TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX07]

@ : [Courriel 14]

@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 25/00710 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2RNT

Minute : 25/00113

JUGEMENT

Du 18 Mars 2025

Société VILOGIA

Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397

C/

Monsieur [J] [T]

Représentant : Maître Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [B] [N]

Représentant : Maître Corinne GIUDICELLI-JAHN, avocat au barreau de PARIS

Madame [W] [S] épouse [N]

Représentant : Maître Corinne GIUDICELLI-JAHN, avocat au barreau de PARIS

copie exécutoire :

Maître Jeanine HALIMI

Copie certifiée conforme :

Maître Catherine SCHLEEF

Maître Corinne GIUDICELLI-JAHN

Le 18 Mars 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 18 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier;

Après débats à l’audience du 04 Février 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Société VILOGIA

[Adresse 6]

[Adresse 11] – [Localité 5]

Représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET DEFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [T]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représenté par Maître Catherine SCHLEEF, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [B] [N]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représenté par Maître Corinne GIUDICELLI-JAHN, avocat au barreau de PARIS

Madame [W] [S] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentée par Maître Corinne GIUDICELLI-JAHN, avocat au barreau de PARIS

Par actes d’huissier en date des 30 décembre 2024 et 16 janvier 2025, la SA VILOGIA, [Adresse 6], [Adresse 11], [Localité 5] a fait délivrer à M. [J] [T], M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N], demeurant ensemble [Adresse 2] [Localité 9] une assignation à comparaitre le 4 février 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint Ouen pour :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la SA VILOGIA à M. [J] [T] pour manquements graves à ses obligations de locataire en titre puisqu’qu’ayant d’une part quitté les lieux considérés contractuellement et légalement avec la requérante, comme sa résidence principale et d’autre part, pour avoir installé dans le logement social objet du litige des tiers au contrat de location, et ce, sans autorisation de la bailleresse,

— constater que M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N], occupent sans droit ni titre le logement sis [Adresse 2] [Localité 9] dont seul M. [B] [N] est locataire en titre,

— dire qu’à défaut pour M. [J] [T] d’avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de toutes personnes dans les lieux de son chef, et notamment de M. [B] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et notamment de M.[N] et de Mme [W] [S], épouse [N], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, et dans le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— dire que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux sera régi confor-mément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à une somme égale au montant du loyer majoré des charges et condamner in solidum M. [J] [T], M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] à payer celle-ci à la SA VILOGIA, à compter de décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [J] [T] au versement d’une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour avoir installé des tiers au contrat de location dans un logement social sans autorisation de la bailleresse requérante,

— condamner in solidum M. [J] [T], M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] à payer à la SA VILOGIA la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner in solidum M. [J] [T], M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] aux entiers dépens,

L’acte destiné à M. [B] [N] a été remis à personne, celui destiné à Mme [W] [S], épouse [N], n’ayant pu être remis à personne physique, il a été fait application des articles 656 à 658 du Code de procédure civile,

Le nom de M. [J] [T] ne figurant pas sur les boites aux lettres de l’adresse indiqué, l’acte lui étant destiné a été transformé en procès-verbal de recherches conformément à l’article 659 du Code de procédure civile,

A l’audience du 4 février 2025, la SA VILOGIA est représentée,

M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N], comparaissent assistés,

M. [J] [T] est représenté,

-2-

Le conseil de M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N], oppose une fin de non-recevoir sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : l’assignation se trouve prématurée au regard du délai de deux mois pour la saisie de la CCAPEX,

Le conseil de la SA VILOGIA rappelle qu’en cas d’occupation illégale, il n’y a aucune obligation légale de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

L’incident est joint au fond,

La demande de renvoi présentée par le conseil de M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] est rejetée, au motif que l’occupation illégale a été constatée par procès-verbal d’huissier,

Le conseil de la SA VILOGIA rappelle que le locataire en titre, M. [T], a sous-loué sans autorisation de son bailleur ce logement d’une pièce. En décembre 2024, un huissier a constaté que M. [T] n’occupait plus le logement. Selon la déclaration de M. [N] et son épouse sont dans les lieux depuis 2018 et paient 600 € de loyer mensuel alors que loyer est de 306,56 €, charges comprises. Le logement ne comprend qu’une pièce, il est en sur-occupation, pas adapté à une famille de quatre personnes. Les demandes exposées dans l’assignation sont réitérées,

Le conseil de M. [T] précise que celui-ci est d’accord pour quitter les lieux et est prêt à payer les 2 000 € de dommages et intérêts ainsi qu’une somme pour l’article 700 du Code de procédure civile. M. [T] a fait ça pour rendre service. Il n’y a aucune dette locative,

M. [B] [N] explique avoir trouvé la proposition de location sur Leboncoin.fr. en juin 2018. M. [N] a souscrit un contrat EDF à son nom, a commencé par payer en espèces les 600€ mensuels, puis le paiement s’est fait par virement à partir de 2022 sur le RIB de M. [T], date à laquelle il a été régularisé. M. [N] a eu un premier enfant né le 21 juin 2019 et un second le 29 juin 2021. M. [N] est ouvrier dans le bâtiment et gagne 1 400 € par mois,

Le conseil de M. [N] demande qu’un délai de 12 mois soit accordé à la famille pour quitter le logement, les deux enfants étant scolarisés à [Localité 13]. A titre reconventionnel, il est demandé que M. [T] rembourse les sommes perçues depuis novembre 2022 au-delà du loyer convenu avec le bailleur,

Le conseil de M. [T] précise qu’il y a prescription sur certains règlements et qu’il refuse ces remboursements au motif qu’il leur a rendu service,

Le tribunal accorde à M. [N] de faire parvenir en cours de délibéré et d’ici le 28 février 2025 le montant des sommes versées à M. [T],

L’affaire est mise en délibéré au 18 mars 2025 avec mise à disposition au greffe,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

sur la recevabilité de la demande

Le conseil de M. et Mme [N] a soulevé in limine litis l’irrecevabilité de la demande à l’encontre de ses clients sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au motif que l’assignation délivrée le 30 décembre 2024 à M. et Mme [N] n’avait pas respecté le délai de deux mois pour la saisine de la CAPEX,

Il convient de rappeler que M. et Mme [N] occupent le logement sans droit ni titre et que par voie de conséquence, la SA VILOGIA n’est pas soumise en l’espèce aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

En conséquence, la demande de M. et Mme [N] est rejetée,

sur la demande au principal

Par contrat de bail souscrit le 15 septembre 2004, l’association loi 1901 PACT ARIM, [Adresse 4] [Localité 8], aux droits desquels vient la SA VILOGIA, a concédé à M. [J] [T] la location d’un logement de 18m2 situé au 1er étage, porte droite, [Adresse 2] [Localité 9], pour un loyer mensuel de 179,15 € hors charges,

Le 2 décembre 2024, à la demande de la SA VILOGIA, ID FACTO, commissaires de justice, a dressé un procès-verbal de constat sur la situation d’occupation du logement loué à M. [J] [T] depuis le 15 septembre 2004, aux termes duquel il apparait :

« (…) l’identité du propriétaire bailleur est clairement affichée dans les parties communes de l’immeuble. Les éléments en place indiquent à plusieurs endroits que le bâtiment appartient à la société VILOGIA. Sur l’une des boites aux lettres, le constate l’inscription des noms suivants : M. [N] [B], Madame [S] [W], [T], [B] [C].

Je monte au 1er étage porte droite de l’immeuble et frappe sur l’ouvrant. Au bout de quelques secondes, un homme m’ouvre la porte. Je lui décline mes noms prénoms et qualité ainsi que l’objet de ma mission. Ce dernier m’invite à entrer et à procéder à toutes constatations utiles.

Monsieur [N] [B] (ainsi déclaré) m’indique :

— vivre dans les lieux depuis juillet 2018 avec son épouse, Mme [W] [S] et ses deux enfants, âgés de 3 et 5 ans,

— avoir loué le logement via le site Leboncoin par M. [T] qui s’est présenté comme le propriétaire des lieux,

— n’avoir pas vu que l’immeuble appartenait à VILOGIA (malgré les affichages présents dans les parties communes),

— ne pas avoir de bail écrit à me présenter (document non en sa possession),

— verser chaque mois par virement 600€ à M. [T] pour le paiement du loyer.(…) »,

Le 23 décembre 2024, la SA VILOGIA fait délivrer à M. et Mme [N] une sommation de quitter les lieux dans les huit jours de l’appartement situé [Adresse 2] [Localité 9] du fait de leur occupation du lieu sans droit ni titre,

M. et Mme [N] n’ont pas libéré les lieux dans les délais impartis,

Au vu des documents et arguments exposés ci-dessus :

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ci céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer,

M. [J] [T], sans l’accord de la SA VILOGIA, son bailleur, a, en faisant croire qu’il était propriétaire du lieu, a loué à M. et Mme [N] un appartement situé [Adresse 2] [Localité 9] dont il était lui-même locataire, à compter de juillet 2018,

M. [J] [T], sans délivrer de bail, a convenu d’un loyer de 600 €, environ le double de celui prévu dans son propre contrat de location,

En conséquence,

Il sera fait droit à la demande de la SA VILOGIA de procéder à la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [J] [T] pour manquements graves à ses obligations de locataire, et ce, à compter de la présente décision,

Il sera constaté que M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] occupent ainsi depuis juin 2018 le logement situé [Adresse 2] [Localité 9] sans droit ni titre,

3) sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

La SA VILORGIA demande que soit prononcée sans délai l’expulsion de M. [J] [T], de M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N],

Il convient de remarquer qu’il n’y a aucune dette locative, que les loyers ont été payés à terme par M. [J] [T] à la SA VILOGIA dans la mesure où les occupants sans droit ni titre réglaient au locataire en titre les sommes réclamées pour l’occupation des lieux,

M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] ont deux enfants scolarisés à côté de leur domicile,

Eu égard, à ces circonstances particulières, il sera accordé un délai aux occupants pour libérer les lieux, délai qui ne pourra dépasser la date du 31 juillet 2025,

En conséquence,

A défaut, pour M. [J] [T] et M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] d’avoir libéré les lieux au plus tard le 31 juillet 2025, il conviendra donc d’ordonner l’expulsion de M. [J] [T] et M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N]

ainsi que celles de toutes les autres personnes se trouvant de leur fait dans le logement situé [Adresse 2] [Localité 9], et si besoin avec le concours de la force publique,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Concernant l’indemnité d’occupation, il sera fait droit à la demande de la SA VILOGIA de condamner in solidum M. [J] [T], M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] à lui payer, à compter de la présente décision, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et augmenté des charges légalement exigibles, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés,

Ainsi, le préjudice subi par la SA VILOGIA du fait du maintien dans les lieux des occupants sera intégralement réparé par l’allocation de l’indemnité d’occupation susvisée,

4) sur les dommages et intérêts

M. [J] [T] a installé des tiers au contrat au mépris de ses obligations contractuelles vis-à-vis de la SA VILOGIA en doublant le montant du loyer et ce, depuis juin 2018,

Le préjudice qu’il a ainsi causé à la SA VILOGIA sera intégralement réparée par le paiement de la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts,

5) sur la demande reconventionnelle de M. et Mme [N]

M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] à titre de demande reconventionnelle ont indiqué vouloir demander à M. [T] les sommes payées au titre des loyers excédant le loyer convenu par la SA VILOGIA,

Pour ce faire, autorisation avait été donné pour faire parvenir en cours de délibéré le montant précis de la somme demandée accompagnée des justificatifs,

Le 20 février 2025, une note en délibéré a été transmise au greffe du tribunal par le conseil de M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] contenant des relevés bancaires de la Banque Postale attestant des règlements effectués, mais sans qu’aucune demande chiffrée ne soit indiquée,

En conséquence, la demande reconventionnelle de M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] sera rejetée,

6) sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre

de la présente procédure,

En conséquence, M. [J] [T], M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] seront in solidum condamnés au paiement d’une somme qui sera équitablement fixé à 1 200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

M. [J] [T], M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] qui succombent au principal seront in solidum condamnés aux dépens,

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint Ouen statuant publiquement par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Rejette la demande d’irrecevabilité présentée par M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N],

Prononce la résolution judiciaire du bail conclu le 15 septembre 2004 entre l’association loi 1901 PACT ARIM, [Adresse 4] [Localité 8], aux droits desquels vient la SA VILOGIA, et M. [J] [T] pour la location d’un logement situé au 1er étage, porte droite, [Adresse 2] [Localité 9], et ce, à compter de la présente décision,

Déclare M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N], occupants sans droit ni titre du logement situé au 1er étage, porte droite, [Adresse 2] [Localité 9],

Déboute la SA VILOGIA de sa demande de suppression de délai pour l’expulsion des locataire et occupants,

Ordonne l’expulsion de M. [J] [T], M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant de leur fait dans le logement 1er étage, porte droite, [Adresse 2] [Localité 9] et si besoin avec le concours de la force publique, à compter du 1er août 2025,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamne in solidum M. [J] [T], M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] à compter de la présente décision à payer à la SA VILOGIA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si celui-ci s’était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et augmenté des charges légalement exigibles, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, que ce soit du fait d’un départ volontaire ou d’une expulsion,

Déboute M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] de leur demande reconventionnelle,

Condamne M. [J] [T] à payer à la SA VILOGIA la somme de 2 000 € (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum M. [J] [T], M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] à payer la somme de 1 200 € (mille deux cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [J] [T], M. [B] [N] et Mme [W] [S], épouse [N] aux dépens de l’instance,

Constate l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du Tribunal de Saint-Ouen le 18 mars 2025 la minute étant signée par

LE GREFFIER LA JUGE M. T.T.

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