TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/07297 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYTC

Minute : 25/191

OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [M] [K] [O]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [K] [O],

demeurant [Adresse 2] – [Adresse 8] 93370 MONTFERMEIL

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2013, l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [K] [O] un logement situé [Adresse 2], [Localité 7] (code cite 0645, [Adresse 8]), pour un loyer mensuel actuel de 423,63 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023, l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [K] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3313,29 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre en date du 7 novembre 2023 reçue le 20 novembre 2023 l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [K] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles du Code des Procédures civiles d’Exécution, condamner Monsieur [M] [K] [O] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5026,79 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de février 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 2 octobre 2023,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de mars 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, une astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir et jusqu’à la production d’une assurance locative,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 août 2024.

À l’audience du 28 novembre 2024, l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes, à l’exception de celle relative à la production d’une assurance locative sous astreinte qu’il abandonne, et actualise sa créance à la somme de 8118,95 euros arrêtée au 20 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [M] [K] [O] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 2 octobre 2023. Il soutient également, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant bien que la dette reste élevée.

Monsieur [M] [K] [O], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il explique avoir retrouvé un emploi et percevoir 2300 euros de revenus. Monsieur [M] [K] [O] précise qu’il y a une demande d’Aide personnalisée au logement depuis le 17 septembre et qu’il aura une réponse courant février. Il assure donner 300 euros pour rembourser la dette, qu’il paie par carte bleue, et qu’il vit seul.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 6 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 avril 2013, du commandement de payer délivré le 2 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 20 novembre 2024, que l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 153,00 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [K] [O] à payer à l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 7965,95 euros, au titre des sommes dues au 20 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 mai 2024 sur la somme de 3931,81 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 2 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 2 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 décembre 2019 à compter du 3 décembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [M] [K] [O], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [M] [K] [O] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à résorber une partie de sa dette.

En outre, l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [M] [K] [O] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [M] [K] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [K] [O]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 décembre 2023, Monsieur [M] [K] [O] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [M] [K] [O] à son paiement à compter de 3 décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, en cas de non-respect de l’échéancier.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [K] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [M] [K] [O] à payer à l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 avril 2013 entre l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d’une part, et Monsieur [M] [K] [O] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], [Localité 7], sont réunies à la date du 3 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [M] [K] [O] à payer à l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 7965,95 euros (sept mille neuf cent soixante-cinq euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 20 novembre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 mai 2024 sur la somme de 3931,81 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [M] [K] [O] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [M] [K] [O] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [K] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [M] [K] [O] à payer à l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 3 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [M] [K] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Monsieur [M] [K] [O] à payer à l’Office Public de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE