TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/01340 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2USD

Minute : 25/733

Monsieur [D] [H]

Madame [Y] [W] épouse [H]

Représentant : Maître [V], avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 370

C/

Madame [Z] [U] épouse [X]

Madame [E] [K] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e MAKOSSO Lucien

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Juin 2025;

par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 31 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [D] [H], demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [W] épouse [H], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Z] [U] épouse [X]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Madame [E] [K] [I]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2019, Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] ont donné à bail à Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 770euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] ont fait signifier à Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5064,87 euros en principal, au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 6 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] ont fait assigner Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] aux fins de :

• à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

• ordonner l’expulsion de Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

• condamner solidairement Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] au paiement de la somme de 3718,21 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision,

• les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,

• les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 11] par voie dématérialisée le 24 janvier 2025.

À l’audience du 31 mars 2025, Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 3497,77 euros arrêtée au 21 mars 2025, loyer du mois de mars inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] soutiennent que Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 4 novembre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I], régulièrement assignées, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentées.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 24 janvier 2025 en vue d’une audience prévue le 31 mars 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, les demandes de Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

En outre, Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 4 novembre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que, malgré plusieurs versements postérieurs au commandement de payer, les loyers réclamés n’ont pas été réglés en totalité dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 4 janvier 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 janvier 2019 à compter du 5 janvier 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 janvier 2019, du commandement de payer délivré le 4 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 décembre 2024 que Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] à payer à Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] la somme de 3497,77 euros, au titre des sommes dues au 21 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 janvier 2025 sur la somme de 1602,21 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] à payer à Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 janvier 2019 entre Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] d’une part, et Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 9], sont réunies à la date du 5 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] à compter du 5 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] à payer à Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] la somme de 3497,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 mars 2025 échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 janvier 2025 sur la somme de 1602,21 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] à payer à Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance d’avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] à payer à Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [U] épouse [X] et Madame [E] [K] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 novembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Monsieur [D] [H] et Madame [Y] [W] épouse [H] de leurs autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT