TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

Immeuble l’Européen – Hall A

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93009 BOBIGNY CEDEX

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REFERENCES : N° RG 24/09003 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z74H

Minute :

Société SOCIETE IMMOBILIERE 3 F

Représentant : M^e Judith CHAPULUT-AUFFRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [C] [F] épouse [D]

Représentant : M^e Tristan HANVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB292

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e KACEM

Copie et dossier délivrés à :

M^e HANVIC

Le 13 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 mars 2025;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIETE [Adresse 4], SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Judith CHAPULUT-AUFFRET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [C] [F] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne et assistée de M^e Tristan HANVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation du 9 septembre 2024, la société IMMOBILIÈRE 3F, Société Anonyme d’HLM a fait citer Madame [C] [D] née [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], lui demandant:

* à titre principal, de prononcer la résiliation du bail pour défaut d’entretien des lieux loués

* à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges

*en conséquence et en tout état de cause:

— d’ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique

— de dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1, R 442-1 et R 451-1 à R 451-4 du code des procédures civiles

— de condamner la défenderesse à lui payer la somme de 6 756,53 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus et, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi

— de la condamner à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du procès-verbal de constat du 22 avril 2024

Elle demande qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

A l’appui, elle fait valoir que:

— selon bail du 16 mai 2003, la société le FOYER NOISEEN, aux droits de laquelle elle vient, a donné en location à Madame [D] un logement numéro 53 situé [Adresse 1] à [Localité 6], puis deux emplacements de stationnement S633P-7070 et S633P-055 accessoires au logement loué

— Madame [D] ne s’acquittant pas régulièrement de ses l oyers et charges, elle a tenté de lui faire délivrer un commandement de payer

— à l’occasion de la tentative de délivrance de ce commandement, le commissaire de justice a rencontré sur place la belle-soeur de Madame [D] lui déclarant qu’elle n’habiterait plus les lieux mais serait domiciliée à [Localité 5], puis s 'est rendu à l’adresse déclarée et a trouvé sur place le propriétaire lui déclarant que Madame [D] était partie sans laisser d’adresse après avoir été expulsée en août 2023

— le commissaire de justice s’est ensuite rendu à 5 reprises à l’adresse des lieux loués sans pouvoir rencontrer personne

— selon procès-verbal de constat du 22 avril 2024 autorisé par ordonnance sur requête, le commissaire de justice a pu pénétrer dans les lieux où il a rencontré la fille de la locataire puis celle-ci arrivée au cours de ses opérations, qui vivrait dans les lieux depuis environ un an selon ses déclarations et a constaté que l’apparentement est jonché de sacs, vêtements et objets divers, les pièces sont anormalement surchargées et l’appartement n’est pas entretenu, la cuisinière, les deux chambres et la salle de bain sont très encombrées et des objets se trouvent dans la baignoire et dans le lavabo de telle sorte que celui-ci est inutilisable sans débarassage préalable

— Madame [D] ne s’acquitte pas régulièrement des loyers et charges

— il résulte des articles 7 b et d de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1729 du code civil que le locataire est obligé d’entretenir le logement pendant toute la durée du bail, or il ressort du procès-verbal de constat que les lieux ne sont pas occupés dans des conditions normales, l’encombrement des pièces rendant, en effet, l’utilisation normale du logement manifestement impossible

— Madame [D] a manqué à son obligation principale de régler les loyers et charges

Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 13 septembre 2024.

L’affaire, appelée initialement à l’audience du 4 novembre 2024, a été renvoyée à celle du 13 janvier 2025 à la demande de Madame [D].

A l’audience du 13 janvier 2025, la société IMMOBILIERE 3F précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 6 249,48 euros, terme de décembre 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus.

Madame [D] indique qu’à l’époque du constat deux de ses filles étaient revenues chez elles et que son frère a fait de travaux d’où l’état d’encombrement et le désordre, qui ne justifient pas une résiliation.

Elle fait valoir que la dette locative a diminué de moitié en six mois, qu’elle a repris le paiement des loyers et règle 150 euros en plus au titre de la dette.

Elle ajoute qu’elle a dû louer un autre logement pour protéger ses filles pendant un an, ce qui l’a mise en difficulté pour régler les loyers.

Elle précise qu’elle souhaite rester dans le logement et demande un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette.

Subsidiairement, en cas de résiliation, elle demande qu’un délai de six mois lui soit accordé pour libérer les lieux

La société IMMOBILIERE 3F s’oppose à l’octroi de tous délais.

MOTIFS

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de prononcé de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 9 septembre 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 1er septembre 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Par contrat du 12 mai 2003, la société le FOYER NOISEEN, aux droits duquel la société IMMOBILIERE 3F justifie venir, a donné en location à Madame [D] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6];

Par avenant du 12 novembre 2013, la société IMMOBILIERE 3F a donné en location à Madame [D], à compter du 12 novembre 2013, un emplacement de stationnement numéro S633P-7070, constituant un accessoire au logement;

Il n’est pas contesté que Madame [D] est également locataire d’un emplacement de stationnement numéro S633P-055;

*sur la demande de résiliation pour défaut d’entretien des lieux loués

Selon l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location;

Selon l’article 7 d de la même loi, il est tenu prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure;

Selon l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail;

Il ressort de ces dispositions que l’obligation d’entretien des lieux loués s’entend de l’obligation de les maintenir, sous les réserves rappelées, en état de remplir leur usage et il incombe au bailleur qui invoque un défaut d’entretien ou un usage non conforme ou susceptible de lui causer un dommage d’en rapporter la preuve;

La simple circonstance que de nombreux objets se trouvent présents dans un logement et/ou que celui-ci soit, par référence à une norme communément admise, désordonné n’est pas en elle-même constitutive d’un défaut d’entretien pouvant justifier la résiliation du bail, ni d’un usage non conforme de la chose louée;

En l’espèce, si les photographies du procès-verbal de constat font apparaître que de nombreux objets se trouvent effectivement présents dans les lieux loués, il n’en ressort aucunement un défaut d’entretien au sens des dispositions sus-citées, la mention par le commissaire de justice de ce que “l’appartement n’est pas entretenu” constituant une appréciation personnelle et non la constation circonstanciée de manquements à une obligation légale, le locataire ayant la libre disposition de son mode de vie;

En conséquence, la demande de résiliation de ce chef sera rejetée;

*sur la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties n’aura pas satisfait à ses obligations;

Le locataire a pour obligation principale le paiement régulier du loyer convenu en contrepartie de la mise à disposition des lieux par le bailleur;

Compte tenu du caractère fondamental du droit au logement, le manquement du locataire à cette obligation doit être d’une particulière gravité pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail;

Il ressort des décomptes établis par le bailleur que la dette locative est, déduction faite du paiement du 7 janvier 2025 (450 euros), de 5 799,48 euros (6 249,48 – 450) terme de décembre 2024 inclus;

Il en ressort par ailleurs que les loyers ont été payés très irrégulièrement pendant de nombreux mois et Madame [D] ne justifie pas des difficultés qu’elle invoque pour expliquer ce défaut de paiement régulier, ce qui constitue un manquement à ses obligations par le locataire justifiant la résiliation du bail;

Néanmoins, il apparaît que Madame [D] s’efforce depuis quelques mois de contenir la dette locative et il ressort des débats que sa situation justifie que lui soient accordés des délais de paiement selon modalités spécifiées au dispositif;

Compte tenu des délais ainsi accordés, la résiliation du bail sera prononcée sous condition de non-respect des dits délais;

Il y a lieu de préciser qu’à défaut de paiement de la dette locative selon les modalités prévues par le présent jugement, ou de paiement, à son échéance, d’un seul terme de loyer courant et, par conséquent, en cas de résiliation du bail Madame [D] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées, à compter de la date de résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, dont elle pourra être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés dans le délai d’un mois à compter de la date de résiliation;

S’agissant des demandes formées au titre de l’expulsion, il convient de rappeler que les dispositions des articles L 412-1 et R 411-1 du code des procédures civiles d’exécution relatives à la procédure d’expulsion visent expressément non seulement la personne expulsée mais également “tout occupant de son chef”;

Dès lors qu’est ordonnée l’expulsion du défendeur à l’instance, il n’est donc nul besoin d’une décision spéciale du juge ordonnant l’expulsion de “tous occupants de son chef”;

Au demeurant le juge, auquel il incombe de respecter le principe du contradictoire, ne peut statuer à l’égard de personnes non parties au procès et “tous occupants de son chef” ne sont pas partie à la présente instance;

Le concours de la force publique est

contenu dans la formule exécutoire apposée en vertu de l’article 502 du code de procédure civile et du décret n° 47-1047 du 12 juin1947 sur l’expédition de la décision de justice ayant ordonné la mesure et il est expressément prévu par les dispositions des articles L 153-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Il sera également rappelé qu’il n’appartient pas au juge du bail de décider du concours de la force publique, une telle décision relevant de la compétence de l’autorité administrative;

Admettre le contraire reviendrait à conférer au juge, ayant toujours la possibilité de rejeter des demandes qui lui sont faites, le pouvoir d’empêcher l’exécution de sa propre décision;

Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge;

Madame [D] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, il n’y a as lieu de faire droit à la demande formée par la société IMMOBILIERE 3F au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Le coût du procès-verbal de constat n’entre pas dans les dépens afférents à l’instance;

Madame [D] sera tenue aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], statuant par jugement public mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire, en premier ressort

Se déclare incompétent pour statuer sur la demande formée par la société IMMOBILIÈRE 3F au titre de “l’assistance du commissaire de police et de la force publique” et la renvoie à mieux se pourvoir;

Rejette la demande de résiliation pour défaut d’entretien;

Condamne Madame [C] [D] née [F] à payer en deniers ou quittances à la société IMMOBILIERE 3F la somme totale de 5 799,48 euros au titre des loyers, charges, provisions sur charges dus, terme de décembre 2024 inclus;

Dit que Madame [C] [D] née [F] se libérera valablement en 35 mensualités de 150 euros en plus du loyer courant et une mensualité correspondant au reliquat, payables chaque mois à la même date que le terme courant, la première le mois suivant la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet;

Dit que dans ce cas le bail conclu entre la société LE FOYER NOISEEN aux droits de laquelle vient la société IMMOBILIERE 3F et Madame [C] [D] née [F] ayant pour objet un logement et un deux emplacements de stationnement numéros S633P-7070 et S633P-055 situés [Adresse 1] à [Localité 6] sera résilié de plein droit à l’expiration de ce délai;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux dans le mois suivant la date de résiliation, Madame [C] [D] née [F], qui sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision;

Condamne Madame [C] [D] née [F] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le Juge et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge