TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00713 – N° Portalis DB3S-W-B7J-26B6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01230

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Nous,Madame Mechtilde CARLIER, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4] sise [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic la société FONCIA SEINE OUEST,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31 (Postulant), M^e Cécile FLECHEUX, avocat au barreau de VERSAILLES, (Plaidant)

ET :

La Société ZOGHLAMI GESTION IMMOBILIERE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

La société Zoghlami Gestion Immobilière est propriétaire des lots 11, 121, 24 et 134 au sein de la Résidence [5] sise [Adresse 2], à [Localité 6] (93) soumis au statut des immeubles en copropriété.

Par exploit du 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sise [Adresse 2], à Epinay-sur-Seine (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société Zoghlami Gestion Immobilière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de l’article 835 du code de procédure civile de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des provisions suivantes :

17.986,95 euros au titre des charges impayées au 1er janvier 2025, 2.000 euros au titre du préjudice subi ;1.372,02 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement ;1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Régulièrement assignée, la société Zoghlami Gestion Immobilière n’a pas comparu à l’audience du 26 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de provision au titre des charges de copropriété

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la société Zoghlami Gestion Immobilière ;l’extrait du compte copropriétaire de la société Zoghlami Gestion Immobilière arrêté au 1er janvier 2025, terme du premier trimestre 2025 inclus ; les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ;les appels de fonds ; le décompte de répartition des charges ;

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la société Zoghlami Gestion Immobilière à payer au syndicat des copropriétaires une provision de 17.986,95 euros au titre des arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 17.271,01 euros à compter de la sommation signifiée le 22 novembre 2024 et sur le solde à compter de l’assignation.

Sur la provision au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, seule la mise en demeure ayant fait courir les intérêts moratoires, ici la sommation du 22 novembre 2024 a été utile et nécessaire dans le cadre de la présente procédure en tant que point de départ des intérêts moratoires. Les autres mises en demeure ou les relances postérieures à une mise en demeure n’ont pas été nécessaires à la présente procédure de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965 avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Les intérêts de retard ne constituent pas des frais au sens des dispositions précitées avec l’évidence requise devant le juge des référés étant rappelé que les intérêts ont été ordonnés au titre de la condamnation principale.

Les diligences de constitution et de transmission de dossier au conseil du syndicat des copropriétaires entrent dans les missions normales du syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété. Les frais qui y sont associés n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Les frais d’huissier au titre de sommations ou de frais de procédure entrent dans la catégorie des dépens et non dans la catégorie des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965.

Par conséquent, la demande de provision au titre des frais de recouvrement du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il n’est pas établi que la société Zoghlami Gestion Immobilière serait de mauvaise foi avec l’évidence requise devant le juge des référés ni de l’existence d’un préjudice avec la même exigence aussi le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

La société Zoghlami Gestion Immobilière, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

La société Zoghlami Gestion Immobilière sera également condamnée à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

Condamne la société Zoghlami Gestion Immobilière à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sise [Adresse 2], à [Localité 6] (93) une provision de 17.986,95 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus et avec intérêts au taux légal sur le montant de 17.271,01 euros à compter de la sommation signifiée le 22 novembre 2024 et sur le solde à compter de l’assignation ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sise [Adresse 2], à [Localité 6] (93) de sa demande de provision au titre des frais de recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sise [Adresse 2], à [Localité 6] (93) de sa demande de provision à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la société Zoghlami Gestion Immobilière aux dépens ;

Condamne la société Zoghlami Gestion Immobilière à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] sise [Adresse 2], à [Localité 6] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 18 SEPTEMBRE 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE