TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00179 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QOI

Minute : 25/00294

SEINE [Localité 14] HABITAT

Représentant : Me [R], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [C] [J]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE [Localité 14] HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes de deux actes sous seing privé signés les 17 septembre 2012 et 23 novembre 2015, Seine-[Localité 15] Habitat a consenti à M. [C] [J] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement, situés respectivement [Adresse 5] et [Adresse 16] à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal respectivement de 281,26 et 8 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie 281,26 euros s’agissant du local d’habitation.

Le 17 juillet 2024, Seine-[Localité 15] Habitat a fait délivrer à M. [C] [J] un commandement de payer la somme en principal de 2143,17€ arrêtée à la date du 16 juillet 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 décembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer M. [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de le condamner au paiement de la somme de 3157,79€ au titre de la dette locative échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts à compter du commandement de payer ainsi qu’à compter de novembre 2024, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges et révisions jusqu’à complète libération des lieux,

o de dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

o de le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer,de l’assignation et des voies d’exécutions éventuelles.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 mars 2025, Seine-[Localité 15] Habitat, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5125,61€ arrêtée à la date du 11 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

M. [C] [J], cité à tiers présent au domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 14] par la voie électronique le 31 décembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-[Localité 15] Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 2 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 17 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le contrat de bail conclu le 17 septembre 2012 contient en son article 11 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2024, pour la somme en principal de 2143,17 euros arrêtée au 16 juillet 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n’a pas été modifié après le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2024.

A compter du 18 septembre 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [C] [J] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [C] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 18 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges révisables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Le défendeur n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

Seine-[Localité 15] Habitat produit un décompte indiquant que M. [C] [J] reste devoir la somme de 3157,79 €, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 76,20 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-[Localité 15] Habitat pour réaliser cette enquête, ces pénalités seront déduites de la créance.

Il convient de déduire également de la somme réclamée les frais de procédure portés au débit du compte locataire pour la somme de 135,30 €, ceux-ci pouvant éventuellement, selon leur nature, être inclus dans les dépens.

M. [C] [J] sera par conséquent condamné au paiement provisionnel de la somme de 2946,29 € à valoir sur la dette locative arrêtée au terme du mois d’octobre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 976,73 euros et à compter du 17 décembre 2024, date de l’assignation, sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine-[Localité 15] Habitat, M. [C] [J] sera condamné à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 17 septembre 2012 par Seine-[Localité 15] Habitat à M. [C] [J] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 13] sont réunies à la date du 17 septembre 2024 ;

Ordonnons en conséquence à M. [C] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour M. [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Seine-[Localité 15] Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

Condamnons M. [C] [J] à payer à Seine-[Localité 15] Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 18 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons M. [C] [J] à verser à Seine-[Localité 15] Habitat à titre provisionnel la somme de 2946,29 € à valoir sur la dette locative terme du mois d’octobre 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 sur la somme de 976,73 et à compter du 17 décembre 2024 sur le surplus ;

Condamnons M. [C] [J] à verser à Seine-[Localité 15] Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons M. [C] [J] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

Rappelons que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 5 mai 2025.

La greffière, Le juge