TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/00488 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2FOD

N° de MINUTE : 25/01537

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 12] [Localité 8] [Adresse 11], représenté par son syndic, la société le cabinet NG IMMOBILIER, SARL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître [R], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

DEFENDEURS

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 6] [Adresse 2]

[Localité 5]

non représenté

Madame [D] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 6] [Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] sont propriétaires des lots n°24 et 69 de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 9] (93).

Par jugement du 4 mai 2018 du tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois, Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] ont été condamnés solidairement, à titre principal, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à Le Blanc Mesnil (93) la somme de 3 935,82 euros au titre de l’arriéré de charges arrêtées au 15 novembre 2017, 1er trimestre 2018 inclus.

Par jugement du 16 août 2022, le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois a condamné solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y], à titre principal, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à Le Blanc Mesnil (93) la somme de 4 450,57 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 2ème trimestre 2022 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NG IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] à lui payer les sommes suivantes :

—  6 800,81 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2024 avec intérêts de droit à compter de la présente assignation,

—  600 € sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  3 000 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil,

CONDAMNER solidairement les défendeurs en tous les dépens en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci depuis le 3ème trimestre 2022.

Il rappelle que Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] ont déjà été condamnés à deux reprises par le tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois, le 04 mai 2018 et le 16 août 2022, à payer au titre de leur arriéré de charges respectivement les sommes de 3 935,82 euros et 4 450,57 euros, la première somme ayant été apurée mais pas la seconde. De plus, il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 29 avril 2025 et fixée à l’audience du 08 octobre 2025. Elle a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 29 juin 2021, 14 décembre 2022 et 4 avril 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, aucun des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats n’approuvant les comptes de l’année 2023 ou le budget prévisionnel de cet exercice, il y a lieu de déduire les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre de ce dernier, soit la somme totale de 1 501,44 euros.

De surcroît, il convient également de déduire du décompte établi le 4 octobre 2024 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, ainsi que les frais se rapportant aux causes du jugement du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois (93) du 16 août 2022, soit :

Au débit du compte :

les frais de signification de jugement du 1er septembre 2022 de 77,48 euros,les frais de « régularisation du jugement » du 1er septembre 2022 de 35 euros,les frais « jugement art 700 »de 600 euros.Au crédit du compte

la somme « annulation art 10-1 » de 2 052 euros,la somme « annulation honoraires jugement » de 805 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2022 et le 4 octobre 2024 a été de 5 299,82 euros tandis que le total des sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période a été de 2 750 euros.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, et faute de toute précision apportée, les règlements effectués par les copropriétaires sur la période étudiée, d’un montant total de 2 750 euros, s’imputent par priorité sur la dette la plus ancienne ; soit sur les causes du jugement du 16 août 2022 du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois (93).

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article 17 de sa section V la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 299,82 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 octobre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 600 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] ont déjà fait l’objet de deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal d’instance d’Aulnay-sous-Bois du 28 mai 2018 et du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois du 16 août 2022. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs des jugements susvisés, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

Monsieur et Madame [Y] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NG IMMOBILIER, la somme de 5 299,82 euros au titre des charges courantes et appels de fonds de travaux impayés selon décompte arrêté au 4 octobre 2024, quatrième trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NG IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] sise [Adresse 3] à [Localité 9] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet NG IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Y] et Madame [D] [Y] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 03 décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT