TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 MAI 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/11651 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZROP

N° de MINUTE : 25/00570

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “LES CORMIERS BAT B AU T” SIS [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet NCA SA, elle même représentée par son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Me [I], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0751

C/

DEFENDEURS

Monsieur [N] [K] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représenté

Madame [T] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R] sont propriétaires des lots n°4316 et 4350 au sein de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 1] à [Localité 9] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— Condamner in solidum Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R] à lui payer la somme de 8 097,59 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du :

-24 juin 2022 sur la somme de 2 161,03 euros ;

-15 septembre 2022 sur la somme de 2 917,68 euros ;

-22 février 2022 sur la somme de 3 165 euros

-5 juin 2023 sur la somme de 4 052,24 euros

-8 novembre 2023 sur la somme de 5 000 euros

-8 janvier 2024 sur la somme de 6 049,48 euros.

— Condamner in solidum Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R] à lui payer la somme de 952,33 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

— Condamner in solidum Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

— Ordonner l’exécution provisoire

— Condamner in solidum Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R] à lui payer une indemnité d’un montant de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R], copropriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R], assignés dans les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 janvier 2025 et fixée à l’audience du 17 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R] ;

— un extrait du grand livre arrêté au 25 novembre 2024 à la somme de 9 049,92 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mai 2021, 13 juin 2022, 22 juin 2023 et 30 septembre 2024 ayant voté les travaux des exercices annuels 2020, 2021, 2022, 2023, ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire ;

— les mises en demeure du 28 janvier 2021, du 28 juillet 2021, du 15 septembre 2022, 27 juin 2023, 26 mai 2023, 23 octobre 2023, 08 novembre 2023 ;

— la sommation de payer délivrée le 17 février 2023 ;

— le contrat de syndic en vigueur du 30 septembre 2024 au 30 septembre 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il y a lieu d’exclure du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965 et s’élèvent en l’espèce à 952,33 euros, ces frais faisant l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 097,59 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 25 novembre 2024.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire les accusés de réception de ses mises en demeure, la condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 sur la somme de 3 165 euros.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’un motif de solidarité, celle-ci ne sera pas retenue.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure pour un montant total de 116 euros

— frais de sommations de payer pour un montant total 668,33 de euros

— honoraires d’avocat au titre de la constitution de dossier contentieux d’un montant de 168 euros

Soit la somme totale de 952,33 euros

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charge impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier par la production d’un accusé de réception de l’envoi de la lettre de mise en demeure préalable prévue à l’article 10-1 précité, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Madame [T] [O] [G] et de Monsieur [N] [K] [R], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R] seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne à proportion de leurs quote-parts indivises Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 1] à [Localité 9] (93), la somme de 8 097,59 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 25 novembre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 sur la somme de 3 165 euros,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES CORMIERS sis [Adresse 1] à [Localité 9] (93), de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 1] à [Localité 9] (93), de sa demande de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne in solidum Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 1] à [Localité 9] (93), la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum Madame [T] [O] [G] et Monsieur [N] [K] [R] aux dépens.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 05 Mai 2025

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON