MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Février 2025

N° RC 24/02609

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 781 598 248

ET :

[N] [E]

Débats à l’audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 781 598 248, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M. [U] muni d’un pouvoir en date du 17 décembre 2024

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/2609

EXPOSE DU LITIGE

Par convention de mise à disposition temporaire à effet du 7 novembre 2022 suite à incendie du logement dont ils étaient locataires, la société VAL TOURAINE HABITAT a mis à disposition, pour une durée de six mois, de Madame [H] [E] et de Monsieur [N] [E], un logement situé [Adresse 2]. La présente convention de mise à disposition prévoit le paiement d’un loyer mensuel révisable et de provisions pour charges, avec régularisation en fin de convention. Les abonnements de téléphone, eau, électricité et gaz sont mis au nom des preneurs qui devront en supporter les frais et régler directement les dépenses afférentes.

Invoquant des impayés de loyers, le 28 mars 2024, le bailleur a fait délivrer, par commissaire de justice, à son locataire une sommation de payer les loyers et d’exécuter les obligations locatives, demeurée infructueuse.

Le bailleur a ainsi fait assigner Monsieur [N] [E] par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire de la convention de mise à dispostion temporaire de locaux consentis à Monsieur [N] [E] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [N] [E] se trouve être occupant sans droit ni titre;

— ordonner son expulsion et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique;

— rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [N] [E] au paiement de la somme en principal de 4 169,60 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner Monsieur [N] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant actuel des loyers et charges locatives, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner Monsieur [N] [E] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 400,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [N] [E] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

A l’audience du 19 décembre 2024 au cours de laquelle le dossier a été appelé, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT représenté par Monsieur [B] [U], dûment mandaté, maintient les termes de son assignation et précise que Monsieur [N] [E] n’a pas de contact avec le bailleur. Il actualise la dette locative à la somme de 7 308,64 € hors frais et dépens.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice déposé à étude le 29 mai 2024, Monsieur [N] [E] n’est ni présent ni représenté à cette audience.

Le diagnostic social et financier est vierge de toutes informations, suite à non réponse aux deux propositions de rendez-vous de la Maison de la Solidarité.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 20 octobre 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié en vigueur.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant la convention de mise à disposition du 7 novembre 2022 ainsi que le commandement de payer délivré le 28 mars 2024 pour un montant en principal de 4 067,24 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 7 308,64 €, hors dépens et frais accessoires.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur présente un décompte actualisé à la somme de 7 551,09 €, soit après déduction des frais de commissaire de justice (150,53 €) qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèveront, s’ils sont justifiés, des dépens dont le sort sera examiné ci-après, et des frais d’enquête sociale (76,20 € =10*7,62 €) ainsi que des frais pour locataire non assuré (15,72€) , une dette locative qui s’établit à la somme de 7 308,64 €. Monsieur [N] [E] sera condamné à verser cette somme à VAL TOURAINE HABITAT.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats la convention de mise à disposition de locaux signée entre les parties, la sommation de payer les sommes dues délivrée par acte de commissaire de justice le 28 mars 2024 portant sur la somme en principal de 1 318,33 € au titre des impayés de loyers et de charges et de 2 748,91 € au titre des factures de consommations d’énergie.

Cette sommation reproduit la clause résolutoire insérée à la convention de mise à disposition ainsi que les dispositions du Code civil relatives au contrat de louage, aux conditions de résiliation et résolution des contrats et inexécution de ceux-ci.

Monsieur [N] [E] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de un mois mentionné à la sommation de payer les loyers et d’exécuter les obligations locatives.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire telles que mentionnées à la convention de mise à disposition temporaire de locaux sont réunies au 29 avril 2024 et d’ordonner son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [N] [E] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 29 avril 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de l’échéance de décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Monsieur [N] [E] comprenant notamment le coût de la sommation de payer en date du 28 mars 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision

de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [N] [E] à payer à VAL TOURAINE HABITAT la somme de 7308,64€ (SEPT MILLE TROIS CENT HUIT EUROS, SOIXANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 décembre 2024 ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant à la convention de mise à disposition temporaire de locaux conclue le 7 novembre 2022 entre Monsieur [N] [E] et VAL TOURAINE HABITATconcernant le bien situé [Adresse 2] sont réunies au 29 avril 2024 ;

Dit que Monsieur [N] [E] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N] [E] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, Monsieur [N] [E], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] , deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [N] [E] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [N] [E] à payer à VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et ce, à compter de l’échéance de décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [N] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 3 février deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection