TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/05606 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7TU

N° de MINUTE : 25/00492

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 12], représenté par son syndic, le Cabinet LOUIS PORCHERET, SARL

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Me [Z], avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : E 1294

C/

DEFENDEURS

Monsieur [M] [B]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représenté

Madame [I] [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 12 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 22 mai 2024 et 23 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] a assigné M. [M] [B] et Mme [I] [L] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner in solidum M. [B] et Mme [L] à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] la somme de 15 240,07 euros arrêtée au 04 mars 2024 appel du 1er trimestre 2024 inclus, dont 552,83 euros de frais dits nécessaires avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner in solidum M. [B] et Mme [L] à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum M. [B] et Mme [L] à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] la somme de 2 160 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. [M] [B] et Mme [I] [L] n’ont pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 18 juin 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 12 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 27 mars 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, car M. [M] [B] a été assigné par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024 remis à étude et n’ayant pas constitué avocat et Mme [I] [L] a été assignée par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024 ayant donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et n’a pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] verse à l’appui de ses demandes :

— une matrice cadastrale éditée le 12 mars 2024 mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— un relevé de compte copropriétaire daté du 04 mars 2024 libellé « MME/M. [L] / [B] [I] / [M] » portant sur la période du 1er janvier 2023 au 12 février 2024, comprenant un solde antérieur de 3 173,68 euros et mélangeant des charges de copropriété avec des « FRAIS DE MISE A L’HUISSIER », des frais de mise en demeure et des honoraires de commandement de payer ;

— des relances datés des 03 mars 2023 et 23 mai 2023 adressées à libellé « MME/M. [L] / [B] [I] / [M] » ;

— une mise en demeure daté du 13 septembre 2023 adressée à libellé « MME/M. [L] / [B] [I] / [M] » ;

— un commandement de payer les charges de copropriété signifié le 23 novembre 2023 à M. [M] [B] à personne et le 27 novembre 2023 à Mme [I] [L] avec établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 accompagné avis de réception de la notification de ce procès-verbal par lettre recommandée avec avis de réception adressée à « MME M [L] [B] [I] » réceptionnée le 07 avril 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mars 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 accompagné d’une preuve de dépôt datée du 28 mars 2023 ;

— une attestation de non-recours contre les assemblées générales des 28 mars 2022 et 23 mars 2023 ;

— des appels de provisions datés du 12 janvier 2023 au 20 mars 2024 libellés à l’ordre de « MME/M. [L] / [B] [I] / [M] ».

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve que M. [M] [B] et Mme [I] [L] sont propriétaires des lots n°95, n°118 et n°274 au sein de l’immeuble [Adresse 10] – [Adresse 2] dépendant ce syndicat pour la période de charges réclamées soit jusqu’au 04 mars 2024 appel du 1er trimestre 2024 inclus.

En effet, la matrice cadastrale versée aux débats est insuffisante à rapporter une telle preuve sans être corroborée par d’autres éléments de preuve.

En outre, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] ne produit aux débats aucune autre pièce qui n’émane pas de lui de nature à établir la propriété de M. [M] [B] et Mme [I] [L].

Au surplus, le commandement de payer les charges de copropriété signifié le 27 novembre 2023 à Mme [I] [L] et l’assignation introductive d’instance ont donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de recherches infructueuses sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile, ce qui met en doute la qualité de propriétaire de celle-ci alléguée par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] – [Adresse 2].

De plus, les procès-verbaux d’assemblées générales versés aux débats par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] ne démontrent pas le caractère liquide et exigible des charges réclamées par lui pour la période arrêtée au 04 mars 2024 appel du 1er trimestre 2024 inclus, une telle preuve ne pouvant résulter des appels de provisions et relevé de compte copropriétaires versés aux débats qui ne couvrent pas la totalité de la période des charges réclamées.

Enfin, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] ne vise aucun fondement juridique de nature à fonder sa demande de condamnation in solidum des défendeurs, dont il allègue la qualité de copropriétaires indivis.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] de sa demande au titre des charges de copropriété pour la période arrêtée au 04 mars 2024 appel du 1er trimestre 2024 inclus et de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] ayant été débouté de sa demande au titre du paiement de l’arriéré de charges de copropriété, cette demande est devenue sans objet.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de sa demande de capitalisation des intérêts.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] a été débouté de sa demande principale d’arriéré de charges et il ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de M. [M] [B] et Mme [I] [L].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 3], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] de sa demande au titre des charges de copropriété pour la période arrêtée au 04 mars 2024 appel du 1er trimestre 2024 inclus ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du10juillet1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] de sa demande de capitalisation des intérêts ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] [Adresse 8] – [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] – [Adresse 2] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 27 mars 2025

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART