13 Décembre 2024

RG N° 24/03691 – N° Portalis DB3U-W-B7I-N4C6

Code Nac : 5AD Baux d’habitation – Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Monsieur [E] [O]

C/

Société ERIGERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L’EXÉCUTION

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JUGEMENT

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [E] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

assisté par Maître Magali GERBE, avocat au barreau du Val d’Oise

INTERVENANT VOLONTAIRE

Madame [F] [N] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

assistée par Maître Magali GERBE, avocat au barreau du Val d’Oise

ET

PARTIE DÉFENDERESSE

Société ERIGERE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocat au barreau du VAL D’OISE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente

Assistée de : Madame MARETTE, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique tenue le 15 Novembre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 13 Décembre 2024.

La présente décision a été rédigé par [X] [G], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Par déclaration enregistrée au greffe le 2 juillet 2024, le Juge de l’Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par M. [E] [O], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d’une demande tendant à l’octroi de délais avant l’expulsion du logement sis [Adresse 3] à CERGY (95000), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 1er décembre 2021 à la requête de la S.A d’HLM ERIGERE.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 15 novembre 2024.

Mme [F] [N] [W] est intervenue volontairement à l’audience

A l’audience, M. [E] [O] et Mme [F] [N] [W], assistés de leur conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, demandent un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état de leurs difficultés actuelles, et notamment leur situation de surendettement et les problèmes de santé de M. [O]. Ils font valoir qu’ils sont de bonne foi, que l’indemnité d’occupation est réglée et qu’ils n’ont pas de solution de relogement.

La S.A d'[Adresse 9], représentée par son avocat qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s’oppose à l’octroi de délais. Elle actualise la dette à la somme de 9.107,59 euros et réclame 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que le commandement de quitter les lieux a été délivré en 2021, que les demandeurs ont déjà bénéficié de larges délais de fait et que le plan de surendettement laisse apparaître trois bailleurs sociaux parmi les créanciers.

Le jugement sera rendu contradictoirement.

La décision a été mise en délibéré au 13 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable en cas d’exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l’article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux.

En l’espèce, l’expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 30 juin 2020 par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE, contradictoire, qui a notamment :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 30 janvier 2020,

— condamné solidairement M. [E] [O] et Mme [F] [N] [W] à payer la somme de 4.466,96 euros au titre des loyers et charges impayés

— autorisé M. [E] [O] et Mme [F] [N] [W] à se libérer des sommes dues par mensualités de 130 euros en plus du loyer courant avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l’échéancier,

— suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges.

Cette décision a été signifiée le 10 juillet 2020 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 1er décembre 2021. Le concours de la force publique a été requis le 9 décembre 2022, avec itérative réquisition le 11 janvier 2024.

M. [E] [O] et Mme [F] [N] [W] ne contestent pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise.

Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de M. [E] [O] et Mme [F] [N] [W] leur permet de bénéficier de délais avant l’expulsion.

Il résulte des débats et des pièces produites que :

M. [E] [O] et Mme [F] [N] [W] disposent de revenus mensuels de 3.940 euros correspondant aux salaires perçus. Leur avis d’impôt établi en 2023 sur les revenus de 2022 mentionne un revenu fiscal de référence de 41.177 euros et leur avis de situation déclarative établi en 2024 de 38.451 euros. Le couple a un enfant mineur à charge.

Le couple fait état de difficultés financières en lien notamment avec l’état de santé de M. [E] [O]. Ce dernier justifie avoir été en arrêt de travail à compter du 23 janvier 2023 et verse divers certificats médicaux en ce sens. Il produit une fiche de préconisation à l’issue de la visite de pré-reprise en date du 19 juin 2024 dont il ressort que l’état de santé du salarié est incompatible avec le maintien en emploi et qu’une mesure d’inaptitude au poste de travail doit être envisagée. Il a toutefois repris son travail.

M. [E] [O] a également déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers le 26 janvier 2023. La commission a déclaré sa demande recevable le 7 mars 2023 et lors de sa séance du 27 juin 2024 a recommandé la mise en place d’un plan comportant, pour ERIGERE, 84 mensualités de 48,28 euros à un taux de 0% avec un effacement des dettes restantes à l’issue. La commission a précisé que M. [O] devait continuer à régler à échéance les charges courantes. Selon le tableau des mesures imposées par la commission (contestées par l’un des créanciers) l’ensemble des dettes de M. [O] représente un montant de 43.112,57 euros et il apparaît trois dettes locatives chez différents bailleurs sociaux (ERIGERE, SEQENS et VAL D’OISE HABITAT avec un montant de 14.809,18 euros pour ce dernier).

Par jugement en date du 5 août 2024, le juge du surendettement, du tribunal judiciaire de PONTOISE a notamment :

— actualisé la créance de la société ERIGERE à la somme de 9.469,83 euros,

— fixé les mesures de redressement de la situation de M. [O] ainsi qu’il est prévu au tableau présenté par la commission de surendettement le 27 juin 2023,

— dit que les versements de M. [O] s’effectueront le 10 de chaque mois, pour la première fois le 10 septembre 2024 et pendant 84 mensualités de 48,28 euros à taux de 0%, le versement étant intégralement versé à son bailleur actuel, la société ERIGERE,

— dit qu’à l’issue le restant des dettes sera effacé,

— dit qu’il appartiendra à M. [O] de mettre en place les modalités de règlement avec ses créanciers,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance la présente décision sera caduque de plein droit, après mise en demeure restée infructueuse adressée à M. [O] d’avoir à exécuter ses obligations,

— rappelé que toutes autres modalités de paiement, tant amiables que forcées, sont suspendues pendant l’exécution du plan, y compris les éventuelles cessions des rémunérations consenties par M. [O]

M. [O] n’ayant pas respecté ces mesures, la SA ERIGERE l’a mis en demeure de régler les sommes dues par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 novembre 2024. Cette mise en demeure est restée sans effet.

Au vu du décompte produit par le bailleur, arrêté au 7 novembre 2024, la dette locative s’élève à 9.107,59 euros, d’où il faut déduire un paiement de 425 euros le 13 novembre 2024 qui est justifié, ce qui ramène la dette à 8682,59 euros.

S’il apparaît des versements réguliers, ils ne couvrent pas toujours le montant appelé et la dette demeure élevée.

M. [E] [O] et Mme [F] [N] [W] déclarent avoir contacté le gestionnaire contentieux du bailleur avec l’aide de l’association PIMMS sise à [Localité 7], sans pour autant en justifier.

Le bailleur, s’il est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire, a très largement assuré sa mission et il ne peut lui être imposé l’augmentation de la dette locative. De plus, il ressort des éléments du dossier qu’il s’agit de la troisième dette locative que les demandeurs contractent auprès d’un bailleur social, ce qui démontre qu’ils sont coutumiers du fait.

La situation personnelle de M. [E] [O] et Mme [F] [N] [W], si elle est certes difficile, ne saurait justifier leur maintien dans les lieux sans limite de temps au détriment du propriétaire légitime. Il ne peut en effet être imposé au bailleur l’aggravation de la dette locative qu’il subit du fait du paiement irrégulier et souvent partiel des indemnités d’occupation, et ce malgré leur capacité de remboursement déterminée par la commission et le juge.

En outre, il convient de rappeler qu’ils se sont vu accorder des délais de paiement, tout d’abord par le juge des contentieux de la protection puis par la commission de surendettement et force est de constater qu’ils n’ont pas été en mesure de les respecter.

De surcroît, M. [E] [O] et Mme [F] [N] [W] n’ont effectué aucune recherche de logement, tant dans le parc privé que public, ni même déposé une demande de logement social, alors que le commandement de quitter les lieux a été délivré le 1er décembre 2021. Ils ont donc bénéficié de larges délais de fait et, en l’absence de démarches pour se reloger, ne démontrent pas que leur relogement ne peut intervenir dans des conditions normales.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités, d’autant que les demandeurs vont bénéficier des délais légaux de la trêve hivernale.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution empêche en pratique l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voie de fait.

M. [E] [O] et Mme [F] [N] [W], partie perdante, supporteront les dépens et devront participer aux frais de procédure hors dépens exposés par la S.A d'[Adresse 9] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION,

Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ;

Rejette la demande de délais d’expulsion présentée par M. [E] [O] et Mme [F] [N] [W] pour le logement qu’ils occupent [Adresse 3] à [Localité 8] ;

Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l’expulsion s’étend du 1er novembre au 31 mars ;

Condamne M. [E] [O] et Mme [F] [N] [W] à payer à la S.A d’HLM ERIGERE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [E] [O] et Mme [F] [N] [W] aux dépens ;

Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D’OISE – Service des Expulsions ;

Rappelle que les décisions du Juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 10], le 13 Décembre 2024

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,