TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/02495 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YNNG

Minute : 25/1085

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [Y] [J]

Représentant : M^e Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 276

Madame [Z] [J]

Représentant : Mme [J] (Fille)

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Septembre 2025 par Madame [Z] ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame [Z] ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLMIMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [J],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024006104 du 26/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par de M^e Christel LE BRIS-OHLEYER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [Z] [J],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Mme [J] épouse [B] [V] (Fille)

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2017, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 585,29 euros, et 210,25 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1870,02 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 26 avril 2023 la SA IMMOBILIERE 3F a saisi la Caisse d’allocations familiales de la Seine-Saint-Denis.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] au paiement des sommes suivantes :3212,31 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2023, ainsi que les loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 8 novembre 2023.

Après trois renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13053,45 euros arrêtée au 13 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Elle demande que soit appliqué les dispositions du plan de surendettement imposé par la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis.

La SA IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 26 avril 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu’un plan de surendettement a été adopté par la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis le 3 février 2025, avec application à compter du 4 avril 2025, qui impose aux débiteurs de régler 29,40 euros par mois pendant 84 mois avec effacement du solde en cas de respect du plan.

Monsieur [Y] [J], représenté, ne conteste pas le principe de la dette mais demande l’application des mesures imposées par le plan de surendettement.

Il expose qu’il est retraité et perçoit par mois 557 euros brut d’allocation solidarité personnes âgées et que son épouse, également retraitée, perçoit 1034 euros de pension de retraite. Il explique qu’il a des problèmes de santé et qu’il n’a pas été en mesure de régler le loyer en raison d’une baisse de ses revenus.

Madame [Z] [J], représentée par Madame [J] épouse [B] [V] sa fille, fait siennes les observations et demandes faites par Monsieur [Y] [J].

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience du 30 mai 2024.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par la SA IMMOBILIERE 3F le 26 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 février 2017, du commandement de payer délivré le 26 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2025 que la SA IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 38,10 euros (7,62 euros x 5) imputée pour des frais non justifiés.

Conformément à la clause 13 du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 13015,35 euros (13053,45 euros – 38,10 euros), au titre des sommes dues au 13 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 26 avril 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 juin 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 février 2017 à compter du 27 juin 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VI 2° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par dérogation à l’article 24 V, en cas de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

La commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a adopté des mesures, le 3 février 2025, pour une application au plus tard le 4 avril 2025, prévoyant le règlement de la dette en 84 mensualités de 29,40 euros avec un effacement partiel de la dette à l’issue de la mesure.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] à se libérer de la dette locative en 84 mensualités d’un montant de 29,40 euros en sus du loyer courant, selon les modalités décidées par la Commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis dans sa décision du 3 février 2025, applicable en avril 2025.

Il convient de rappeler que les loyers courants doivent par ailleurs être impérativement payés, et qu’en cas de défaut de paiement d’un seul loyer ou d’une seule mensualité, la totalité du solde restant dû deviendrait immédiatement exigible.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si la dette est apurée selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] deviendront occupants sans droit ni titre du fait de la résiliatoin du bail.

De plus, l’expulsion de Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, la SA IMMOBILIERE 3F sera en droit d’exiger le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de 27 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 février 2017 entre la SA IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 juin 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 13015,35 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 13 mai 2025 échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] à s’acquitter de leur dette conformément aux mesures adoptées par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis, en procédant à 84 versements de 29,40 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités décidées par ladite commission,

RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance,

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 juin 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [J] et Madame [Z] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 avril 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE