TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/09298

N° Portalis 352J-W-B7H-C2DDD

N° MINUTE : 4

réputé contradictoire

Assignation du :

15 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEURS

Aucune [I] [R]

[Adresse 4]

[Localité 12]

Monsieur [M] [A]

[Adresse 7]

[Localité 13]

Monsieur [V] [A]

[Adresse 1]

[Localité 14]

Monsieur [T] [W]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Madame [B] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1525

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 23/09298 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DDD

DÉFENDERESSES

S.A.S. LINA

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentée par Maître Smeth SAMBA de la SELASU SMETH, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1495

S.A.R.L. ENSEIGNE DE LUXE

[Adresse 10]

[Localité 3]

défaillante

S.A.R.L. LEDMARK

[Adresse 2]

[Localité 8]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Madame Camille BERGER, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 1er avril 2017, Madame [I] [A] épouse [R], Monsieur [M] [A], Monsieur [V] [A], Monsieur [T] [W] et Madame [B] [Y] (ci-après, les consorts [A]-[W]) ont donné à bail commercial à la SARL ENSEIGNE DE LUXE, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 3], à compter du 1er avril 2017 avec échéance au 31 mars 2020, moyennant un loyer annuel initial de 21.600 euros hors charges et hors taxes.

La destination est la suivante : création et vente d’enseignes LED.

Par courrier recommandé notifié le 20 février 2019, le mandataire du bailleur a invité le preneur à régulariser sa situation au regard de la destination du bail au motif que les locaux ne sauraient servir à la vente de matelas en l’état de la destination convenue.

Par courrier recommandé notifié le 8 avril 2019, le mandataire du bailleur a indiqué qu’une régularisation du bail pouvait éventuellement intervenir si le preneur justifie qu’il exerce lui-même cette nouvelle activité.

Par acte extrajudiciaire signifié le 2 juin 2023, les consorts [A]-[W] ont fait adresser à la SAS LINA qui aurait, courant avril 2023, revendiqué occuper légitimement les lieux, une sommation interpellative aux fins qu’elle précise en vertu de quel titre elle occupe les lieux, d’indiquer si elle connaît la SARL ENSEIGNE DE LUXE, et de préciser son activité.

Par acte extrajudiciaire du 2 juin 2023, il a été constaté, à la requête des consorts [A]-[W], que l’enseigne apposée sur les locaux donnés à bail est « Literie Lina » et qu’il est, au sein desdits locaux, proposé à la vente de matelas, sommiers, tables, chaises et tapis, notamment.

Par exploits distincts de commissaire de justice du 15, du 20 juin 2023 et du 22 juillet 2023, les consorts [A]-[W] ont fait respectivement assigner la SARL ENSEIGNE DE LUXE, la SAS LINA et la SARL LEDMARK devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’obtenir la résiliation judiciaire du bail de la SARL ENSEIGNE DE LUXE et d’obtenir leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef.

Par conclusions notifiées le 3 avril 2024 les consorts [A]-[W] demandent au tribunal judiciaire de Paris de :

— déclarer Madame [I] [R], Monsieur [M] [P] [A], Monsieur [V] [U] [A], Monsieur [T] [H] [W], Madame [B] [G] [D] [Y] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

— débouter la SAS LINA et plus largement tous les défendeurs, de leurs demandes.

En conséquence,

— prononcer la résiliation du bail précité consenti à la SARL ENSEIGNE DE LUXE portant sur les locaux sis [Adresse 10] ;

— ordonner l’expulsion de la SARL ENSEIGNE DE LUXE et de tous occupants de son chef dont la SASU LINA et en tant que de besoin, la SARL LEDMARK, des lieux objet dudit bail, situé au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble [Adresse 10], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce immédiatement et sans délai et sous astreinte financière de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

— autoriser la séquestration aux frais, risques et périls de la SARL ENSEIGNE DE LUXE des meubles ou matériels laissés dans les lieux ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant conventionnel du loyer révisé, majoré de 50%, charges, taxes et accessoires en sus, et condamner in solidum la SARL ENSEIGNE DE LUXE, la SAS LINA et la SARL LEDMARK à leur payer cette indemnité d’occupation à compter de la présente assignation et jusqu’à la complète libération des locaux ;

— condamner in solidum la SARL ENSEIGNE DE LUXE, la SAS LINA et la SARL LEDMARK à leur payer à chacun une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts (soit une somme globale de 10.000 euros), avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner in solidum la SARL ENSEIGNE DE LUXE, la SAS LINA et la SARL LEDMARK à leur payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la SARL ENSEIGNE DE LUXE, la SAS LINA et la SARL LEDMARK à supporter les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation interpellative et du procès-verbal de constat d’huissier du 2 juin 2023, de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir ;

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; à défaut, l’ordonner.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [A]-[W] énoncent:

— que le fait pour le preneur de ne pas respecter la destination prévue au bail constitue un manquement engageant sa responsabilité et permettant d’obtenir résiliation du bail à ses torts ; que la destination prévue contractuellement est limitée au seul commerce de création et vente d’enseignes LED, et ne couvre pas la vente de matelas, telle que constatée dans les lieux ;

— que le preneur a l’obligation d’exploiter personnellement les lieux qui a pour corollaire, l’interdiction de sous-location des lieux loués sans l’accord du bailleur; que la SAS LINA, tiers au bail, exploite actuellement les lieux sans autorisation ;

— que même à considérer qu’il s’agisse d’une cession du fonds de commerce, l’exploitation doit être conforme à la destination, et le bail prévoit un droit de préemption au profit du bailleur ; que la cession faite en violation de ce droit justifie également la résiliation judiciaire du bail;

— que l’article 4 du bail interdit en outre au preneur d’effectuer tout travaux ou d’installer une enseigne sans autorisation du bailleur ; qu’en contradiction avec ces clauses et sans aucune autorisation du bailleur, le preneur (ou l’un des occupants de son chef dont il doit répondre) a modifié la façade du local en y apposant une nouvelle enseigne comme cela ressort des photos annexées au constat de commissaire de justice du 2 juin 2023.

Par conclusions notifiées le 2 février 2024, la SAS LINA demande au tribunal judiciaire de Paris de :

À titre principal,

— constater qu’elle est de bonne foi ;

— enjoindre à la partie demanderesse de contracter un nouveau bail commercial à son profit ;

— débouter la partie demanderesse de sa demande de condamnation à son encontre au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouter la partie demanderesse de sa demande de condamnation à son encontre au paiement d’une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

À titre subsidiaire,

— enjoindre à la partie demanderesse de contracter un bail commercial dérogatoire à son profit.

Au soutien de ses prétentions, la SAS LINA énonce :

— qu’elle a contracté en toute bonne foi un bail commercial avec la SARL LEDMARK, en pensant que son cocontractant avait légitimement la qualité de bailleur ; que cela justifie la régularisation de son titre;

— que les demandes des bailleurs ne sont pas proportionnées au regard de sa situation en tant que partie lésée.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La SARL ENSEIGNE DE LUXE, et la SARL LEDMARK ne se sont pas constituées.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La clôture a été prononcée le 20 juin 2024.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 12 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du code civil énonce en substance que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

En l’espèce, il ressort du constat du 2 juin 2023 et de l’aveu judiciaire de la SAS LINA que les locaux relatifs au bail litigieux sont occupés par la SAS LINA pour l’exploitation d’un commerce de vente de matelas, sommiers, tables, chaises et tapis, notamment. Or, cette activité est en totale contrariété d’une part, avec la destination exclusive du bail (création et vente d’enseignes LED), et d’autre part, avec les stipulations du bail relatives à la sous-location et à la cession du bail commercial qui requièrent un agrément des bailleurs, outre le respect de conditions spécifiques (article 11), et le cas échéant, le respect d’un droit de préemption (article 12).

Ces manquements caractérisent par leur nature et leur nombre des inexécutions suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la SARL ENSEIGNE DE LUXE, sans qu’il soit besoin de constater d’autres manquements. En conséquence, la résiliation judiciaire sera ordonnée à compter de la présente décision aux torts exclusifs du preneur.

Sur la demande de régularisation du bail et l’expulsion

Au titre de l’article 1002 du code civil, chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, il est relevé que la SAS LINA dispose d’un titre irrégulier pour avoir été accordé en violation du bail dont est titulaire la SARL ENSEIGNE DE LUXE, son occupation des lieux est donc illicite. En ces circonstances d’espèce, peu important la bonne foi alléguée, la régularisation du bail ne peut être imposée sans porter atteinte au principe de liberté contractuelle. Par ailleurs la SAS LINA n’invoque aucun fondement juridique au soutien de sa demande d’examen de proportionnalité. En conséquence, sa demande tendant à obtenir la régularisation de sa situation locative par l’octroi d’un droit ou titre valide doit être rejetée et son expulsion ordonnée.

La SARL ENSEIGNE DE LUXE étant désormais sans droit, ni titre, son expulsion sera également ordonnée, ainsi que tout occupant de son chef selon les modalités édictées au dispositif.

Il n’est pas établi que la SARL LEDMARK occupe les lieux, celle-ci s’étant bornée à exciper d’une qualité dont elle était dépourvue, à savoir celle de bailleur. A considérer que cette occupation ait lieu, elle ne peut dépendre que du chef de la SARL ENSEIGNE DE LUXE, laquelle fait déjà l’objet d’une expulsion dans les termes précités. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner spécifiquement son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l’occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.

En l’espèce, les bailleurs ne justifient d’aucun fondement contractuel pour exiger une pénalité correspondant à un loyer contractuel majoré de 50%, fondement qui au demeurant n’aurait pas été applicable à des tiers au bail pour lesquels une condamnation in solidum est sollicitée avec le preneur. En conséquence, il convient de fixer souverainement l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 3.000 euros par mois, outre les charges.

La SARL ENSEIGNE DE LUXE et la SAS LINA seront condamnées in solidum au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 25 septembre 2025 et ce, jusqu’à libération effective des lieux par le dernier occupant.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les bailleurs ne justifient d’aucun préjudice distinct de celui causé par l’occupation illicite déjà réparée par l’indemnité d’occupation. En conséquence, il y a lieu de rejeter leurs demandes de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL ENSEIGNE DE LUXE, la SARL LEDMARK et la SAS LINA ayant succombé à l’instance seront condamnées in solidum aux entiers dépens (en ce, inclus notamment le coût de la sommation interpellative et du procès-verbal de constat d’huissier du 2 juin 2023, de l’assignation et de la signification).

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, la SARL ENSEIGNE DE LUXE, la SARL LEDMARK et la SAS LINA seront condamnées in solidum à payer à Madame [I] [A] épouse [R], Monsieur [M] [A], Monsieur [V] [A], Monsieur [T] [W] et Madame [B] [Y] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Ordonne, à compter de la présente décision, la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la la SARL ENSEIGNE DE LUXE du bail commercial du 1er avril 2017 portant sur les locaux sis [Adresse 10] à [Localité 15] dans le [Localité 3] qui lie celle-ci aux bailleurs indivis suivants: Madame [I] [A] épouse [R], Monsieur [M] [A], Monsieur [V] [A], Monsieur [T] [W] et Madame [B] [Y] ;

— Rejette la demande formée par la SAS LINA tendant à obtenir la régularisation de sa situation locative par l’octroi d’un droit ou titre valide;

— Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 10] à [Localité 15] dans le [Localité 3], dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, l’expulsion de la SARL ENSEIGNE DE LUXE et de la SAS LINA et de tout occupant de leur chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Fixe l’indemnité d’occupation dont est redevable la SARL ENSEIGNE DE LUXE et la SAS LINA à compter du 25 septembre 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par le dernier occupant, à la somme forfaitaire mensuelle de 3.000 euros par mois, outre les charges ;

— Condamne in solidum la SARL ENSEIGNE DE LUXE et la SAS LINA au paiement de l’indemnité d’occupation susmentionnée ;

— Rejette les demandes de dommages-intérêts formées par Madame [I] [A] épouse [R], Monsieur [M] [A], Monsieur [V] [A], Monsieur [T] [W] et Madame [B] [Y];

— Condamne in solidum la SARL ENSEIGNE DE LUXE, la SAS LINA et la SARL LEDMARK aux entiers dépens (en ce, inclus notamment le coût de la sommation interpellative et du procès-verbal de constat d’huissier du 2 juin 2023, de l’assignation et de la signification);

— Condamne in solidum la SARL ENSEIGNE DE LUXE, la SAS LINA et la SARL LEDMARK à payer à Madame [I] [A] épouse [R], Monsieur [M] [A], Monsieur [V] [A], Monsieur [T] [W] et Madame [B] [Y] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Septembre 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON