TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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AUDIENCE DU 28 OCTOBRE 2025

PROCÉDURE

N° : N° RG 24/00629 – N° Portalis DBYP-W-B7I-CLL7

JUGEMENT

N° 25/00087

DU 28 OCTOBRE 2025

Expéditions le:

— ME DUMAS-MONTADRE (ccc+grosse)

— M^e RICHARD (ccc)

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [Z]

né le 11 Mars 1994 à [Localité 4] (AFRIQUE DU SUD), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Aurélien DUMAS-MONTADRE, avocat au barreau de ROANNE

D’UNE PART

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Y] [S]

né le 28 Août 1965 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Sans emploi, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Cindy RICHARD, avocat au barreau de LYON

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jocelyne POYARD, statuant à juge unique

ORDONNANCE DE CLÔTURE du 16 septembre 2025

DÉBATS : le juge de la mise en état en date du 16 septembre 2025 et en présence de Isabelle BERTHIER, Greffier, a fixé au 30 septembre 2025 la date à laquelle les dossiers de plaidoirie devaient être déposés au greffe afin qu’il soit statué sur l’affaire, à la demande des avocats et ce, conformément aux dispositions de l’article 799 du code de procédure civile. Les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise au disposition au greffe le 28 OCTOBRE 2025.

JUGEMENT : prononcé publiquement le 28 OCTOBRE 2025, par sa mise à disposition au greffe, et signé par Jocelyne POYARD, et Isabelle BERTHIER, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 29 août 2022 Monsieur [T] [Z] a acquis de Monsieur [V] [S] deux appartements, chacun occupé par un locataire, au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1].

Suite à un dégât des eaux survenu le 21 octobre 2022 dans l’un des deux appartements, Monsieur [T] [Z] a appris à l’occasion de la déclaration du sinistre, qu’un précédent dégât des eaux s’était produit au mois de juin 2022, dont les conséquences avaient été réparées en juillet 2022 soit avant la vente.

Monsieur [T] [Z] a vainement sollicité par courrier de son conseil en date du 3 novembre 2022 à Monsieur [V] [S] la restitution d’une partie du prix de la vente.

A l’initiative de Monsieur [T] [Z], un expert judiciaire a été désigné par ordonnance de référé en date du 16 mars 2023 pour, notamment, examiner les désordres allégués et les dommages en resultant, les décrire et en particulier dire s’ils sont bien antérieurs à la vente, s’ils étaient apparents on cachés et, au regard des mentions et descriptifs contenus dans l’acte de vente, fournir tout élément utile pour déterminer la connaissance que le vendeur normalement avisé pouvait on devaient en avoir.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 septembre 2023.

Monsieur [T] [Z] a fait citer Monsieur [V] [S] devant le tribunal judiciaire de Roanne par assignation signifiée le 16 juillet 2024 aux fins de condamnation sur le fondement de la garantie des vices caché.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 4 février 2025 par le RPVA, il formule les demandes suivantes :

Condamner Monsieur [V] [S] à verser la somme de 11 194 euros à Monsieur [T] [Z] au titre de l’action estimatoire,

Condamner Monsieur [V] [S] à verser la somme de 2 460 euros à Monsieur [T] [Z] au titre du préjudice économique subi par lui,

Condamner Monsieur [V] [S] à verser la somme de 2 500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur [V] [S] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, d’un montant de 4 500 euros.

Dire qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire.

Il fait notamment valoir que des reprises sont intervenues antérieurement à la vente afin de dissimuler l’impact des infiltrations survenues le 5 juin 2022 et qu’aucun sinistre n’est évoqué ni dans la promesse, ni dans l’acte de vente ; que la verrière était certes visible mais n’était accessible qu’au moyen d’une échelle ; que l’expert considère que des travaux doivent être réalisés pour que la noue ne puisse plus déborder et que le sinistre de juin 2022 n’est pas uniquement lié au débordement de la noue, le constat de l’expert judiciaire s’agissant de l’état de la verrière étant également valable en juin 2022 ; que l’antériorité du vice par rapport à la vente ne soulève aucune question ; que le bien n’est plus habitable en l’état ; que l’état de la verrière n’a pu être ignoré du défendeur lors de la survenance du dommage en juin 2022, d’autant plus que nombre de professionnels se sont succédés à la suite de ce dommage.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 31 mars 2025 par le RPVA, Monsieur [V] [S] formule les demandes suivantes :

A titre principal,

CONSTATER le caractère apparent du vice,

DEBOUTER Monsieur [T] [Z] de ses demandes,

A titre subsidiaire,

DEBOUTER Monsieur [T] [Z] de ses demandes

A titre encore plus subsidiaire,

LIMITER le montant des condamnation à la somme de 377,38 € TTC,

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [T] [Z] à payer à Monsieur [V] [S] la somme de

5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le même aux entiers dépens, qui comprendrons le coût des opérations d’expertise.

MAINTENIR l’exécution provisoire.

Il fait notamment valoir que l’acte de vente prévoit que le vendeur n’est responsable ni des vices apparents ni des vices cachés et que l’exonération de garantie ne s’applique pas s’il est démontré que le vendeur est un professionnel, ou s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices étaient connus du vendeur ; que la cause du premier dégât des eaux du 5 juin 2022, résultant d’un manque d’entretien de la noue, a définitivement disparu après mise en œuvre de réparations antérieures à la vente ; que le second dégât des eaux du 21 octobre 2022 a pour origine la vétusté de la verrière et que ce sinistre a été porté à la connaissance du notaire et de l’agent immobilier qui en a informé l’acquéreur qui est un professionnel de l’immobilier et a confirmé lors des opérations d’expertise judiciaire être monté sur le plénum  ; que sur la vidéo de présentation du bien, l’agent immobilier précise que des travaux sont à prévoir et qu’un scotch apparaît au plafond, qui aurait dû alerter Monsieur [Z] sur l’état du bien immobilier.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025 selon la procédure sans audience, avec l’accord des parties qui ont déposé leurs dossiers au greffe de la juridiction à la date impartie du 30 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

Il résulte de l’application combinée des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil que le vendeur, présumé en avoir connaissance s’il est professionnel en la matière, est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, l’acheteur ayant le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, et le vendeur, connaissant les vices de la chose, étant dans ce cas tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est constant que le vendeur ne peut se prévaloir d’une clause exclusive de la garantie due au titre des vices cachés s’il a lui-même la qualité de professionnel ou encore en cas de mauvaise foi de sa part, à charge pour l’acquéreur d’en établir la preuve.

Un dégât des eaux – même survenu antérieurement à la vente – n’est pas constitutif d’un défaut inhérent à un bien immobilier au sens où il y a lieu de l’entendre pour l’application de l’article 1641 du code civil, d’autant moins si le sinistre a été indemnisé et ses conséquences réparées avant la vente.

Il permet en revanche d’apprécier le degré de connaissance que pouvait avoir le vendeur, d’un éventuel défaut du bien vendu.

S’agissant des infiltrations dans la chambre et dans la cuisine le 5 juin 2022, l’expert judiciaire retient qu’elles trouvent leur origine dans le fait que l’évacuation de la noue était bouchée par le lierre de l’immeuble voisin. L’expert judiciaire constate que la noue est constituée d’une membrane PVC, que l’unique évacuation d’eau se situe au bout de la noue du côté ouest, et qu’il n’y a pas de trop-plein. Il indique que ce lierre a été coupé le 6 juin 2022 et que les peintures ont été refaites après indemnisation de l’assurance pour le montant des travaux de reprise des embellissements le 22 août 2022. Il confirme également qu’aucune trace d’infiltration n’était visible dans l’appartement le jour de la vente.

La première cause des infiltrations d’eau du 5 juin 2022, si elle existait avant la vente, se situe sur l’immeuble voisin et avait disparu avant la vente, même si elle peut en partie s’expliquer par un entretien insuffisant de la noue encombrée par des déchets notamment végétaux.

Il est toutefois déjà question du débordement de l’eau par-dessus la noue au pied de la verrière et aucune investigation technique supplémentaire n’a été faite pour expliquer le phénomène de débordement et le juguler pour l’avenir, de sorte que la situation est demeurée en l’état à savoir un dégât des eaux, l’arrachement du lierre de l’immeuble voisin et des réparations dans l’appartement, ayant fait disparaître les traces d’infiltrations.

S’agissant du dégât des eaux du 21 octobre 2022, l’expert judiciaire précise que l’appartement est situé sous la couverture en shed d’une ancienne usine, le shed étant constitué d’une verrière ancienne, et qu’il existe un plénum entre la couverture de l’immeuble et le plafond du logement.

Il constate lors de la visite des lieux le 9 juin 2023 l’existence de traces de moisissures au plafond tout le long de la jonction avec le mur nord et autour de la bouche de ventilation, l’existence de développements de moisissure avancés au plafond à la jonction avec le mur nord dans la chambre, l’existence de bandes adhésives dans le salon au niveau de la jonction plafond mur, d’ores et déjà présentes lors de la visite de l’appartement avant l’acquisition que Monsieur [Z] en a faite.

L’expert judiciaire constate également que le plafond de l’appartement est constitué de panneaux en bois (plénum) et que c’est la couverture de l’immeuble en tuiles et shed qui assure la fonction d’étanchéité du logement. Il relève sur la partie basse du plénum des traces de stagnation d’eau au-dessus de la chambre, de la cuisine et de la salle de bains, en indiquant que la stagnation de l’eau a déformé les panneaux en bois notamment près du mur nord, en cohérence avec les constatations faites à l’intérieur du logement. Il décrit aussi un simple trou aménagé à travers les panneaux de bois permettant la sortie des VMC de la cuisine de la salle de bains, qui sont des passages d’eau « privilégiés ».

L’expert judiciaire constate enfin :

— des traces de coulures sous les vitrages de la verrière ancienne et une plaque métallique mobile qui remplace un vitrage au niveau de la salle de bains et qui ne ferme pas correctement de sorte que l’eau peut s’infiltrer, des traces de couleur étant visibles,

— des reprises ponctuelles réalisées avec des bandes butyle à plusieurs endroits du vitrage ancien de la verrière, un vitrage qui est descendu de son support d’origine, une bande butyle posée sur la partie supérieure du vitrage en guise de jonction entre les panneaux vitrés,

— la vétusté des abergements de la verrière qui sont désemboîtés et percés,

— sur la membrane PVC de la noue, plusieurs endroits décollés et réparés avec une bande butyle, et une hauteur de relevé et de recouvrement du vitrage qu’il qualifie de faible.

S’il est avéré que ces « désordres » sont antérieurs à la vente du 29 août 2022, l’expert judiciaire n’est pas contredit lorsqu’il indique que les bandes adhésives qu’il constate au niveau de la jonction du plafond et du mur du salon étaient présentes lors des visites de l’appartement par Monsieur [Z], qui pouvait donc suspecter un passage d’eau à cet endroit du plafond du logement, d’autant que les traces de moisissures relevées par l’expert judiciaire dans les différentes parties du logement sont qualifiées d’anciennes, si par ailleurs les dégâts causés par les infiltrations du 5 juin 2022 sont réparés.

L’expert judiciaire estime que l’état de la verrière et l’état du plancher haut du logement étaient visibles aux yeux de l’acquéreur, ce que ne contredit pas Monsieur [Z] qui en convient dans ses écritures.

Il résulte de l’attestation de Monsieur [U] [X], agent immobilier chargé de la vente du bien litigieux, que Monsieur [Z] a visité les lieux à deux reprises avant de formuler son offre d’achat.

Si Monsieur [Z] fait valoir que la verrière n’était accessible qu’avec une échelle, cette circonstance n’est pas de nature à confirmer que les défauts allégués n’étaient pas apparents à ses yeux comme aux yeux d’un acquéreur normalement diligent, alors que les investigations de l’expert judiciaire ont été techniquement limitées à de simples vérifications visuelles sans démontage ni recherche d’une particulière complexité, les photographies versées aux débats montrant que la verrière et son état relativement vétuste sont visibles depuis l’intérieur même de l’appartement.

Au-delà de ses réparations sommaires et de son encombrement par des déchets végétaux antérieurement à la vente, la hauteur du relevé d’étanchéité et de recouvrement de la noue par rapport au vitrage est qualifiée de faible par l’expert judiciaire qui retient que lors de gros orage ou d’orage de grêle, indépendamment d’un éventuel défaut d’entretien, l’unique évacuation d’eau de la noue ne peut être suffisante, qu’elle va se mettre en charge et que l’eau va déborder par-dessus les relevés sous les vitrages.

Cette constatation technique confirme l’existence d’un défaut inhérent au bien vendu, antérieur à la vente, dont l’acquéreur ne pouvait se convaincre même après un simple examen visuel puisqu’elle nécessite d’être monté jusque sur la toiture et d’avoir une connaissance technique plus poussée en matière d’étanchéité, et qui diminue l’usage du bien qui subit des débordements d’eau par-dessus le relevé d’étanchéité de la noue en cas de fortes pluie.

Si ce défaut n’explique pas à lui seul le dégât des eaux du 21 octobre 2022 il y participe et rend nécessaire des travaux de mise en conformité de la noue pour éviter que le phénomène de débordement de l’eau se reproduise.

C’est donc à bon droit que Monsieur [T] [Z] prétend qu’il aurait donné un moindre prix pour l’acquisition du bien litigieux s’il avait eu connaissance de ce défaut de la noue.

Dans la mesure où le vendeur avait connaissance du phénomène de débordement d’eau par-dessus le relevé d’étanchéité insuffisant de la noue, peu important que la première cause du débordement du 5 juin 2022 ait été l’encombrement de la noue par des déchets végétaux, il ne peut se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie qu’il doit à l’acquéreur au titre des vices cachés.

Il résulte des devis versés aux débats, contradictoirement discutés lors des opérations d’expertise, que ce moindre prix correspond non pas à la rénovation totale de la noue mais au coût de sa mise en conformité pour éviter tout risque de débordement, sans considération l’obligation de veiller à son entretien, soit la somme de 1000 euros.

Monsieur [V] [S] sera par conséquent condamné à payer à Monsieur [T] [Z] la somme de 1000 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’action à des fins indemnitaires exercée sur le fondement de l’article 1645 du code civil qui prévoit que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, est autonome.

L’acquéreur à la charge de la preuve de la connaissance du vice par le vendeur, de l’existence de son préjudice et du lien de causalité avec le vice caché.

En l’espèce, la connaissance du vice (la hauteur insuffisante du relevé d’étanchéité de la noue) par le vendeur résulte des circonstances dans lesquelles le dégât des eaux du 5 juin 2022 s’est produit et a été réparé, et aussi de l’absence d’investigation supplémentaire sur la question du relevé d’étanchéité alors que l’eau était passée par-dessus ce niveau de PVC en toiture.

Toutefois, Monsieur [T] [Z] invoque un préjudice économique de 2460 euros mais ne démontre pas que la locataire de l’appartement ayant subi les dégâts des eaux aurait quitté les lieux pour ce seul motif et que l’appartement ne serait pas reloué malgré les travaux permettant de limiter les infiltrations. Il ne verse aucun document aux débats, susceptible d’accréditer les circonstances ainsi alléguées ni de rattacher l’éventuelle inoccupation des lieux à la seule insuffisance de hauteur du relevé d’étanchéité de la noue en PVC au pied de la verrière.

Monsieur [T] [Z] sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au principal, Monsieur [V] [S] sera condamné aux dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire à hauteur de 4500 euros.

Il n’est pas équitable que Monsieur [T] [Z] conserve à sa charge la totalité des frais qu’il a exposés dans le cadre du présent litige.

Monsieur [V] [S] sera condamné à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter, étant compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [V] [S] à payer à Monsieur [T] [Z] la somme de 1000 euros,

DEBOUTE Monsieur [T] [Z] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [V] [S] aux dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire à hauteur de 4500 euros,

CONDAMNE Monsieur [V] [S] à payer à Monsieur [T] [Z] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 28 OCTOBRE 2025.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,