Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 14 Novembre 2024

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DEMANDERESSE:

S.A. VILOGIA

271, bd de Tournal

59650 VILLENEUVE D ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [J]

Porte 101 Etage 1

1 Allée Jean Meschinot

44190 CLISSON

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 septembre 2024

date des débats : 19 septembre 2024

délibéré au : 14 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01050 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M4VI

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART,

CCC à Monsieur [B] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon deux actes sous seing privé en date du 13 octobre 2020 à effet au 15 octobre 2020, la S.A. VILOGIA a donné à bail à [B] [J] d’une part un logement lui appartenant sis, 1 allée Jean Meschinot, Les allées de Kleis, logement n°073832, porte 101 – 44190 CLISSON, et d’autre part un emplacement de stationnement n°623 à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 314,16 € pour le logement, une provision mensuelle pour charges de 26,33 € outre 7,97 € pour les accords collectifs et 5 € pour les contrats relatifs au logement et un loyer mensuel de 19,37 € ainsi une provision pour charges mensuelle de 1,52 € pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2022, la S.A. VILOGIA a fait commandement à [B] [J] de justifier de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.581,36 € arrêté au 30 août 2022, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la S.A. VILOGIA a fait assigner [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [B] [J] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner [B] [J] au paiement de la somme de 1.093,10 € arrêtée au 20 février 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner [B] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit 427,51 € ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions de révision du prix des loyers dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

· Condamner [B] [J] au paiement d’une somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement de payer du 8 septembre 2022 ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 9 août 2024 par les services sociaux du département.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A ladite audience, la S.A. VILOGIA se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 3.685,54 € au titre des loyers et charges échus à la date du 13 septembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [B] [J] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, la société bailleresse justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 9 septembre 2022, dont la commisssion a accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 27 mars 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 27 mars 2024 a été régulièrement dénoncée par la société bailleresse au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2024, et le préfet en a accusé réception le même jour, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 6.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à [B] [J] le 8 septembre 2022, pour un arriéré de loyers et charges de 1.581,36 €.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 novembre 2022.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [B] [J].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de la S.A. VILOGIA est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[B] [J] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 3.685,54 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 13 septembre 2024.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 278,18 €.

En outre, la bailleresse a décompté des frais de prélèvements impayés à hauteur de 15 € (3 x 5 €).

En conséquence, [B] [J] sera condamné au paiement de la somme de 3.392,36 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à la S.A. VILOGIA, à compter du 14 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 427,51 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lors de l’audience, la S.A. VILOGIA a indiqué s’en référer à ses demandes initiales et refuser tout délai de paiement.

D’après le relevé de compte locataire, [B] [J] a cessé tout versement depuis mars 2024.

Il n’a ainsi pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience.

Le diagnostic social et financier transmis indique que le défendeur a pris contact avec les services sociaux du département en juillet 2023 faisant part de grosses difficultés financières et demandant de l’aide pour constituer un dossier de surendettement. Le 27 octobre 2023, le dossier était prêt à être envoyé mais [B] [J] n’a plus pris contact avec l’espace solidarité. Il n’a plus ensuite répondu aux propositions de rendez-vous. La commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique n’a pas fait de retour quant au dossier de l’intéressé.

Au regard de ces éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à [B] [J].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [J], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 13 octobre 2020 entre la S.A. VILOGIA et [B] [J], concernant le logement sis 1 allée Jean Meschinot, Les allées de Kleis, logement n°073832, porte 101 – 44190 CLISSON, et du bail du même jour concernant un emplacement de stationnement n°623 à la même adresse ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux bails sont réunies à la date du 9 novembre 2022 ;

CONDAMNE [B] [J] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 3.392,36 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE [B] [J] à payer à la S.A. VILOGIA, à compter du 14 septembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 427,51 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [B] [J], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [B] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [B] [J] à payer à la S.A. VILOGIA la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY