TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01698 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KYRQ

Société HABITAT DU GARD RCS NIMES N° 273 000 018

C/

[L] [Y]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 MARS 2025

DEMANDERESSE:

Société HABITAT DU GARD RCS NIMES N° 273 000 018

92 bis boulevard Jean Jaurès

BP 47046

30911 NIMES CEDEX 2

représentée par Maître Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [L] [Y]

née le 02 Mars 1985 à HOMBO-MUTSAMUDU, ANJOUAN (COMORES)

1, rue Malherbes

Bat J Esc 04 APPT 690

30000 NÎMES

représentée par M^e Karine JAPAVAIRE, avocat au barreau de NIMES

bénéficie de l’aide juridictionnelle totale n° C-30189-2024-8276 en date du 20/11/2024 BAJ de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, Vice-présidente exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 20 Janvier 2025

Date des Débats : 20 janvier 2025

Date du Délibéré : 10 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 10 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par acte sous seings privés en date du 04 juin 2019, HABITAT DU GARD a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [L] [Y] un logement situé 1 rue Malherbe Bat J Esc 04 Appt 690 – 30000 Nîmes moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470,99 euros outre la somme de 60,79 euros de provisions pour charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 10 septembre 2024, HABITAT DU GARD faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 3 000,57 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, HABITAT DU GARD a assigné Madame [L] [Y] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 20 janvier 2025 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,En conséquence :

ORDONNER l’expulsion de corps et de biens de la locataire ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dès que le délai légal sera expiré,DIRE qu’en suite de son expulsion, si la personne expulsée se réinstalle dans les mêmes locaux, elle se rendra coupable d’une voie de fait article L.412-6 al 3 du CPCE et que sa nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale,CONDAMNER Madame [L] [Y] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 4 201,78 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 08 novembre 2024 avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de l’assignation et jusqu’à entière libération des lieux, tout versement devant être effectués directement entre les mains du propriétaire,De la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 20 janvier 2025, HABITAT DU GARD, comparant par ministère d’avocat a sollicité le bénéfice de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5 202,98 euros (terme du mois de décembre 2024 inclus).

Madame [Y], comparante par ministère d’avocat, a indiqué avoir repris le versement partiel du loyer et exposé se trouver dans une situation de précarité engendrée par un refus de renouvellement de titre de séjour en cours de régularisation et que cette situation exceptionnelle n’a pas vocation à se pérenniser dans le temps. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, le rejet de la demande d’expulsion formée à son encontre et l’octroi de délais de paiement.

Elle sollicite également le rejet de la demande en paiement formée à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, HABITAT DU GARD justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF du Gard le 09 septembre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 15 novembre 2024 pour l’audience du 20 janvier 2025, soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [L] [Y] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [L] [Y] le 10 septembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 22 octobre 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [L] [Y] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande fondée sur les dispositions de l’article L.412-6 du CPCE

L’article L.412-6 du code de procédures civiles d’exécution alinéas 1 et 2 dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Par ailleurs il résulte des dispositions de l’article R. 441-1 du code de procédures civiles d’exécution que : « La réinstallation sans titre de la personne expulsée dans les mêmes locaux est constitutive d’une voie de fait.

Le commandement d’avoir à libérer les locaux signifié auparavant continue de produire ses effets ; l’article R. 412-2 n’est pas applicable. »

Par conséquent, il convient de dire qu’en suite de son expulsion, si Madame [Y] [L] se réinstalle dans les locaux, elle se rendra coupable de voie de fait article L. 412-6 al 3 du CPCE et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

HABITAT DU GARD produit un décompte arrêté au 31 décembre 2024 faisant état d’une dette locative de 5 202,98 euros (terme du mois de décembre 2024 inclus).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Madame [L] [Y] sera condamnée à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 5 202,98 euros (terme du mois de décembre 2024 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :

« VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du décompte versé en aux débats que Madame [Y] a procédé au versement de la somme de 100 euros en décembre 2024 et d’une somme identique en novembre 2025 mais ne justifie pas la reprise du paiement du loyer intégral au titre du mois de janvier 2025.

S’il résulte des pièces versées en procédure que par ordonnance rendue le 26 décembre 2024 le tribunal administratif de Nimes a ordonné la suspension de l’exécution de l’arrêté du 3 avril 2024 par lequel le préfet du Gard a opposé à Mme [Y] une décision de refus de séjour, donné injonction au préfet du Gard de délivrer à Mme [Y] un récépissé de demande de titre de séjour l’autorisant à travailler dans un délai de huit jours à compter de la notification de ladite ordonnance et de procéder à un réexamen de sa demande de titre de séjour dans un délai d’un mois à compter de cette même notification, la régularisation effective de a situation de Madame [Y] au terme du réexamen imposé à la Préfecture demeure encore incertaine.

Madame [Y] ne verse pas aux débats d’éléments complémentaires de nature à étayer l’ensemble de ses déclarations ni les perspectives d’embauche dont elle pourrait bénéficier et le retour imminent à une situation financière qui lui permettrait à la fois de s’acquitter du règlement du loyer courant mais aussi d’apurer la dette locative de manière échelonnée quand bien même les plus larges délais de paiement lui seraient accordés.

Par conséquent il convient de rejeter sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [L] [Y] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l’article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [L] [Y] sera condamnée à payer la somme de 250 euros à HABITAT DU GARD au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Madame [L] [Y] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par HABITAT DU GARD recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 juin 2029 entre HABITAT DU GARD et Madame [L] [Y] concernant le logement situé 1 rue Malherbe Bat J Esc 04 Appt 690 Nimes étaient réunies à la date du 22 octobre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 22 octobre 2024,

CONSTATONS que Madame [L] [Y] est déchue de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué sis 1 rue Malherbe Bat J Esc 04 Appt 690 Nimes,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Madame [L] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux sis 1 rue Malherbe BAt J Esc 04 Appt 690 Nimes avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS qu’en suite de son expulsion, si Madame [Y] [L] se réinstalle dans les locaux, elle se rendra coupable de voie de fait article L. 412-6 al 3 du CPCE et qu’une nouvelle expulsion pourra avoir lieu immédiatement y compris pendant la trêve hivernale,

CONDAMNONS Madame [L] [Y] à payer par provision à HABITAT DU GARD à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Madame [L] [Y] à payer par provision à HABITAT DU GARD la somme de 5 202,98 euros (terme du mois de décembre 2024 inclus) composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETONS la demande d’octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS Madame [L] [Y] à payer à HABITAT DU GARD la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [L] [Y] aux entiers dépens de l’instance, sous réserve des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

La Greffière, La Juge,