TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00906 – N° Portalis DB3S-W-B7J-243T

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01434

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 01 Septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société [Localité 5] ACTIVITES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Arié ALIMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E1899

ET :

La société TRAITEUR [N]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0849

Madame [Z] [M]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Salomon JEAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C1106

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail commercial en date du 5 octobre 2021, la société [K] a donné en location à la SASU SAPHI un local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 5].

La société [Localité 5] ACTIVITES a acquis les locaux le 19 janvier 2023.

Le fonds de commerce a ensuite été cédé le 4 novembre 2024 par la société TRAITEUR [N] à la SAS à associé unique BON BAGAY, en cours d’immatriculation, représentée par sa présidente et associée unique Madame [Z] [M].

Par acte en date du 13 mars 2025, la société [Localité 5] ACTIVITES a fait délivrer à Madame [Z] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour :

communication d’un extrait Kbis de la société BON BAGAY ;voir respecter la destination du bail, à savoir restauration, vente à emporter, livraison, traiteur, organisation d’évènements occasionnels en soirée jusqu’à minuit en informant le propriétaire par mesure de sécurité ;le paiement de la somme en principal de 3.109,37 euros.

Puis par acte délivré 13 mai et 12 juin 2025, la société BOBIGNY ACTIVITES a assigné la société TRAITEUR [N] et Madame [Z] [M] devant le président du tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et non-respect de la destination du bail ;ordonner l’expulsion de Madame [Z] [M] et tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ; condamner solidairement la société TRAITEUR [N] et Madame [Z] [M] au paiement de la somme de 6.518,75 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges et taxes impayés, outre une majoration de 10% des sommes dues ; dire que le dépôt de garantie qui sera conservé par elle ;condamner solidairement la société TRAITEUR [N] et Madame [Z] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 20%, charges et taxes en sus ; condamner solidairement la société TRAITEUR [N] et Madame [Z] [M] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 1er septembre 2025, Madame [M] a sollicité le renvoi pour préparer sa défense. Le renvoi a été refusé au motif que l’assignation lui a été délivrée le 13 mai 2025 et que l’affaire a déjà fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 3 juillet 2025.

La société [Localité 5] ACTIVITES a maintenu ses prétentions. Elle a actualisé sa dette à la somme de 12.832,82 euros arrêtée au 31 août 2025.

Elle ajoute qu’elle a été alertée par des voisins que des soirées dansantes étaient organisées dans les lieux loués du jeudi au dimanche, jusqu’à 4h ou 5h du matin, sans qu’elle ne les ait autorisées, et ce en violation des termes du bail.

Madame [Z] [M] demande sa mise hors de cause dès lors que la société BON BAGAY est désormais immatriculée.

La société TRAITEUR [N] sollicite le rejet des demandes formées à son encontre. Elle demande que soit écartée des débats la lettre de dénonciation qui lui aurait été adressée par la bailleresse après la délivrance du commandement de payer au motif qu’elle ne lui a pas été communiquée. Elle précise qu’elle ne s’est constituée garante que de la société BON BAGAY. Elle demande sa mise hors de cause et explique que le bien-fondé de la solidarité entre Madame [M] et elle excède le pouvoir du juge des référés. Elle ajoute qu’en tout état de cause, elle ne peut pas être tenue au paiement de l’indemnité d’occupation majorée, de la majoration de 10% des sommes dues ou du dépôt de garantie dès lors qu’il s’agit de clauses pénales.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux moyens développés oralement à l’audience.

MOTIFS

Il est rappelé à titre préalable que l’article 210-6 du code de commerce dispose que « Les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation avant qu’elle ait acquis la jouissance de la personnalité morale sont tenues solidairement et indéfiniment responsables des actes ainsi accomplis, à moins que la société, après avoir été régulièrement constituée et immatriculée, ne reprenne les engagements souscrits. Ces engagements sont alors réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société ».

Toutefois, en l’espèce, il n’est pas démontré qu’après son immatriculation le 26 mai 2025, la société BON BAGAY a repris les engagements souscrits par Madame [Z] [M] avant cette date. Il est rappelé à cet égard que la reprise des engagements ne peut être implicite ou tacite.

C’est donc légitimement que la société demanderesse a dirigé son action à l’encontre de Madame [Z] [M], titulaire du bail.

Sur l’acquisition de clause résolutoire et la demande de provision

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été signifié à Madame [Z] [M], dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, le 13 mars 2025, notamment pour le paiement de la somme en principal de 3.109,37 euros.

Madame [L] [M] n’a pas justifié avoir réglé cette somme dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement de payer.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 14 avril 2025, sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre motif de résiliation.

L’obligation de Madame [L] [M] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de Madame [L] [M] sans contrepartie, causant un préjudice à la société [Localité 5] ACTIVITES, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

La société [Localité 5] ACTIVITES sollicite en outre le paiement de sommes fondées sur les dispositions du contrat de bail susceptibles d’être qualifiées de clauses pénales (majoration de l’indemnité d’occupation, conservation du dépôt de garantie, application d’une pénalité de 10%), de sorte qu’elles peuvent être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière du locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef.

La demanderesse justifie par ailleurs, par la production du bail, du commandement de payer du 13 mars 2025, et du décompte arrêté au 31 août 2025, communiqué au contradictoire des parties défenderesses, que Madame [L] [M] reste lui devoir une somme de 12.832,82 euros (loyers et indemnités d’occupation), échéance de juillet 2025 incluse.

Madame [L] [M] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société TRAITEUR [N]

Le contrat de bail du 5 octobre 2021 prévoit que, dans l’hypothèse d’une cession du fonds de commerce, « le cédant, le cessionnaire de même que les successeurs de celui-ci, demeureront garants et répondants solidaires, et ce quelle que soit la période pendant laquelle le fonds aura été exploité par l’un d’entre eux, du paiement des loyers et de leurs accessoires, comme de l’exécution des clauses du bail, et ce jusqu’à l’expiration d’un délai de trois (3) années consécutif à la date de la cession ».

Et l’acte de cession du 4 novembre 2024 reprend en ses pages 4, 5 et 6 les clauses principales du contrat, et notamment la mention précitée, rendant opposable aux parties la garantie dont bénéficie la bailleresse.

Par ailleurs, il est rappelé que l’article L 145-16-1 du code de commerce dispose que « Si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ».

Le non respect du délai d’information prévu par l’article L 145-16-1 précité ne comportant pas de sanction expresse, la société bailleresse conserve dans cette hypothèse sa qualité de créancier du garant, sauf à celui-ci de prétendre à une éventuelle réduction de sa dette en démontrant qu’il a perdu une chance de réduire celle-ci en intervenant auprès de son cessionnaire en temps utile.

A défaut pour la société TRAITEUR [N] de se prévaloir d’une telle possibilité, le débat portant sur la communication du courrier d’information qui lui a été adressé par la société bailleresse le 9 mai 2025 est sans objet.

La société TRAITEUR [N] est par consequent tenue solidairement, avec son cessionnaire, Madame [L] [M], à défaut de reprise par la société BON BAGAY nouvellement immatriculée, des engagements pris par celle-ci, du montant des sommes dues en application des clauses du bail.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Madame [L] [M] et la société TRAITEUR [N] seront solidairement condamnées aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mars 2025.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [Localité 5] ACTIVITES l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail au 14 avril 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de Madame [L] [M] et de tous occupants de son chef, hors des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] ;

Condamnons solidairement Madame [L] [M] et la société TRAITEUR [N] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons solidairement Madame [L] [M] et la société TRAITEUR [N] à payer à la société [Localité 5] ACTIVITES la somme provisionnelle de 12.832,82 euros ;

Condamnons solidairement Madame [L] [M] et la société TRAITEUR [N] à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mars 2025 ;

Condamnons solidairement Madame [L] [M] et la société TRAITEUR [N] à payer à la société [Localité 5] ACTIVITES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 09 OCTOBRE 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT