RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00287 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PEZN

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 27 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Syndic STE VERTFONCIE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

Madame [B] [I] épouse [Y]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier, Juge placée

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] sont propriétaires des lots n°3 (un appartement) et n°108 (un emplacement de parking), au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] sise [Adresse 4] à [Localité 3], a, par l’intermédiaire de son syndic la SARL VERTFONCIE, fait signifier à Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] une sommation de payer la somme de 2.327,21 € en principal au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 10 mars 2026, aux fins de :

– condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] à lui verser la somme de 5.432,03 € se décomposant comme suit :

* 4 483,26 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété ;

* 948,77 € au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] à lui verser la somme de 800 € au titre des dommages et intérêts ;

— condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] à lui verser la somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance ;

— rappeler que toutes ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéance ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et s’en rapporte à la justice concernant le bénéfice d’éventuels délais de paiement. Il souligne qu’aucun règlement n’est intervenu depuis la signification de l’assignation aux défendeurs.

Il expose que les époux [Y], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

En défense, Monsieur [F] [Y], comparant en personne, reconnaît être redevable des sommes réclamées au titre des charges de copropriété et sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 € par mois.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [F] [Y] précise que son épouse réside avec lui au sein du logement. Il expose avoir eu des difficultés pour la perception régulière de son salaire au cours des mois de novembre 2025 et janvier 2026 pour expliquer le non-paiement des charges de copropriété. Monsieur [F] [Y] indique être débiteur de trois crédits immobiliers. Il précise que, bien qu’il ait des locataires, les loyers perçus ne suffisent pas à couvrir les échéances de ses prêts. Il soutient avoir engagé la mise en vente d’un de ses biens immobiliers, dont la signature devant notaire est prévue à la fin du mois de mai 2026. Il expose également avoir trois enfants et que, parallèlement, son épouse perçoit un revenu mensuel de 1.350 € en qualité de secrétaire. Dans ces circonstances, Monsieur [F] [Y] sollicite le rejet des demandes de frais et des dommages et intérêts.

Madame [B] [I] épouse [Y], assignée par procès-verbal de recherches infructueuses selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience.

Par ailleurs, lors de l’appel des causes à l’audience du 10 mars 2026, il apparait qu’un second dossier a été enregistré sous le numéro RG 26/307 entre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] concernant exactement les mêmes demandes et pièces.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction :

Par application des dispositions de l’article 367 du code de procédure civile, il convient de prononcer la jonction entre les deux dossiers actuellement pendants, s’agissant d’une seule assignation enrôlée à deux reprises sous deux numéros différents.

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la qualité de propriétaires de Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] est justifiée par la production de l’extrait de matrice cadastrale.

De plus, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblée générale des 26 septembre 2023, 22 mai 2024 et 28 octobre 2025 approuvant les comptes de l’exercice de l’année 2021, 2022, 2023, 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice des années 2025 et 2026 et d’adoption des travaux ; des appels de charges et travaux pour la période du 20 décembre 2023 au 9 février 2026 (1er trimestre 2026 inclus) ; et du décompte produit que Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] sont redevables de la somme de 4.483,26 €, au titre des charges de copropriété dues depuis le 20 décembre 2023 et arrêtées au 9 mars 2026.

Il n’est pas tenu compte, au titre des charges de copropriété, des diverses sommes relevant des frais de recouvrement imputées au décompte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot, de sorte que les condamnations prononcées ci-dessus seront solidaires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.483,26 €, au titre des charges de copropriété dues au 9 mars 2026 (1er trimestre 2026 inclus).

Sur les intérêts :

Vu la sommation de payer signifiée le 11 avril 2025, la condamnation porta intérêt à taux légal sur la somme de 2.327,21 € à compter de cette date, et à compter de la décision sur le surplus.

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 948,77 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il ressort du décompte produit et de l’acte de commissaire de justice que les frais de signification de la sommation de payer du 11 avril 2025 s’élève à la somme de 143,98 €.

Il n’est pas justifié des frais de mises en demeures adressées aux époux [Y] les 6 mars 2024 et 13 novembre 2024 ainsi que les frais de relance du 16 janvier 2025, l’envoi des courriers n’étant pas démontré. Les demandes à ce titre seront donc rejetées.

Concernant les frais de constitution et de suivi de dossier pour l’avocat tels que visés par le décompte produit, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Ces frais d’un montant total de 692 euros correspondent à des demandes qui entrent dans les frais irrépétibles des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et ne relèvent donc pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 143,98 € au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [F] [Y] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de régler la dette en mensualités de 300 €.

Il apparait qu’un tel échéancier, équilibré au regard des intérêts du créancier, permet de régler la dette dans le délai légal, par quatorze mensualités de 300 € et un dernier versement de 283,26 €.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et de l’absence d’opposition sur l’octroi de tels délais par le syndicat des copropriétaires, il convient dès lors d’accorder aux époux [Y] des délais afin de s’acquitter de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit pas la mauvaise foi des défendeurs et il n’est pas non plus justifié d’un préjudice distinct de celui du retard de paiement qui sera réparé par les intérêts moratoires.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] à lui payer la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

ORDONNE la jonction des recours enregistrés sous les numéros 26/00287 et 26/00307 et DIT que la présente procédure sera enregistrée au répertoire général sous le numéro 26/00287 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes de

4.483,26 €, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 9 mars 2026 (1er trimestre 2026 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 11 avril 2025 sur la somme de 2.327,21 €, et à compter de la signification de la décision pour le surplus ; 143,98 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DIT que Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] pourront régler cette somme en 14 mensualités de 300 euros, et une 15e soldant la dette, en sus des charges de copropriété courantes, à compter du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une échéance et des charges de copropriétés courantes, le montant de la dette redeviendra intégralement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], sise [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Y] et Madame [B] [I] épouse [Y] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 4], le 27 avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT