TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/00823 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZF4D

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 MARS 2025

MINUTE N° 25/00190

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Nous, M. Michaël MARTINEZ, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 24 Janvier 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI PARDES PATRIMOINE

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E0051

ET :

La société LA BROCHE 2

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Mylène COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: D0840

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 12 février 2014, la SCI Auber 117 a consenti à la SARL Devi un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2]).

Le 21 juillet 2016, la SARL Devi a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la SAS [U]

Le 27 septembre 2019, la SCI Auber 117 a cédé son immeuble à la SCI Pardes patrimoine.

Par acte sous signature privé du 6 juillet 2022, la SAS [U] a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la SARL La broche 2 laquelle était entrée en pourparlers avec la SCI Pardes patrimoine depuis plusieurs mois.

La SARL La broche 2 a fait signifier, par acte d’huissier du 29 septembre 2022, la cession du fonds de commerce à la société Pardes patrimoine.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, la SCI Pardes patrimoine a fait délivrer à la société La broche 2 un commandement pour inexécution des obligations du bail commercial visant la clause résolutoire, au motif de la réalisation de travaux non autorisés.

Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, la SCI Pardes patrimoine a fait assigner la société La broche 2 en référé devant le président de ce tribunal, pour :

— faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire,

— obtenir l’expulsion de la société La broche 2 des locaux loués,

— ordonner le transport et la séquestration du mobiliers, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

— condamner la société La broche 2 à lui payer un indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail,

— condamner la société La broche 2 à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et du commandement de payer du 24 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, la SCI Pardes patrimoine a fait délivrer à la société La broche 2 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail.

L’affaire a été appelée aux audiences des 15 juillet, 25 octobre, 20 septembre et 22 novembre 2024 et a été retenue à celle du 24 janvier 2025.

Dans ses conclusions récapitulatives n° 2, soutenues à l’audience, la SCI Pardes patrimoine demande au juge des référés de :

— débouter la société La broche 2 de ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail la liant à la société La broche 2 sur le fondement, d’une part, de la violation de la clause du bail relative aux travaux et, d’autre part, en raison des loyers impayés,

— dire que la société La broche 2 ainsi que tous occupants de son chef se trouvent occupants sans droit ni titre des locaux précédemment loués et de lui ordonner de quitter les lieux, sans délais,

— ordonner l’expulsion de la société La broche 2 ainsi que tout occupant de son chef des locaux qu’il occupe [Adresse 4] étant précisé que faute par lui de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

— condamner la société La broche 2 à lui payer, à titre de provision, la somme de 19 248,54 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu’au 31 janvier 2021 inclus,

— condamner la société La broche 2 à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner la société La broche 2 à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société La broche 2 en tous les dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et des commandements délivrés en date du 24 janvier 2024 et 1er octobre 2024.

Dans ses conclusions n° 4, soutenues à l’audience, la société La broche 2 demande au juge des référés de :

— débouter la SCI Pardes patrimoine de ses demandes et notamment de celle visant à voir constater la clause résolutoire du bail commercial,

— dire qu’elle pourra s’acquitter du solde de sa dette locative dans les conditions suivantes :

en 3 mensualités équivalentes de 2 207,17 euros si le juge retient qu’elle est redevable au titre des loyers impayés de la somme totale de 6 621,51 euros,en 6 mensualités équivalentes de 2 286,38 euros si le juge retient qu’elle est également redevable de celle de 7 096,77€ correspondant à la période de 3 mois de franchise de loyer consentie par la SCI Pardes patrimoine à son entrée dans les lieux,- ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail,

— condamner la SCI Pardes patrimoine à lui communiquer et à signer le bail commercial renouvelé à compter du 6 juillet 2022 moyennant un loyer annuel de 28 300 euros, frais de gestion inclus, selon l’accord des parties, et pour le reste aux mêmes charges et conditions que le bail antérieur si ce n’est l’application de dispositions impératives de la Loi Pinel et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— condamner la SCI Pardes patrimoine à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au dépens.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, visées à l’audience.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que préalablement à la cession du fonds de commerce du 6 juillet 2022 entre la SAS [U] et la SARL La broche 2, cette dernière était entrée en pourparlers avec la société Pardes patrimoine s’agissant notamment du montant du loyer, d’une période de franchise de loyer et des travaux qu’elle entendait réaliser.

Selon courriel du 1er juin 2022, la société Pardes patrimoine, par l’intermédiaire de M. [L] [V], asset manager au sein du groupe Madar, auquel appartient la société Pardes, avait expressément accepté une période de franchise de loyer de trois mois ainsi que la réalisation de travaux importants, sollicitant les factures des 141 000 euros de travaux projetés.

En échange, la société La Broche 2 avait accepté que le loyer annuel hors taxes soit revalorisé à 28 300 euros, soit un loyer mensuel de 2 250,32 euros.

Il avait également été envisagé entre les parties la rédaction d’un nouveau bail commercial, celui conclu initialement ne correspondant au modèle habituellement proposé par la SCI Pardes patrimoine. A cet effet, cette dernière a proposé un nouveau contrat à la société La broche 2 dès le 1er juillet 2022.

Il ressort des échanges intervenus entre les parties, par l’intermédiaire de leurs conseils ouvreprésentants, que ce nouveau contrat de bail n’a jamais été signé. En effet, la société La Broche 2, sans être opposé au principe de la conclusion d’un nouveau bail a refusé celui proposé par le bailleur en raison de l’ajout d’obligations supplémentaires à la charge du locataire par rapport au bail initial.

Ainsi le bail du 6 juillet 2022 évoqué par la société La broche 2 n’a jamais été signé par les parties de telle sorte que le bail initial du 12 février 2014 reste applicable entre elles, sous réserve des accords partiels conclus entre elles portant sur le montant du loyer et le différé du paiement de loyer de 3 mois.

Dans ce contexte, les relations se sont tendues entre les parties dès la fin de l’année 2022.

Par courriel du 21 mars 2024, juste avant l’introduction de la présente instance, la société Pardes, par l’intermédiaire de M. [K] [D], membre du groupe Madar, a réitéré sa proposition de conclure un nouveau bail, conforme à son modèle, portant le loyer annuel à la somme de 32 000 euros hors taxes en contrepartie de quoi la société Pardes suspendrait la procédure judiciaire envisagée.

Au regard des éléments qui précèdent, il y a d’ores et déjà lieu de rejeter les demandes suivantes :

de la société Pardes patrimoine tendant à :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire aux motifs de l’absence d’autorisation des travaux, étant au surplus relevé que le commandement de pour inexécution des obligations locatives du 25 janvier 2024 est imprimé sur du papier brouillon, contenant un acte de vente au verso, et surtout étant totalement illisible en pages 1 et 3, ne permettant pas au tribunal d’apprécier la régularité de la reproduction de la clause résolutoire du bail.

de la société La Broche 2 tendant à :

— condamner la SCI Pardes patrimoine à lui communiquer et à signer le bail commercial renouvelé à compter du 6 juillet 2022 moyennant un loyer annuel de 28 300 euros, frais de gestion inclus, selon l’accord des parties, et pour le reste aux mêmes charges et conditions que le bail antérieur si ce n’est l’application de dispositions impératives de la Loi Pinel et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir.

En conséquence, seules les demandes relatives aux loyers impayés seront traitées ci-après.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut d’exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance par le bailleur d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement délivré le 1er octobre 2024, dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, pour le paiement de la somme en principal de 16 218,28 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte actualisé au 30 novembre 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 2 novembre 2024.

L’obligation de la société La broche 2 de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société La broche 2 causant un préjudice à la société Pardes patrimoine du fait d’une occupation sans exécution des obligations constituant la contrepartie contractuellement mise à la charge du preneur, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation. La partie défenderesse sera ainsi condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer conventionnel jusqu’à la libération des lieux, à compter de la présente ordonnance, comme sollicité dans le dispositif de l’assignation.

Aussi, bien que la société Pardes produise plusieurs décomptes, dont le dernier actualisé au 30 novembre 2024, il a été retenu précédemment qu’elle ne pouvait prétendre au paiement des 3 mois de franchise qu’elle avait accordés à son locataire en début de bail. D’ailleurs, force est de constater qu’elle n’a jamais fait état du retard de paiement des loyers antérieurement à la présente procédure.

Il existe également une contestation sérieuse sur les sommes demandées par la société Pardes, celle-ci ayant reconnu dans un mail du 11 mars 2024 qu’elle avait commis des erreurs de facturation et la société La broche 2 faisant état d’un paiement de 2 500 euros en date du 15 novembre 2024 qui n’aurait pas été inclus dans le décompte du 30 novembre 2024. Dans ces conditions, il y a lieu de condamner la société La broche 2 au paiement de la somme provisionnelle non contestée de 6 621,51 euros.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’est pas fait état de retard de paiement antérieurement au commandement de payer du 1er octobre 2024, alors que la procédure avait été initiée selon assignation du 30 avril 2024. De plus, il n’est pas contesté que la société La broche 2 a réalisé d’importants travaux dans le local loué, il y a moins de trois ans.

Par ailleurs, elle justifie par la production de photographies que d’importants travaux ont été réalisés sur la voirie devant son établissement lui occasionnant une perte de chiffre d’affaire.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit dans les conditions précisées au dispositif, aux demandes de la société La broche 2 de délai de paiement suspensif de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la société La broche 2 sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et du commandement délivré le 1er octobre 2024 et à l’exclusion du coût de celui du 24 janvier 2024.

Supportant les dépens, la société La broche 2 sera condamnée à payer à la SCI Pardes immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Consécutivement, elle sera déboutée de sa demande fondée sur le même texte.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI Pardes patrimoine de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire aux motifs de l’absence d’autorisation des travaux ;

Déboute la SARL La Broche 2 de sa demande tendant à condamner la SCI Pardes patrimoine à lui communiquer et à signer le bail commercial renouvelé à compter du 6 juillet 2022 moyennant un loyer annuel de 28 300 euros, frais de gestion inclus, selon l’accord des parties, et pour le reste aux mêmes charges et conditions que le bail antérieur si ce n’est l’application de dispositions impératives de la Loi Pinel et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Condamne la SARL La Broche 2 à payer à la SCI Pardes patrimoine la somme provisionnelle de 6 621,51 euros ;

Dit n’y avoir lieu a référé sur le surplus de la demande de paiement de la SCI Pardes patrimoine au titre des loyers et charges impayés ;

Autorise la SARL La Broche 2 à se libérer du paiement de cette somme en 3 acomptes mensuels équivalentes de 2 200 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

Dit que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Dit que le paiement du premier de ces acomptes mensuels devra intervenir dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 du mois ;

Dit que les effets de la clause résolutoire ne produiront pas effet si la SARL La Broche 2 se libère de sa dette selon ces modalités ;

Dit qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’une seule des échéances courantes à leur terme :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet, et le contrat se trouvera résilié,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SARL La Broche 2 et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3],

— la SARL La Broche 2 devra payer mensuellement à la SCI Pardes patrimoine, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes ;

Condamne la SARL La Broche 2 aux dépens incluant le coût de l’assignation et du commandement délivré le 1er octobre 2024 ;

Condamne la SARL La Broche 2 à payer à la SCI Pardes patrimoine la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL La Broche 2 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 MARS 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT