TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 MAI 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/08009 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPOR

N° de MINUTE : 25/00719

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître [U], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Monsieur [G] [X]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [X] est propriétaire des lots n°26 et 56 de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 10] (93).

Par actes de commissaire de justice des 18 et 26 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner Monsieur [G] [X] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— CONDAMNER Monsieur [O] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires de 1'immeuble sise à [Adresse 9], les sommes de :

1. 7.858,40 € correspondant aux charges de copropriété impayées du 02 octobre 2021 au 1er juillet 2024 (3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation

2. 507,82 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation

3. 2.500 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive

— CONDAMNER Monsieur [G] [X] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— RAPPELER que 1'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [G] [X], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [G] [X] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [G] [X] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 21 janvier 2025 et fixée à l’audience du 19 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [G] [X];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 juin 2021 et 11 mai 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 11 mai 2023 au 11 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le syndicat sollicite que la condamnation porte sur la période du 02 octobre 2021 au 1er juillet 2024 alors que les pièces versées en procédure porte sur les appels à compter de l’appel se rapportant à la régularisation de charges au titre de l’année 2021 enregistrée comptablement au 31 décembre 2021. De surcroît, par jugement du 16 février 2022, le tribunal de proximité de Bobigny a condamné Monsieur [X] au paiement de la somme de 5.310,26 euros au titre des charges de copropriété impayées au 4ème trimestre 2021 inclus. Monsieur [X] ne pouvant être condamnés deux fois au titre d’un même trimestre, il convient de constater que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires dans la présente instance ne débutent pas à compter des appels de fonds du 4ème trimestre 2021 mais uniquement à compter de l’appel relatif à la régularisation de charges de l’exercice 2021, enregistrée en comptabilité au 31 décembre 2021, qui ne peut se confondre avec les appels de charges du 4ème trimestre 2021.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre la régularisation de charges du 31 décembre 2021 et le 3 avril 2024 a été de 7.902,28 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 43,88 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.858,40 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 507,82 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [G] [X] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité de Bobigny du 16 février 2022. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [G] [X] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [G] [X], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [X] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 7.858,40 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 21 mai 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT