TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05346 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOMT

Minute : 24/

S.A. 1001 VIES HABITAT

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [X] [L] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Décembre 2024; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffière audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. 1001 VIES HABITAT

Siège social, [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [L] [T]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 août 2021, à effet au 25 août 2021, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [L] [T] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 349,12 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Monsieur [X] [L] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5031,71 euros en principal, au titre des loyers impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 18 septembre reçue le 22 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [L] [T] 0 aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et de justification de l’assurance,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il désignera ou tel lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais du défendeur,condamner Monsieur [X] [L] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 3830,02 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er février 2024, échéance de janvier incluse, ave intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023,n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,le condamner au paiement de la somme de 390 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 9 avril 2024.

À l’audience du 7 octobre 2024, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10921,58 euros arrêtée au 30 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus.

la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT soutient que la clause résolutoire est acquise, en application des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, d’abord car Monsieur [X] [L] [T] n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après le commandement du 15 novembre 2023, et ensuite, car il n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 15 novembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [X] [L] [T], régulièrement assigné, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 9 avril 2024 en vue d’une audience prévue le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 avril 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon l’article 1103 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement signifié par commissaire de justice en date du 15 novembre 2023 vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail du 19 août 2021, ainsi que les dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989. le locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 décembre à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 août 2021, à compter du 16 décembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Par ailleurs, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [X] [L] [T] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 août 2021, du commandement de payer délivré le 15 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024 que la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 156,47 euros et 183,83 euros, soit la somme de 340,30 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [L] [T] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 10921,58 euros, au titre des sommes dues au 30 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 novembre 2023 sur la somme de 5031,71 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [L] [T] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [X] [L] [T] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 août 2021 entre la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT d’une part, et Monsieur [X] [L] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 6], sont réunies à la date du 16 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [L] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [X] [L] [T] à compter du 28 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [X] [L] [T] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 10921,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023 sur la somme de 5031,71 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [X] [L] [T] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2024, échéance d’octobre, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [X] [L] [T] à payer à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [L] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DÉBOUTE la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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