TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 8]

RÉFÉRENCES : N° RG 24/01401 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNNZ

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 04 Février 2025

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU 26 MELANTOIS

C/

Monsieur [E] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 19 Novembre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU 26 MELANTOIS

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Monsieur [G] [N], gérant associé, et assisté de M^e Kenneth FELIHO, avocat au barreau Européen

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparant en personne et assisté de M^e Sophie ROYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Kenneth FELIHO

M^e Sophie ROYER

Expédition délivrée à :

Par exploits délivrés le 09-04-24 et 10-04-24 , la SCI DU 26 MELANTOIS a fait assigner MME [R] [J] et M. [R] [U] locataires et M. [N] [E] caution devant le juge des référés aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier ,

— la séquestration des meubles garnissant le logement,

— la condamnation solidaire de MME [R] [J] et M. [R] [U] et M. [N] [E] au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 18876.72 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation ,

— la fixation de l’indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 50% ,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3000 euros de dommages et intérêts ,

— la condamnation solidaire de MME [R] [J] et M. [R] [U] et M. [N] [E] au paiement d’une indemnité de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.

Par ordonnance du 06-06-24 il a été prononcé la disjonction des demandes relatives à M. [N] [E] afin qu’il puisse bénéficier d’un avocat au titre de l’aide juridictionnelle . L’audience a été appelée au 19-11-24.

Le conseil de la SCI DU 26 MELANTOIS expose ses demandes :

— la reconnaissance de la qualité de co-locataire et caution de M. [N] [E] du logement pris à bail le 02-02-22 ,

— la condamnation solidaire de M. [N] [E] et MME [R] [J] et M. [R] [U] au paiement de la somme de 26221.51 euros au titre des loyers , charges et indemnités d’occupation au 05-11-24 ,

— la condamnation de M. [N] [E] au paiement de l’ indemnité d’occupation mensuelle de 1042.45 euros , outre les charges locatives ,

— la condamnation de M. [N] [E] au paiement de la somme de 4000 euros à titre dommages et intérêts , outre la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens .

Le conseil de la SCI DU 26 MELANTOIS soutient que :

Que s’agissant de l’engagement de caution

— le nom de M. [N] [E] a été porté sur la première page du bail en qualité de caution et celui-ci a signé le bail en mentionnant “caution solidaire des locataires” ,

— M. [N] [E] a paraphé l’ensemble des pages du bail sur lequel est apposé 4 initiales ,

— un acte de cautionnement a été préparé mais il n’a pas été complété par M. [N] [E] qui s’était engagé à le remplir et à le retourner au bailleur ,

— dans un sms du 22-08-22 , M. [N] [E] reconnaît ses torts et indique qu’il va demander aux locataires de remplir leurs obligations ,

— dans un sms du 26-08-22 , M. [N] [E] mentionne “j’en assume la responsabilité et me sens redevable de la réparation de ce préjudice” , “il faut donc se débrouiller avec ma participation pour que tous les prochains loyers soient honorés” , “en ce qui concerne les loyers impayés je m’engage à ce qu’ils le soient dans le cadre d’un échéancier crédible que je prendrai entièrement en charge s’il le faut” ;

Que s’agissant de la qualité de locataire

— M. [N] [E] a envoyé au bailleur deux chèques de 500 euros en mars 2022 , mois suivant la signature du bail ,

— M. [N] [E] reconnaît dans un courrier être hébergé par des amis ;

Que s’agissant de la tromperie du défendeur

— M. [N] [E] a présenté à la SCI DU 26 MELANTOIS MME [R] [J] et M. [R] [U] en qualité de personnes financièrement solvables et en capacité de souscrire un bail ,

— sur les dires de M. [N] [E] et la confiance accordée à cet intermédiaire un bail a été conclu le 02-02-22 sans qu’aucun justificatif de solvabilité ne soit demandé,

— sans son intervention le bail n’aurait pas été conclu et qu’il s’en est suivi un grave préjudice moral.

La SCI DU 26 MELANTOIS rappelle que depuis le dernier courrier de M. [N] [E] du 27-10-23 , ce dernier ne répond plus aux courriers et sms du bailleur .

M. [N] [E] , assisté de son conseil , répond que l’acte de cautionnement présenté par le bailleur est invalide et ne respecte pas les conditions posées par l’article 2297 du Code Civil ;

qu’il ne peut se déduire du paiement d’un unique loyer par deux chèques que M. [N] [E] a la qualité de locataire .

Le bailleur prétend être victime d’une escroquerie et d’un abus de confiance mais aucune plainte n’a été déposée .

Dès lors M. [N] [E] sollicite le débouté des demandes de la SCI DU 26 MELANTOIS et sa condamnation au paiement de la somme de 2400 euros au titre de l’article 34al2 de la loi de 1991 au profit de Me [M] .

MOTIFS:

Sur la validité de l’acte de cautionnement

Les dispositions relatives au bail sont d’ordre public et il ne peut y déroger .

L’article 22-1 de loi du 6 juillet 1989 dont l’entrée en vigueur est le 01-01-2022 , soit avant la signature du bail le 02-02-22 , dispose que “La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”.

L’article 2297 du Code Civil indique que “A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.”.

En l’espèce est fourni par le bailleur un acte de cautionnement sur lequel n’est pas retranscrit de la main de M. [N] [E] les mentions de l’article 2297 du Code Civil . D’autre part la SCI DU 26 MELANTOIS ne justifie pas de l’envoi d’une copie du bail à la caution .

Dès lors l’acte de cautionnement ne peut être considéré comme régulier et M. [N] [E] ne peut être tenu aux engagements d’une caution .

Sur la qualité de locataire

La SCI DU 26 MELANTOIS allègue de l’existence d’un bail verbal conclu avec M. [N] [E] .

La qualité de locataire se définit par le paiement des loyers et l’occupation des lieux.

En l’espèce M. [N] [E] envoie le 20-03-22 un courrier au bailleur accompagé de deux chèques de 500 euros pour le mois d’avril 2022 . Toutefois M. [N] [E] n’indique pas qu’il verse ces chèques en qualité de locataire mais intervient en qualité d’intermédiaire entre les locataires et le bailleur qui ont à cette date un litige sur l’existence d’un état des lieux d’entrée .

D’autre part le bailleur ne justifie pas de l’occupation des lieux par M. [N] [E] . En effet l’ensemble des courriers adressé par le bailleur à M. [N] [E] est envoyé à une adresse à [Localité 9] , ainsi que l’assignation en justice .

Dès lors les conditions pour définir M. [N] [E] en qualité de locataire ne sont pas réunies.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI DU 26 MELANTOIS fonde sa demande de dommages et intérêts sur le rôle d’intermédiaire de M. [N] [E] qui a conduit le bailleur à signer un bail avec des locataires sans demander de preuves de leur solvabilité .

Il ressort des éléments suivants que M. [N] [E] est intervenu dans la conclusion du bail :

— par sms du 06-01-22 , M. [N] [E] sollicite la visite du bien en location au profit de MME [R] [J] et M. [R] [U] et soumet l’option de la vente de ce bien à leur profit ,

— son nom est porté sur le bail en qualité de caution et M. [N] [E] signe ce bail sous cette appellation ,

— par courrier du 21-03-22 , M. [N] [E] reconnaît avoir présenté MME [R] [J] et M. [R] [U] en qualité de personnes recherchant un logement et avoir communiqué leur état civil au bailleur , ainsi que d’avoir été chercher l’unique trousseau de clés

— par sms du 07-07-22 il mentionne et certifie que la mère d’un des locataires a sur son compte les moyens financiers de payer un an de loyers .

Il ressort de ces éléments que M. [N] [E] , en qualité d’intermédiaire , a commis une négligence en ne vérifiant pas la solvabilité des locataires ; que cette négligence n’exonérait pas le bailleur de vérifier lui-même cette solvabilité .

Touefois l’implication de M. [N] [E] a continué au cours de la location puisque

. ce dernier intervient pour la réparation des sanitaires en mars 2022 ,

. ce dernier s’est engagé à établir un échéancier de règlement avec les locataires ainsi qu’il ressort du sms du 26-08-22 “ en ce qui concerne les loyers impayés je m’engage à ce qu’ils le soient dans le cadre d’un échéancier crédible que je prendrai entièrement en charge s’il le faut” .

Dès lors en intervenant ainsi dans la souscription du contrat et son exécution , M. [N] [E] n’a pas permis au bailleur de mesurer la solvabilité des locataires. En conséquence M. [N] [E] sera condamné au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1000 euros .

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [N] [E] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONDAMNONS M. [N] [E] à payer à la SCI DU 26 MELANTOIS la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS M. [N] [E] à payer à la SCI DU 26 MELANTOIS la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire

CONDAMNON M. [N] [E] aux dépens de la présente instance .

LE GREFFIER LE PRESIDENT