N° RG 25/00550 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GVD7

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

Copie certifiée conforme

à :

[F] [Z]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 07 Avril 2026

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [Z],

demeurant 27 rue du Grand pont – 1er étage porte droite – 28230 EPERNON

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Elsa SERMANN

assistée de Marie GUILLOUZO, attachée de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Février 2026 et mise en délibéré au 07 Avril 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 janvier 2023, la société civile immobilière (ci-après SCI) LA REPOSEE 28 a donné à bail à Monsieur [F] [Z], un appartement à usage d’habitation situé 27 rue du Grand Pont 28230 Epernon, au 1er étage porte droite, moyennant un loyer mensuel de 390,00 euros, dont 20,00 euros de provision sur charges.

La SCI LA REPOSEE 28 concluait le 20 janvier 2023, avec la société par actions simplifiées (ci-après SAS) Action Logement Services, un contrat de cautionnement Visale.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LA REPOSEE 28 obtenait paiement de 5 970,00 euros auprès de la SAS Action Logement Services, au titre de la garantie des loyers. La société caution se retrouvait alors subrogée dans les droits de la société bailleresse. Elle recevait remboursement partiel de ces sommes par le locataire, à hauteur de 1 780,00 euros, portant sa créance à 4 290,00 euros.

Le 16 juin 2025, la SCI LA REPOSEE 28 et la SAS Action Logement Services ont fait signifier au locataire un commandement de payer pour une somme principale de 3 909,80 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, la SAS Action Logement Services a assigné M. [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Chartres, pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 3 février 2026, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, indique que M. [Z] a quitté le logement le 12 septembre 2025, rendant la demande de résiliation du bail et d’expulsion du locataire sans objet. Au surplus, elle maintient ses demandes contenues dans l’assignation :

La condamnation de M. [Z] à lui payer la somme actualisée de 4 190 euros due au titre d’arriérés de loyers, compte arrêté au 3 février 2026, et avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,La fixation d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, indemnité égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, soit 390,00 euros. La condamnation de M. [Z] à payer ces indemnités d’occupation à la société caution. La condamnation de M. [Z] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, du procès-verbal qui y fait suite, de l’assignation et des actes de procédures qui en suivront.La condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Elle s’en rapporte s’agissant de l’octroi de délais de paiement, indique que les paiements ont repris depuis septembre 2025, et déclare recevoir un versement de 185 euros par mois.

M. [Z], comparant à l’audience en personne, ne conteste pas la dette. Il expose avoir des difficultés financières, mais que son titre de séjour a été régularisé. Il demande des délais de paiement et propose de verser 185 euros par mois sur 24 mois afin de rembourser sa dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

En l’espèce, l’assignation du 26 août 2025 a bien été délivrée dans le délai triennal, les sommes réclamées au titre des loyers ne remontant pas au-delà de ce délai.

L’action en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable.

Sur le droit d’ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en constatation d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 2309 du code civil dispose que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Au surplus, selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé ».

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est fondée à agir aux fins de vois constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 20 janvier 2023 et la quittance subrogative du 24 avril 2025 et du 29 juillet 2025.

En outre, même si des quittances subrogatives n’ont pas été fournies, la quittance subrogative du 29 janvier 2026 comprend un historique des versements réalisés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à La SCI LA REPOSEE 28 et précise que cette dernière subroge la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre son locataire défaillant au titre des loyers et charges impayés pour un montant de 5 970 euros.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment subrogée dans les droits du bailleur, est bien fondée à solliciter de M. [Z] le recouvrement des sommes versées, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en résiliation du bail et en expulsion du locataire

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure-et-Loir par la voie électronique le 27 août 2025 soit au moins deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa formulation applicable au présent contrat de bail.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (ci-après CCAPEX) le 17 juin 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Le locataire ayant quitté le logement le 12 septembre 2025, la demande en résiliation du bail et en l’expulsion du locataire formulée par la société demanderesse est devenue sans objet.

Sur la demande en paiement formulée par la SAS Action Logement Services Sur l’existence et le montant de la dette locative

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En l’espèce, la SAS Action Logement Services produit une quittance subrogative contenant un récapitulatif des paiements déjà effectués à titre de caution pour M. [Z]. Entre juin 2023 et avril 2024, la SAS Action Logement Services a versé à la SCI LA REPOSEE 28, au titre des loyers et charges impayés par M. [Z], la somme totale de 4 870,00 euros.

Il ressort également des échéanciers produits au dossier par la société demanderesse que M. [Z] a à plusieurs occasion fait des versements pour rembourser cette dette, la ramenant à 4 190,00 euros au 26 septembre 2025, dette comprenant les loyers et charges non régularisés, échéance de juillet 2025 incluse. Cette somme est celle ultérieurement confirmée à l’audience par la SAS Action Logement Services, et non contestée par M. [Z].

M. [Z] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4 190,00 euros correspondant aux arriérés locatifs exigibles au 3 février 2026.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Le locataire ayant quitté le logement le 12 septembre 2025, et la demande de résiliation du bail et d’expulsion du locataire étant sans objet, la demande tendant à obtenir paiement d’une indemnité d’occupation à compter de ladite résiliation est dès lors elle-même sans objet.

En conséquence, la demande en paiement d’une indemnité d’occupation sera rejetée.

Sur la demande incidente en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé.

En l’espèce, M. [Z] fait part à l’audience que sa situation est en cours de régularisation, notamment suite à l’obtention de son titre de séjour, et propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. La société caution ne s’y oppose pas.

Il ressort des débats à l’audience, et de l’échéancier produit par la SAS Action Logement Services que M. [Z] a repris le paiement des arriérés de loyers, et verse tous les mois la somme de 185,00 euros à la société caution, dans le but d’apurer sa dette.

En considération des éléments liés à la situation du débiteur, et notamment pour permettre à M. [Z] de s’acquitter de sa dette dans des conditions permettant son rétablissement financier sur le long terme, des délais de paiement seront accordés.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [Z] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues. Eu égard à sa nature indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation ne peut faire l’objet d’aucune indexation à l’inverse du loyer et des charges.

Sur frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Le juge, par décision motivée, peut décider d’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z], partie succombante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du procès-verbal qui y fait suite, de l’assignation et des actes de procédures qui en suivront.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

Au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande de la SAS Action Logement Service de ce chef contre M. [Z], et de laisser les frais irrépétibles à la charge du demandeur.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le Tribunal constate l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 4 190,00 euros (quatre mille cent quatre vingt dix euros) à titre de loyers arrêtés au 12 septembre 2025 ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal sur la somme de 3 909,80 à compter du commandement de payer, et à compter de la date de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [F] [Z] à s’acquitter de sa dette par 23 mensualités de 185 euros, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la présente décision, la 24ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

REJETTE la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formulée par la SAS Action Logement Service à l’encontre de Monsieur [F] [Z] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, du procès-verbal qui y fait suite, de l’assignation et des actes de procédures qui en suivront ;

REJETTE la demande formulée par la société SAS Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le préfet de l’EURE-ET-LOIR en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION