TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [J] [S] [L] [N] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurélie HERVE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00514 – N° Portalis 352J-W-B7I-C64PY

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 18 juillet 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]

représenté par son syndic le cabinet GURTNER, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DÉFENDERESSE

Madame [J] [S] [L] [N] épouse [Z]

demeurant [Adresse 6] (MAROC)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

Délibéré au 19 juin 2025, prorogé au 18 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 18 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00514 – N° Portalis 352J-W-B7I-C64PY

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [N] épouse [Z] est propriétaire du lot n°237 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à PARIS (75015), représenté par son syndic en exercice le cabinet GURTNER a fait assigner Mme [J] [N] épouse [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

-6 024,77 euros outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mars 2022,

-2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la capitalisation des intérêts,

— sa condamnation à lui verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

À l’audience du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [J] [N] épouse [Z], assignée selon les dispositions prévues par les articles 684 et 688 du code de procédure civile, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré puis prorogée jusqu’à ce jour où elle a été mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la demande de condamnation formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 6 024,77 euros porte en partie sur des frais de recouvrement qui feront ainsi l’objet d’un examen distinct.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [J] [N] épouse [Z] pour le lot n°237,le relevé de compte propriétaire portant sur la période allant du 1er janvier 2008 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus,les appels de fonds et travaux afférents,les procès-verbaux des assemblées générales des 15/10/2008,06/05/2009,09/06/2010, 18/11/2010, 29/06/2011, 25/05/2012, 25/04/2013, 28/04/2014, 05/05/2015, 13/06/2016, 16/05/2017, 05/07/2017, 31/05/2018, 20/05/2019, 05/10/2020, 28/06/2021, 16/05/2022, 06/06/2023,06/06/2024 et les attestations de non-recours afférentes, le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire présente, au 1er octobre 2024, un solde débiteur de 6024,77 euros. Il convient cependant de déduire de ce montant la somme de 5 729,74 euros correspondant à des frais qui feront l’objet d’un examen distinct.

Il en résulte une créance de 295,03 euros qui est justifiée par les procès verbaux des assemblées générales versés au dossier ayant notamment voté les budgets prévisionnels des années 2009 à 2025, approuvé les comptes d’exercice de 2008 à 2023 et voté les travaux faisant l’objet d’appels spécifiques.

Par conséquent, Mme [J] [N] épouse [Z] sera condamnée à régler la somme de 295,03 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges et travaux impayés sur la période courant du 1er janvier 2008 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus.

En application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la présente décision, le commandement de payer du 29 mars 2022 n’étant pas produit.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais engagés à hauteur de 5729,74 euros au titre de :

plusieurs lettres de mise en demeure et de relances dont il n’est cependant pas justifié de l’envoi selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 de la même loi et qui ne sauraient ainsi donner lieu à remboursement,frais de suivi de contentieux, de remise du dossier à l’avocat, ou de remise du dossier à l’huissier sans que le syndicat de copropriétaire ne démontre qu’ils correspondent à des diligences exceptionnelles qui auraient été accomplies,frais de commandement de payer et des frais de traduction de ces actes, dont l’envoi n’est pas exigé procéduralement alors qu’une mise en demeure envoyée selon les modalités de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 est suffisante étant précisé en outre que l’un de ces deux commandements n’est pas produit, frais de constitution d’hypothèque non justifiée, frais de détective dont ni la preuve de la nécessité ni celle des sommes effectivement déboursées à ce titre n’est rapportée, à l’instar des démarches de l’avocat.

Le requérant sera donc débouté de sa demande au titre des frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le préjudice qu’il aurait subi du fait du manquement de Mme [J] [N] épouse [Z] à ses obligations et de l’impayé qui en résulte, à hauteur de 295,03 euros.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [N] épouse [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner Mme [J] [N] épouse [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [J] [N] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 5] ([Adresse 8]), représenté par son syndic le cabinet GURTNER, la somme de 295,03 euros au titre des charges et travaux impayés sur la période allant du 1er janvier 2008 au 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 4] [Localité 11] de sa demande au titre des frais de recouvrement,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 11] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [J] [N] épouse [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Adresse 10] ([Adresse 8]) représenté par son syndic le cabinet GURTNER, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [J] [N] épouse [Z] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025 et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente