TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/09834

N° Portalis DB3S-W-B7I-2DF7

Minute : 241/25

Monsieur [M] [X] [S]

Représentant : SELARL [V], avocats

au barreau de PARIS, vestiaire : K123

C/

Madame [Y] [W] [R] [Z]

Monsieur [T] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL HM GALIMIDI

Copie délivrée à :

MME [W] [R] [Z]

M. [U]

Le 17 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 Février 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [M] [X] [S], demeurant [Adresse 6]

Représenté par Maître Henri GALIMIDI de la SELARL HM GALIMIDI, Avocat au Barreau de Paris, substitué par Maître Adrien EDELMANN, du même Barreau

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Y] [W] [R] [Z] et Monsieur [T] [U] demeurant tous deux [Adresse 3]

Non comparants

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 8 février 2014, M. [M] [X] [S] a consenti à Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation meublé, situé [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 620 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 60 € euros, sans versement d’un dépôt de garantie.

Le 7 juillet 2023, M. [M] [X] [S] a fait délivrer à Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] un commandement de payer la somme en principal de 38 760€ arrêtée à la date du 3 juin 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 août 2024, M. [M] [X] [S] a fait citer Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o à titre subsidiaire, constater la résolution judiciaire du bail,

o ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o les condamner au paiement de la somme de 40 800 € au titre des loyers impayés et 2040 € au titre des indemnités d’occupation avec intérêts à compter de la décision à intervenir ainsi qu’à compter du jugement à intervenir, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours jusqu’à complète libération des lieux,

o d’ordonner la séquestration dans les lieux de l’ensemble des meubles aux frais et risques du défendeur,

o le condamner à lui verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

o ordonner l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. Il a estimé par ailleurs qu’il est fondé à requérir la résiliation du bail, sur le fondement des articles 1227 et 1728 du code civil, les locataires ayant lourdement manqué à leurs obligations.

A l’audience du 16 décembre 2024, M. [M] [X] [S], représenté, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales. Il a indiqué que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U], cités par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 10] par la voie électronique le 5 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 16 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la signification du commandement de payer, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 8 février 2014 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juillet 2023, pour la somme en principal de 38 760 euros arrêtée au 3 juin 2023, au titre de l’arriéré locatif.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 septembre 2023.

À compter du 8 septembre 2023, les défendeurs sont devenus occupants sans droit ni titre des lieux, qu’il leur appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, les défendeurs causent jusqu’à leur départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 8 septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Les défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience, l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

M. [M] [X] [S] produit un décompte indiquant que Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] restent devoir la somme de 42 840 € terme du mois de décembre 2023 inclus.

Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 42 840 € à valoir sur la dette locative terme du mois de décembre 2023 inclus.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [M] [X] [S], Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] seront condamnés à lui verser une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 8 février 2014, par M. [M] [X] [S] à Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 11] sont réunies à la date du 7 septembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [M] [X] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

CONDAMNE Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] à payer à M. [M] [X] [S] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 8 septembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] à verser à M. [M] [X] [S] à titre provisionnel la somme de 42 840 € à valoir sur la dette locative terme du mois de décembre 2023 inclus ;

CONDAMNE Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] à verser à M. [M] [X] [S] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [Y] [W] [R] [Z] et M. [T] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 17 février 2025.

Le greffier, Le juge,