l’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer en premier lieu de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses dans les limites prévues par l’article 22-2 de la loi n°896462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs renvoyant à l’annexe du décret n°2015-1437 du 15 novembre 2015 auquel font référence les parties.

Ce dernier prévoit « la liste des pièces justificatives pouvant être exigées de chacun des candidats à la location » à savoir :

A. – Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants :

1. Carte nationale d’identité française ou étrangère.

2. Passeport français ou étranger.

3. Permis de conduire français ou étranger.

4. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

B. – Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.

2. Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.

3. Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.

4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

C. – Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.

2. L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.

3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.

4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.

5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.7. Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.

D. – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

1. Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.

2. Trois derniers bulletins de salaires.

3. Justificatif de versement des indemnités de stage.

4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.

5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.

6. Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.

7. Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.

8. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.

9. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

En tout état de cause, l’agent immobilier n’est tenu qu’à une obligation de moyen qui ne revêt pas les caractères d’une garantie totale contre tous les risques d’insolvabilité du locataire, y compris dans le cadre d’un mandat de gestion locative.

La preuve de ces « vérifications sérieuses » s’entend tant de la démonstration de ce que les pièces justificatives pouvant être exigées des candidats à la location ont bien été réclamées par l’agence immobilière, mais également de ce que des vérifications ont bien été opérées en cas d’anomalie relevée dans les documents communiqués faisant naître un doute quant à la réalité de la situation financière du locataire.

En l’espèce, il est constant, comme il l’a été précédemment rappelé, que la société FLATOOKER s’est vu remettre par la candidate locataire sa pièce nationale d’identité en cours de validité, ses trois dernières quittances de loyer, une attestation de son employeur, ses trois derniers bulletins de paie ainsi que son dernier avis d’imposition sur les revenus.

La défenderesse démontre ainsi avoir pris différentes précautions quant à la solvabilité réelle de la candidate locataire, le montant du loyer visé (1 550 euros charges comprises) étant en adéquation avec les revenus ressortant de ses bulletins de paie et de son dernier avis d’imposition (de l’ordre de 4 700 euros nets).

S’agissant de cet avis d’imposition, bien qu’il soit possible de vérifier l’authenticité du numéro fiscal et de la référence de l’avis, il ne peut être reproché à la société FLATLOOKER de ne pas avoir effectué des vérifications sur celui-ci, ayant obtenu en plus les trois derniers bulletins de paie ainsi qu’une attestation de l’employeur de la candidate locataire.

Concernant l’attestation employeur, le Conseil de Monsieur [P] indique lui-même, dans son courrier adressé à la société [Adresse 8], avoir des doutes quant à l’authenticité de cette attestation, tout en relevant que celle-ci comporte le cachet et la signature de la directrice des ressources humaines. Il ne peut donc être fait grief à la société FLATLOOKER de ne pas avoir eu de soupçons quant au caractère frauduleux de ce document au moment de la réception du dossier locatif.

Il ne ressort pas davantage de la lecture des bulletins de paie produits d’éléments ambigus, quand bien même ceux-ci sont scannés. Monsieur [P] ne précise pas davantage dans ses écritures la difficulté qu’il soulève par rapport au nombre de congés payés apparaissant sur ces fiches de paie.

S’agissant de l’absence de communication d’un RIB, il est constant que le contrat de bail (IV C. Modalités de paiement) prévoit que le loyer est payé d’avance, mensuellement et dû avant le 1er de chaque mois, sans qu’il ne soit prévu de modalité spécifique et sans qu’il ne soit nécessaire d’en imposer au locataire.

De même, le mandat de gestion stipule de son côté, au titre de la gestion locative, une « perception mensuelle des loyers du locataire par virement ou prélèvement automatique », ce qui n’implique pas nécessairement, comme le prétend de manière erronée le requérant, la production d’un RIB si le locataire fait le choix de régler le loyer par virement bancaire.

Par contre, il est constant que le contrat de location (signé et paraphé à chaque page par les parties) prévoit expressément (III. A. prise d’effet du contrat) que « le montant total à régler avant l’entrée dans les lieux sera de 4 354.0 euros, comprenant 479 euros de premier mois de loyer hors charges, 21 euros de charges, 884.0 euros de frais d’agence et 2 970 euros de dépôt de garantie. »

A ce titre, l’état des lieux d’entrée versé aux débats interpelle quant à la vérification de l’identité de la locataire, relevant qu’il a été contradictoirement établi en la présence de Madame [Z] [W] (qui n’existe manifestement pas), bien que lors d’un échange de mails entre les parties et la société FLATLOOKER cette dernière affirme qu’une pièce d’identité du locataire est présentée lors de chaque état des lieux.

En tout état de cause, la société FLATLOOKER n’explique à aucun moment pourquoi aucune des sommes visées n’a été versée au moment de l’entrée dans les lieux, ne se prévalant pas en défense d’un chèque qui lui aurait bien été remis mais qu’elle n’aurait pu encaisser pour différentes raisons. En l’absence de ce versement préalable, elle a ainsi commis une faute en remettant les clés à la locataire.

De surcroit, s’il est constant que Monsieur [P] n’a jamais entendu souscrire une garantie loyers impayés, il n’en demeure pas moins que la société FLATLOOKER s’est engagée dans le mandat de gestion « en cas d’impayé de loyer » à « effectuer des relances par email, SMS, et téléphone, puis relance par lettre recommandée avec accusé de réception ».

Or, il ressort du commandement de payer les loyers délivré le 15 septembre 2021, visant notamment les sommes qui auraient dû être réglées lors de l’entrée dans les lieux, que l’huissier de justice indique agir expressément à la demande de Monsieur [M] [P] et non de la société FLATLOOKER, quand bien même il a adressé à cette dernière un courrier pour lui rendre compte de ses diligences.

En outre, la seule mise en demeure que la défenderesse verse aux débats ne vise qu’un impayé au titre du mois de mars 2022 et n’a été adressée par courrier recommandé à [Z] [W] que le 23 mars 2022. Pourtant, à cette date, le loyer était déjà impayé depuis plus de sept mois, Monsieur [P] ayant déjà sollicité par ailleurs la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire.

Le défaut de diligences aux fins d’obtenir le paiement effectif du loyer, dès le premier impayé, constitue également une faute de la part de la société FLATLOOKER susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle.

— Sur les préjudices subis par Monsieur [P]

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du même code précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

— Sur la perte de chance de percevoir les loyers :

Pour rappel, la perte de chance s’analyse comme la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain. Pour qu’elle soit prise en compte, elle doit être réelle et sérieuse, c’est-à-dire que la probabilité de l’évènement allégué doit être réaliste, tout comme la chance doit avoir été réellement perdue.

Ainsi, le mandataire fautif ne saurait être intégralement tenu au paiement des loyers non perçus et aux autres préjudices pouvant en découler, ses manquements étant uniquement susceptibles de donner lieu à l’attribution de dommages et intérêts sur le fondement d’une perte de chance qu’il convient d’évaluer en conséquence.

Les défenderesses font d’ailleurs valoir à juste titre que, quand bien même un locataire serait solvable, le risque général d’un défaut de paiement des loyers ne peut être totalement écarté, d’autant plus que le loyer visé en l’espèce s’élevait à la somme mensuelle de 1 465 euros.

De plus, quand bien même la société FLATLOOKER aurait accompli les diligences qui lui incombaient aux fins d’obtenir le règlement du loyer, celles-ci auraient été vaines puisqu’elles auraient été adressées à " Madame [Z] [W] ", dont il est établi qu’elle n’existe pas.

En revanche, il convient de souligner que la défenderesse ne justifie pas de ce que Madame [W] était la seule candidate à la location pour cet appartement, qui plus est avec un dossier à l’apparence aussi complet et sérieux en termes de capacités financières à faire face au règlement du loyer exigé.

En outre, le défaut de versement des sommes dues au titre notamment du premier loyer et du dépôt de garantie aurait dû alerter la société FLATLOOKER sur la situation financière réelle de la candidate à la location et la conduire à ne pas lui remettre les clés du logement et signer le bail en conséquence. Dès lors, Monsieur [P] a perdu une chance de renoncer à la conclusion du bail avec une personne susceptible d’être insolvable.

Compte-tenu de ces éléments, il convient donc de fixer la perte de chance de Monsieur [P] à hauteur de 50%.

Par ailleurs, les défenderesses ne peuvent reprocher à Monsieur [P] de ne produire aucun justificatif prouvant les diligences entreprises aux fins de recouvrement des loyers impayés auprès de la personne occupant vraisemblablement le logement, le requérant ne pouvant pas exiger le paiement d’un loyer auprès d’une personne tiers au contrat.

Il ne saurait davantage lui être fait grief de ne pas avoir introduit une procédure distincte, génératrice de coûts supplémentaires, pour obtenir le règlement d’une indemnité d’occupation à l’encontre d’une personne qu’il devait encore au préalable identifier, ce sans garantie de succès quant au recouvrement des sommes que la juridiction serait amenée à prononcer.

De plus, il est constant que ces sommes auraient dû en principe être soumises à l’imposition sur le revenu. Néanmoins, si la société FLATLOOKER effectue un parallèle entre le coût de la police d’assurance loyers impayés, les frais de gestion immobilière (reprenant un arrêt de la Cour d’appel de PARIS du 05 décembre 2019) et le taux d’abattement fiscal, ce dernier ne grève pas le rendement locatif du bien, étant dû en tout état de cause.

Or, il ressort des débats que :

— Le loyer et les charges (recouvrables) n’ont pas été réglées pour la période allant du 22 juillet 2021 au 31 juillet 2021, soit la somme de 500 euros ;

— Le loyer et les charges n’ont pas été réglées pour la période de trois mois allant du 1er août 2021 au 31 octobre 2021 (date de résiliation du bail) soit un total de 4 650 euros ;

— Le logement a été occupé du 1er novembre 2021 au 08 août 2022, Monsieur [P] ayant été indemnisé pour la période postérieure du fait de la carence de la Préfecture à mettre en œuvre la force publique, soit un total de 14 363.36 euros (1 550 euros x 9 mois et 1 550 euros/30 x 8 jours) ;

Par conséquent, compte-tenu de la perte de chance précédemment retenue, à hauteur de 50%, il convient de condamner la société FLATLOOKER à verser à Monsieur [P] la somme de 9 756.68 euros.

Il sera en revanche débouté de sa demande visant à voir fixer les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de la défenderesse, s’agissant de dommages et intérêts prononcés par le tribunal qui ne peuvent courir qu’à compter de sa décision.

— Sur les frais de commissaire de justice :

Si le jugement rendu le 18 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection, constatant notamment la résiliation du bail, a effectivement condamné Madame [W] [Z] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 août 2021, il est établi que Monsieur [P] ne pourra jamais les recouvrer, la locataire visée n’existant pas.

Pourtant, ces frais sont directement en lien avec la faute retenue à l’encontre de la société FLATLOOKER puisque le propriétaire ne les aurait pas exposés si les clés n’avaient pas été remises à une locataire qui n’avait pas fait de versement de dépôt de garantie.

Monsieur [P] communique les différentes factures qui lui ont été adressées par le commissaire de justice, depuis la signification du premier commandement de payer le 15 septembre 2021, en passant par l’assignation devant le JCP, jusqu’aux diligences effectuées pour procéder à l’expulsion effective de l’occupant des lieux en avril 2023.

Dès lors, il convient de condamner la société FLATLOOKER à verser à Monsieur [P] la somme de 5 922.52 euros.

— Sur les frais d’avocat:

A titre liminaire, il convient de distinguer les différents frais d’avocat visés dans les prétentions indemnitaires de Monsieur [P].

S’agissant des frais exposés dans le cadre du recours initié à l’encontre de la Préfecture du Rhône, le requérant sera débouté de sa demande.

S’ils sont liés à la procédure d’expulsion engagée, elle-même en lien avec la faute reprochée à la société FLATLOOKER, néanmoins, c’est le retard pris par la Préfecture qui est directement à l’origine des frais engagés pour remédier à cette situation, de sorte qu’une telle prétention indemnitaire ne saurait être présentée qu’à l’encontre de celle-ci.

De même, concernant les frais d’avocat pour initier un recours amiable à l’égard de la société FLATLOOKER, ils relèvent des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile, étant directement en lien avec la présente instance.

Par contre, les frais d’avocat « engagés pour solliciter l’expulsion de la locataire » (comprenant les frais de procédure judiciaire de 1 800 euros TTC, de rédaction d’une plainte devant le Procureur de la République de 360 euros TTC, de dossier à hauteur de 120 euros) constituent bien un préjudice indemnisable, distinct des frais exposés pour la présente instance, Monsieur [P] ayant été contraint de saisir un Conseil pour se faire assister dans ses démarches.

Par conséquent, compte-tenu de la production de la facture (acquittée) du 28 janvier 2022, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [P] et de condamner la société FLATLOOKER à lui verser à ce titre la somme totale de 2 280 euros.

— Sur les frais de l’enquête privée :

Si celle-ci est venue confirmer qu’aucune femme n’occupait manifestement ce logement, elle n’apporte néanmoins aucune information supplémentaire, la résiliation du bail étant déjà prononcée lors des investigations de l’enquêteur, celles-ci ne permettant pas davantage de connaitre l’identité exacte du véritable occupant de l’appartement.

La demande d’indemnisation de Monsieur [P] sera donc rejetée.

— Sur le préjudice moral :

S’il n’invoque pas d’atteinte à l’image du propriétaire comme le soulignent les défenderesses, il n’en demeure pas moins que le défaut de règlement des loyers, la procédure devant le JCP, puis la présente procédure, au-delà des frais de justice exposés, ont occasionné un désagrément pour le requérant. En effet, en plus de ne pas pouvoir récupérer l’appartement dont il est propriétaire, Monsieur [P] a légitimement pu s’inquiéter des conditions de son occupation par un locataire n’ayant jamais réglé les sommes qu’il devait, du fait de la faute de la société FLATLOOKER.

Ainsi, il convient de réparer le préjudice subi par le requérant par l’octroi de la somme de 500 euros.

Par conséquent, il convient de condamner la société FLATLOOKER à verser à Monsieur [M] [P] les sommes de :

—  9 756.68 euros au titre de la perte de chance de percevoir les loyers durant la période du 22 juillet 2021 au 08 août 2022 ;

—  5 922.52 euros au titre des frais d’huissier de justice ;

—  2 280 euros au titre des frais d’avocat engagés pour solliciter l’expulsion de la locataire ;

—  500 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Sur la condamnation in solidum des sociétés FLATLOOKER et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que MMA IARD

Au terme de l’article L124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Il convient en conséquence de condamner in solidum la société FLATLOOKER et les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que MMA IARD à verser à Monsieur [M] [P] les sommes précédemment visées.

En outre, la police souscrite par la société FLATLOOKER, au titre de sa responsabilité civile professionnelle (Chapitre I), prévoit, en son article 16 « Montant de la garantie et des franchises », que le montant de la franchise par assuré et par sinistre s’élève à 10% du montant de celui-ci, avec un minimum de 1 500 euros et un maximum de 6 000 euros applicables sur le principal et les frais.

Par conséquent, il sera précisé que les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que MMA IARD seront tenues dans les limites (plafond et franchise) et exclusions de garanties du contrat, opposables aux tiers.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les sociétés FLATLOOKER et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que MMA IARD, parties succombant, seront condamnées in solidum aux entiers dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Johan GUIOL, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner in solidum les sociétés FLATLOOKER et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que MMA IARD à verser à Monsieur [M] [P] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 susvisé.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit en l’absence de disposition légale spécifique, de sorte que la demande des défenderesses tendant à voir écarter l’exécution provisoire sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SA MMA IARD,

CONDAMNE in solidum la société FLATLOOKER, ainsi que les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD à verser à Monsieur [M] [P] les sommes de :

—  9 756.68 euros au titre de la perte de chance de percevoir les loyers durant la période du 22 juillet 2021 au 08 août 2022 ;

—  5 922.52 euros au titre des frais d’huissier de justice ;

—  2 280 euros au titre des frais d’avocat engagés pour solliciter l’expulsion de la locataire ;

—  500 euros au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [M] [P] du surplus de ses demandes,

DIT que les sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD doivent leur garantie à leur assuré, la société FLATLOOKER, et seront tenus à proportion de la franchise et dans les limites de la police d’assurance,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum les sociétés FLATLOOKER et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que MMA IARD, aux entiers dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Johan GUIOL,

CONDAMNE in solidum les sociétés FLATLOOKER et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que MMA IARD à verser à Monsieur [M] [P] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les sociétés FLATLOOKER et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que MMA IARD de leurs demandes d’indemnité au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE les sociétés FLATLOOKER et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ainsi que MMA IARD de leur demande visant à voir écarter l’exécution provisoire de la décision,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

Le greffier La président