Cour d’Appel de [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BELFORT

Service civil de proximité

[Adresse 5]

[Localité 6]

Minute n°

N° RG 25/00294 – N° Portalis DB3P-W-B7J-CQBP

Nature : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – 0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[J] [S]

JUGEMENT CIVIL

Juge des Contentieux de la Protection

du 04 Décembre 2025

Composition du tribunal :

Présidente : Camille ZIMMER

Greffière : Marine BLATTNER

Débats :

Vu le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile,

L’affaire a été examinée à l’audience publique du six octobre deux mil vingt cinq du tribunal judiciaire de Belfort, tenue par Camille ZIMMER, juge au tribunal judiciaire de Belfort, chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Marine BLATTNER, Greffière,

L’affaire oppose :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

DEMANDERESSE représentée par M^e Roger LEMONNIER, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS

Et :

Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 2]

DEFENDEUR non comparant , non représenté

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

Copie certifiée conforme + copie exécutoire délivrées le 04/12/2025

à :M^e Roger LEMONNIER

+ copie certifiée conforme Secrétariat CCAPEX

+ copie certifiée conforme Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 mai 2024, la SCI Magnan Deschampes a loué à M. [J] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450 € outre 30 € de provision pour charges.

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2024, la SASU Action Logement Services s’est portée caution solidaire dans la limite de 36 mensualités maximum en garantie des loyers et charges dues sur la durée totale du bail.

Suite à divers impayés, la SASU Action Logement Services a réglé à la bailleresse la somme de 1.920 € au titre des loyers et charges dus pour les mois de novembre 2024, décembre 2024, janvier 2025 et février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, la SASU Action Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.920 € au titre des loyers et charges échus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, la SASU Action Logement Services a fait assigner M. [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort et demande de :

la recevoir en son action et la déclarer bien fondée,constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts et griefs du locataire,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à lui payer la somme de 2.250 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mars 2025 sur la somme de 1.920 € et pour le surplus à compter de la présente assignation,fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamner le locataire à lui payer ces indemnités dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner le locataire à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, la SASU Action Logement Services fait valoir, qu’en application de l’article 2306 du code civil, elle est subrogée dans les droits de la créancière et que son action est donc recevable. Elle indique que malgré la délivrance d’un commandement de payer, les impayés n’ont pas été régularisés et que la clause résolutoire est acquise.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Territoire de [Localité 7] le 25 juin 2025.

Le tribunal a reçu le rapport de l’enquête sociale réalisée le 13 août 2025 dans le cadre de la prévention des expulsions locatives. Il en ressort que M. [J] [S] ne s’est pas présenté au rendez-vous fixé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 octobre 2025.

A l’audience, la SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile. Elle a actualisé sa créance à la somme de 2.835.20 € au 29 septembre 2025, actualisation transmise par voie électronique au défendeur.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaires de justice, M. [J] [S] n’a pas comparu sans motif connu du tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le droit à agir de la SASU Action Logement Services

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En vertu de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation est conventionnelle lorsque le créancier recevant son paiement d’une tierce personne la subroge dans ses droits contre le débiteur et que cette subrogation est expresse et effectuée en même temps que le paiement. L’effet essentiel de la subrogation est de mettre le subrogé à la place du créancier dans son rapport d’obligation avec le débiteur. Dès lors l’effet translatif du mécanisme de la subrogation met le subrogé dans les droits et actions du créancier initial (le subrogeant).

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la SASU Action Logement Services verse aux débats le contrat de bail, le contrat de cautionnement et la convention ETAT-UESL.

Aux termes de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE signé entre la SASU Action Logement Services et la SCI Magnan Deschampes, dès lors que la caution aura payé à la bailleresse les sommes impayées par le locataire, elle sera subrogée à elle dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La convention ETAT-UESL pour la mise en oeuvre de VISALE rappelle dans son article 7-1 que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant portés caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail….les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

La SASU Action Logement Services produit également les quittances subrogatives signées par la SCI Magnan Deschampes les 25 février, 23 mai, 24 juin et 24 septembre 2025 portant la somme totale de 3.858.90 € justifiant ainsi lui avoir versé cette somme au titre des loyers et charges impayés par M. [J] [S].

Dans ces conditions, la SASU Action Logement Services est bien subrogée dans les droits et actions de la bailleresse envers son locataire. Elle est donc recevable et bien fondée à agir contre M. [J] [S] en constat de résiliation de bail, paiement de l’arriété locatif et fixation de l’indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SASU Action Logement Services justifie avoir procédé à ce signalement à la CCAPEX le 1er avril 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 23 juin 2025. Son action à ce titre est donc recevable.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 octobre 2025. La demande formée par la SASU Action Logement Services est donc également recevable à ce titre.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article intitulé “clause résolutoire” que le présent contrat sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versment du dépôt de garantie prévu au contrat.

En l’espèce, la SASU Action Logement Services verse aux débats un décompte des loyers et charges et les quittances subrogatives desquels il résulte que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 31 mars 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 mai 2025, conformément aux dispositions contractuelles et légales.

L’expulsion de M. [J] [S] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [J] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 mai 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Elle ne sera due par le locataire que sur justification des paiements effectués par la SASU Action Logement Services à la bailleresse par une quittance subrogative.

Sur la demande en paiement au titre de la garantie locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SASU Action Logement Services verse aux débats l’acte de bail ainsi que les quittances subrogatives signées par la bailleresse les 25 février, 23 mai, 24 juin et 24 septembre 2025 portant la somme totale de 3.858.90 € attestant de la perception de cette somme par la bailleresse au titre des loyers et charges impayés dus par le locataire. Ce dernier ne s’est donc pas acquitté du règlement des loyers et charges dus. Les conditions de mise en oeuvre de la garantie étaient donc remplies au jour de l’établissement des quittances.

En conséquence, il convient de condamner M. [J] [S] à payer la somme de 2.835.20 € (soit la somme de 3.858.90 € déduction faite de la somme de 1.023.70 € correspondant aux versements effectués par le locataire les 17, 25 avril et 27 août 2025 tels qu’ils résultent du décompte produit) à la SASU Action Logement Services au titre des loyers et charges arrêtés au 29 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus. L’actualisation de la créance, postérieure à l’assignation, peut être prise en compte malgré la non comparution du défendeur à l’audience. En effet, l’envoi de cette actualisation par mail permet d’en assurer le caractère contradictoire dans la mesure où M. [J] [S] a accepté, dans le contrat de bail, les notifications électroniques.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 31 mars 2025 pour la somme de 1.920 € et à compter de l’assignation du 23 juin 2025 pour le surplus.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [S] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU Action Logement Services et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [J] [S] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE la présente action de la SASU Action Logement Services contre M. [J] [S] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2024 entre la SCI Magnan Deschampes, d’une part, et M. [J] [S], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SASU Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [S], dès lors que les paiements à la bailleresse seront justifiés par une quittance subrogative, à verser à la SASU Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 12 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNE M. [J] [S] à verser à la SASU Action Logement Services la somme de 2.835.20 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 sur la somme 1.920 € et à compter de l’assignation du 23 juin 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE M. [J] [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 31 mars 2025 par la SAS Actio;

CONDAMNE M. [J] [S] à verser à la SASU Action Logement Services une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,