TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 29/04/2026

à : Monsieur [S] [L]

Copie exécutoire délivrée

le : 29/04/2026

à : M. [Q] [A]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/00832

N° Portalis 352J-W-B7K-DB5BJ

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 avril 2026

DEMANDEURS

Madame [O] [N] épouse [F] Chez SIT GESTION, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [R] [F] Chez SIT GESTION, demeurant [Adresse 1]

représentée par M. [Q] [A] (Mandataire)

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 avril 2026 par Anne COTTY, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière

Décision du 29 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/00832 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB5BJ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 4 octobre 2019, à effet au 3 octobre 2019, Monsieur [R] [F] et Madame [O] [N] épouse [F] ont donné à bail à Monsieur [S] [L], un appartement à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 2] (6ème étage face), moyennant un loyer mensuel de 680 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Le 11 février 2000, Monsieur et Madame [F] ont confié à la société immobilière TIQUETONNE (SIT GESTION), la gestion immobilière de l’appartement sis [Adresse 2] (6ème étage face).

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024 signifié à étude, Monsieur et Madame [F] ont délivré un congé pour vente au locataire à effet au 2 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, les bailleurs ont fait délivré au locataire un commandement de payer la somme principale de 6 979,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Le 5 novembre 2025, Monsieur et Madame [F] ont adressé à Monsieur [S] [L], une sommation de quitter les lieux dans un délai de huit jours, soit au plus tard le 11 novembre 2025.

Les lieux n’ayant pas été restitués, Monsieur et Madame [F] ont, par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2026, fait assigner Monsieur [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

valider le congé pour vente signifié le 17 juin 2024,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [L] et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,statuer sur le sort des meubles, condamner Monsieur [S] [L] à leur payer les sommes suivantes :

une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges indexée, soit la somme de 790,99 euros charges comprises, jusqu’à la libération effective du logement,◦14 752,44 euros en règlement de l’arriéré de loyers et charges dues à titre provisionnel assortie des intérêts légaux à compter du 3 avril 2025, date du commandement de payer, 2 000 euros au titre du préjudice moral subi, 2 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens comprenant outre le coût du congé, le commandement de payer, la sommation de quitter les lieux et l’assignation.

A l’audience du 2 avril 2026, Madame [O] [N] épouse [F], représentée par Monsieur [Q] [A] disposant d’un pouvoir spécial, mainti ent l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative de 14 752,44 euros comprend le terme du mois de décembre 2025.

Elle ajoute que Monsieur [R] [F] est décédé. Enfin, elle indique que Monsieur [S] [L] n’a pas réglé son loyer dès son entrée dans les lieux et qu’il cause de nombreuses nuisances au sein de la copropriété.

Assigné à domicile, Monsieur [S] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [O] [N] épouse [F] a été autorisée à produire une note en délibéré aux fins de transmettre l’acte de décès de Monsieur [R] [F].

À l’issue des débats, la demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de l’affaire au 29 avril 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

Décision du 29 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/00832 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB5BJ

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la validité du congé et l’occupation sans droit ni titre

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

La validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Il peut en revanche toujours examiner, si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Décision du 29 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/00832 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB5BJ

En l’espèce, le congé pour vente ayant été signifié le 17 juin 2024, celui-ci a donc bien été délivré par acte de commissaire de justice six mois avant sa prise d’effet fixée au 2 octobre 2025. En outre, celui-ci comporte les mentions requises à peine de nullité à savoir le prix de vente et les conditions de la vente projetée.

Ainsi, il est établi, avec l’évidence requise en référé, que Monsieur [S] [L] est occupant sans droit ni titre du logement dont il était locataire et ce, depuis le 2 octobre 2025.

Sur l’expulsion

Monsieur [S] [L] est donc occupant sans droit ni titre depuis le 2 octobre 2025.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [L], à défaut de départ volontaire, ainsi que de toute personne de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu.

Sur la dette locative

Madame [O] [N] épouse [F] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 février 2026, Monsieur [S] [L] lui devait la somme de 14 352,44 euros, terme du mois de février 2026 inclus et soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [S] [L], non comparant, n’apporte donc par principe aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts de Madame [O] [N] épouse [F], il convient de dire que Monsieur [S] [L] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 2 octobre 2025, équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi soit la somme mensuelle de 818,91 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mars 2026 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [O] [N] épouse [F].

Sur le préjudice moral

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, d’une part, il est établi que Monsieur [S] [L], présente de manière récurrente depuis plusieurs années des impayés de loyers. D’autre part, ce-dernier, a commis une faute tirée de sa résistance à ne pas quitter les lieux malgré les multiples relances de la bailleresse.

Dès lors, Madame [O] [N] épouse [F] est légitimement fondée à solliciter la réparation du préjudice moral directement causés par ces fautes, de sorte que Monsieur [S] [L] sera condamné à lui verser la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [L], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens comprenant notamment le coût du congé, du commandement de payer et de la sommation de quitter les lieux conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en équité de condamner Monsieur [S] [L] à payer à Madame [O] [N] épouse [F] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que Monsieur [S] [L] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] (6ème étage face) depuis le 2 octobre 2025 minuit ;

ORDONNONS à Monsieur [S] [L] de quitter les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, Madame [O] [N] épouse [F] pourra, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [L] à payer à Madame [O] [N] épouse [F] la somme provisionnelle de 14 352,44 euros (quatorze mille sept cent cinquante-deux euros et quarante-quatre centimes) à titre de provision sur les loyers, charges et indemnité d’occupation échus impayés au 5 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025 sur la somme de 6 979,18 euros et à compter de la notification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [L] à payer à Madame [O] [N] épouse [F] à titre d’indemnité d’occupation mensuelle une somme égale au montant du loyer et des charges prévus par le bail résilié à compter du 1er mars 2026 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, soit une somme mensuelle de 818,91 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [L] à payer à Madame [O] [N] épouse [F] la somme provisionnelle de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [L] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du congé, du commandement de payer, de la sommation de quitter les lieux et l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [L] à payer à Madame [O] [N] épouse [F] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La juge des contentieux de la protection