TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01939 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZ6A

Minute : 25/00213

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT

Représentant : M. [O] [R] [M] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [Z] [T]

Représentant : M^e Tristan HANVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 292

Madame [K] [B] épouse [T]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Monsieur [O] [R] [M] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 9]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-013770 du 18/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne, assisté de M^e Tristan HANVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [K] [B] épouse [T]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 6 mars 2013, Bondy Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a consenti à M. [Z] [T] et Mme [K] [T] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 243,86 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie 243,86 euros.

Par acte en date 14 août 2019, Bondy Habitat a également consenti à M. [Z] [T] et Mme [K] [T] un contrat de bail portant sur un garage n°23, situé [Adresse 6] à [Localité 9] moyennant un loyer de 73,09€.

Par acte en date du 27 janvier 2023, Est Ensemble Habitat a consenti à M. [Z] [T] un contrat de bail portant sur un box n°19 situé [Adresse 6] à [Localité 9] moyennant un loyer de 74,81 € et le versement d’un dépôt de garantie de 30 euros.

Le 23 février 2024, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à M. [Z] [T] et Mme [K] [T] un commandement de payer la somme en principal de 3322€ arrêtée à la date du 19 février 2024 et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée aux baux.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 1er août 2024, Est Ensemble Habitat a fait citer M. [Z] [T] et Mme [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux pour défaut de paiement des loyers et défaut d’assurance contre les risques locatifs,

o d’ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de dire que le sort des meubles sera réglé par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

o de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2725,50€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 24 avril 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’à compter de la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges exigibles jusqu’à complète libération des lieux,

o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti et n’ont pas non plus produit d’attestation d’assurance contre les risques locatifs, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 21 février 2025. A cette date, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 2827,51€ arrêtée à la date du 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La partie demanderesse s’est désistée de sa demande au titre du constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et être favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

M. [Z] [T], assisté, a expliqué avoir des ressources mensuelles pouvant varier de 1200 à 1700 euros, Mme [T] étant quant à elle sans ressources. Il a ajouté avoir deux enfants à charge. Il a demandé l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant d’apurer la dette par des versements de 75 euros par mois en sus du loyer courant.

Mme [K] [T], citée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance

Il convient de prendre acte du désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre du non-paiement des loyers

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 2 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 22 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 6 mars 2013 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 février 2024, pour la somme en principal de 3322 euros arrêtée au 19 février 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 23 avril 2024.

Ce commandement ayant également visé les clauses résolutoires insérées dans les baux du garage et du box, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire de ces baux étaient également réunies à cette date.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En vertu de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. Toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Ainsi Mme [K] [T] est tenue par le contrat de bail du box, signé uniquement par M. [Z] [T], ce contrat ayant pour objet l’entretien du ménage.

Est Ensemble Habitat produit un décompte indiquant que M. [Z] [T] et Mme [K] [T] restent devoir la somme de 2827,51 € arrêtée à la date du 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 38,10 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Est Ensemble Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

M. [Z] [T] et Mme [K] [T] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 2789,41 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis l’assignation, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

En vertu de clause de solidarité présente au contrat de bail, la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [Z] [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière du couple décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi des délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [Z] [T] et Mme [K] [T] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

La clause de solidarité présente au contrat de bail ne s’étendant pas aux indemnités d’occupation, cette condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [T] et Mme [K] [T], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Est Ensemble Habitat, M. [Z] [T] et Mme [K] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS le désistement d’Est Ensemble Habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 6 mars 2013, par Est Ensemble Habitat à M. [Z] [T] et Mme [K] [T] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 9] sont réunies à la date du 23 avril 2024;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux consentis les 14 août 2019 et 27 janvier 2023 sont également réunies à la date du 23 avril 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [Z] [T] et Mme [K] [T] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 2789,41 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 20 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus ;

AUTORISONS M. [Z] [T] et Mme [K] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 75 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [Z] [T] et Mme [K] [T] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] et des baux également consentis aux défendeurs sur le box n° 19 et le garage n°23, situés [Adresse 6] à [Localité 9];

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de M. [Z] [T] et Mme [K] [T] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum M. [Z] [T] et Mme [K] [T] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [Z] [T] et Mme [K] [T] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 mars 2025.

La greffière, Le juge