TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/01354 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2USY

Minute :

JUGEMENT

Du : 30 Juin 2025

ASSOCIATION [J]

C/

Madame [Y] [V]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 14 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

ASSOCIATION [J]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Alexia DROUX, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [V]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Alexia DROUX

Madame [Y] [V]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 10]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant convention d’occupation signée le 21 mars 2016, l’association [J] a donné en location à Madame [Y] [V] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 351,25 € outre provision sur charges.

Suivant commandement signifié le 15 juillet 2024 à étude, l’association [J] a mis en demeure Madame [Y] [V] de lui payer les redevances impayées échues visant la clause résolutoire insérée au contrat, pour un montant en principal de 32 028,84 € selon décompte arrêté au 7 juin 2024.

Suivant citation délivrée à étude le 27 janvier 2025, l’association [J] a attrait Madame [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue à la convention d’occupation et subsidiairement, prononcer la résiliation de la convention ;D’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [V] ainsi que de tous occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à l’association [J], aux frais et aux risques et périls de Madame [Y] [V] ;De condamner Madame [Y] [V] au paiement des sommes suivantes :34 820,04 € au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers indexés et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement.Le 28 janvier 2025, l’association [J] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 14 avril 2025.

Lors de l’audience, l’association [J] représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 7 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 37 611,24 €.

Madame [Y] [V] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 15 juillet 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, la convention d’occupation entre les parties contient une clause (article 15) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue à la convention d’occupation dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1194 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public. Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Une convention d’occupation précaire ou temporaire est un contrat dans lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire, justifié par des motifs propres à attester de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. En matière de locaux d’habitation, la validité d’une convention d’occupation précaire dérogatoire aux règles d’ordre public régissant les baux est subordonnée à la caractérisation de l’existence, au moment de sa signature, de circonstances objectives, indépendantes de la seule volonté des parties qui justifient que l’on ne puisse pas conclure un bail ordinaire et qui excluent donc toute volonté de fraude.

L’article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation résulte également de l’article 5 du contrat signé par les parties.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la commune intention des parties de conclure un contrat d’occupation temporaire des lieux ressort explicitement des termes de la convention. Cette convention a en outre été signée dans le cadre du dispositif Solibail financé par l’État. Ce dispositif a pour objet d’accueillir et d’accompagner socialement des familles privées de logement dans l’attente de leur relogement durable. Le motif invoqué au soutien de la convention d’occupation temporaire n’est ainsi pas constitutif d’une volonté de fraude car il poursuit un but social et d’intérêt général.

De plus, la convention d’occupation comporte une clause résolutoire (article 15) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été régulièrement signifié à Madame [Y] [V] le 15 juillet 2024, pour un montant principal de 32 028,84 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Madame [Y] [V], absente lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 septembre 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation de la convention d’occupation est intervenue de plein droit à cette date.

Madame [Y] [V] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation de la convention d’occupation.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser l’association [J], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [Y] [V].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte des stipulations de la convention d’occupation que l’occupant est tenu de payer le loyer au terme convenu (article 5).

En l’espèce, l’association [J] verse aux débats un décompte arrêté au 7 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 37 611,24 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’association [J] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Y] [V] à verser à l’association [J] la somme de 37 611,24 € actualisée au 7 avril 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 32 028,84 € à compter du 15 juillet 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [Y] [V] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’association [J] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation de la convention d’occupation.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [Y] [V] sera condamnée à payer à l’association [J] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’association [J] ;

CONSTATE que la convention d’occupation signée le 21 mars 2016 entre l’association [J] et

Madame [Y] [V] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résiliée le 16 septembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [Y] [V] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE l’association [J] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [Y] [V] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] à verser à l’association [J] la somme de 37 611,24 € actualisée au 7 avril 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 sur la somme de 32 028,84 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation de la convention d’occupation, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [Y] [V] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation de la convention et au besoin CONDAMNE Madame [Y] [V] à verser à l’association [J] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 juillet 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [Y] [V] à verser à l’association [J] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE