TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/09466

N° Portalis DB3S-W-B7I-2BVK

Minute : 138/25

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : Maître Valérie GARCON de la SCP

W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-

DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [Y] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP W2G

Copie délivrée à :

M. [Z]

Le 6 Février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 04 Février 2025 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4],

Représenté par son Syndic la Société LOGIM IDF, dont le siège social est sis [Adresse 7],

Ayant pour Avocat la SCP W2G, du Barreau de Seine-Saint-Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [Z] est propriétaire du lot n° 21 au sein de l’immeuble situé [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 11].

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 11], représenté par son Syndic, la société par actions simplifiée Logim IDF, a assigné M. [Y] [Z] devant la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir le paiement des charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2024.

A cette date, le syndicat des copropriétaires comparaît, représenté. Il reprend les termes de son assignation et demande la condamnation de M. [Y] [Z] :

— à lui payer la somme actualisée de 9 888,24 euros ;

— à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, le demandeur expose, sur le fondement des articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mai 1967, que M. [Y] [Z] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, ce qui est constitutif d’une faute ayant causé un préjudice au syndicat. Il ajoute que M. [Z] a déjà fait l’objet d’une condamnation non apurée à ce jour. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

M. [Y] [Z] comparaît. Il explique qu’il rencontre de gros problèmes financiers et qu’il habite dans les lieux. Il sollicite l’octroi de délai de paiement à hauteur de 400 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que M. [Y] [Z] est propriétaire du lot n° 21, au sein de l’immeuble situé [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 11]. Il est, de ce fait, tenu au paiement de sa quote-part de charges de copropriété.

Il ressort des pièces produites aux débats que M. [Y] [Z] s’est à nouveau acquitté irrégulièrement des charges de copropriété depuis l’appel de charges du 4ème trimestre 2021.

Le défendeur reste ainsi devoir la somme de 6 553,71 euros au 22 novembre 2024, appel de charge du 4ème trimestre 2024 inclus (4 252,54€ + 285,90€ x 5 trimestres + 12,38€ x 5 trimestres + 12,30€ x 2 + 449,05 x 2 – 112,93€), déduction faite des frais exposés pour le recouvrement de la créance (28€ x 3 + 334,26€ + 45€ x 3 + 232,81€ x 5 + 155,21€ + 300€ x 3 + 372€ + 228€ = 3 372,52€).

M. [Y] [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme.

II – Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le 9 de l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en outre que le coût des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance après mise en demeure, de conclusion d’un protocole d’accord, de constitution et mainlevée d’hypothèque, de dépôt de requête en injonction de payer et, en cas de diligences exceptionnelles, de constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou de suivi du dossier transmis à l’avocat est imputable au seul copropriétaire concerné. Enfin, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire.

En l’espèce, les frais dits de suivi procédure, de transmission avocat et de transmission huissier correspondent à des diligences qui font partie des missions habituelles d’un syndic. Par ailleurs, le requérant ne justifie pas du montant exposé au titre des frais de mise en demeure et de relance, évalués forfaitairement à 219 euros. Le défendeur sera condamné à ce titre à six fois le coût d’une lettre recommandée avec accusé de réception, soit 36 euros. Le requérant ne justifie par ailleurs pas des diligences dites d’inscription hypothèques, de lexec signification et PV et de prise hypothèque. Une facture adressée à M. [Z] est insuffisante à rapporter la preuve de la réalisation desdits actes et de leur coût.

M. [Y] [Z] sera donc condamné au paiement d’une somme de 36 euros au titre des frais exposés par le requérant pour recouvrer les sommes dues.

III – Sur la demande de réparation du préjudice

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le créancier ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement d’une somme d’argent.

En conséquence, le demandeur sera débouté de sa demande en dommages et intérêts.

IV – Sur la demande de délais de paiements

L’article 1343-5 du code civil permet d’accorder au débiteur des délais de paiement, compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, sans pouvoir excéder deux ans.

En conséquence, M. [Y] [Z] sera autorisé à se libérer de sa dette dans les conditions indiquées au dispositif du présent jugement.

V – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [Y] [Z], partie perdante à l’instance en cours, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, M. [Y] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des dispositions précitées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE M. [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Logim IDF, la somme de 6 553,71 euros au titre des charges de copropriété impayées au 22 novembre 2024, appel de charge du 4ème trimestre 2024 inclus ;

CONDAMNE M. [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Logim IDF, la somme de 36 euros au titre des frais de recouvrement ;

AUTORISE M. [Y] [Z] à s’acquitter de sa dette en 17 mensualités, en procédant à 16 versements de 400 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Logim IDF, de sa demande de réparation du préjudice ;

CONDAMNE M. [Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société par actions simplifiée Logim IDF, la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [Y] [Z] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 4 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE