TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/01154 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YZVN

Minute : 24/1006

S.A.S. DS PATRIMONIAL

Représentant : M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1017

C/

Madame [I] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. DS PATRIMONIAL,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [I] [C],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 avril 2023, à effet au 8 avril 2023,la SAS DS PATRIMONIAL a donné à bail à Madame [I] [C] un logement (lot n°18, 1er étage) et un emplacement de stationnement (sous-sol n°35) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 880,00 euros, et 55,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, la SAS DS PATRIMONIAL a fait signifier à Madame [I] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1875,02 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 16 novembre 2023 la SAS DS PATRIMONIAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, la SAS DS PATRIMONIAL a fait assigner Madame [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  juger la SAS DS PATRIMONIAL recevable et bien fondée en ses demandes,

«  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

«  à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  constater la qualité d’occupante sans droit ni titre de Madame [I] [C] et, plus généralement, de toute personne de son chef,

«  ordonner l’expulsion de Madame [I] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce, avec toutes conséquences de droit y attachées,

«  juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Madame [I] [C] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 3745,02 euros, due à janvier 2024, augmentée des intérêts de retard, à compter du commandement de payer du 14 novembre 2023, sur la somme de 1875,02 euros, et à compter de l’assignation en date du 29 janvier 2024 pour le surplus des sommes dues,

o une somme mensuelle de 935 euros, au titre des loyers et charges dus jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

o la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

«  fixer l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à parfaite libération des lieux, par référence au montant du dernier loyer applicable, le tout augmenté des charges et taxes récupérables, et condamner Madame [I] [C] au règlement de cette indemnité, révisable selon les modalités d’indexation prévues au bail, jusqu’à parfaite libération des lieux,

«  dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 31 janvier 2024.

À l’audience du 16 septembre 2024, la SAS DS PATRIMONIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11403,49 euros arrêtée au 5 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SAS DS PATRIMONIAL soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 14 novembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SAS DS PATRIMONIAL souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant.

Madame [I] [C], régulièrement assignée à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [I] [C] assignée à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS DS PATRIMONIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SAS DS PATRIMONIAL aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 avril 2023, du commandement de payer délivré le 14 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 5 septembre 2024 que la SAS DS PATRIMONIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 5,02 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [C] à payer à la SAS DS PATRIMONIAL la somme de 11398,47 euros, au titre des sommes dues au 5 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 novembre 2023 sur la somme de 1870,00 euros, de l’assignation du 29 janvier 2024 sur la somme de 1721,31 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du contrat, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, à l’article 18 des conditions générales, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 novembre 2023.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 avril 2023 à compter du 15 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [C]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 janvier 2024, Madame [I] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [I] [C] à son paiement à compter de 15 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [I] [C] à payer à la SAS DS PATRIMONIAL la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SAS DS PATRIMONIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 avril 2023 entre la SAS DS PATRIMONIAL d’une part, et Madame [I] [C] d’autre part, concernant le logement (lot n°18, 1er étage) et l’emplacement de stationnement (sous-sol n°35) situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 15 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [I] [C] à compter du 15 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [I] [C] à payer à la SAS DS PATRIMONIAL la somme de 11398,47 euros (onze mille trois cent quatre-vingt-dix-huit euros et quarante-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 novembre 2023 sur la somme de 1870,00 euros, de l’assignation du 29 janvier 2024 sur la somme de 1721,31 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [I] [C] à payer à la SAS DS PATRIMONIAL l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 5 septembre 2024, échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Madame [I] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [I] [C] à payer à la SAS DS PATRIMONIAL la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE