TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/65

RG n° : N° RG 25/01276 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CR64

S.C.I. INVEST’IMMO

C/

[D]

JUGEMENT DU 10 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. INVEST’IMMO

SIREN : 949 442 768

Société civile immobilière représentée par son gérant

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante en la personne de M. [J] [Y], gérant

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [D]

né le 12 Octobre 2001 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant

Madame [Q] [O] épouse [B]

née le 17 Juillet 1953 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.C.I. INVEST’IMMO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 août 2023, ayant pris effet le 1er septembre 2023, M. [J] [Y] a donné à bail à M. [G] [D] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 420 euros et une provision sur charges de 140 euros.

Par acte sous seing privé du même jour, Mme [Q] [O] épouse [B] s’est portée caution solidaire à l’égard du bailleur des engagements pris par le locataire.

Suivant acte reçu le 07 septembre 2023 par Maître [M] [T], notaire associée à [Localité 4], la société civile immobilière INVEST’IMMO (ci-après la SCI INVEST’IMMO) a acquis la pleine propriété du bien susvisé.

Par acte d’huissier de justice du 06 février 2025, la SCI INVEST’IMMO a fait délivrer à M. [G] [D] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire contenue au bail, lui faisant également commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs et le mettant en outre en demeure de justifier de l’occupation des lieux.

Ce commandement a été signifié à la caution par acte séparé en date du 12 février 2025.

Par exploits d’huissier en date du 16 septembre 2025, dénoncés le 17 septembre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI INVEST’IMMO a fait assigner M. [G] [D] et Mme [Q] [O] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail d’habitation au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989,

le cas échéant, prononcer la résiliation dudit bail en raison de l’inexécution par M. [G] [D] de ses obligations de payer les loyers et charges et d’être couvert par un contrat d’assurance habitation,

en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [G] [D] de corps et de biens du logement situé [Adresse 3], ainsi que tout occupant de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique,

condamner solidairement M. [G] [D] et Mme [Q] [B] au paiement :

de l’arriéré locatif au montant de 5 111,92 euros arrêté à la date du 09 septembre 2025 (loyer de septembre inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en application de l’article 1231-6 du code civil,

du coût du commandement de payer soit 156,50 euros, du coût de la dénonce à la CCAPEX au montant de 25,01 euros et du coût de la dénonce à la caution soit 78,13 euros,

des frais et dépens de la procédure engagée,

condamner solidairement M. [G] [D] et Mme [Q] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et ce, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la restitution ou la reprise des lieux, ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et ajustée de la régularisation des charges et du dépôt de garantie,

condamner solidairement M. [G] [D] et Mme [Q] [B] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-1 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

ordonner la capitalisation des intérêts échus dus sur une année entière en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

condamner solidairement M. [G] [D] et Mme [Q] [B] aux entiers dépens,

— rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision.

Convoqué aux fins de diagnostic social et financier, M. [G] [D] ne s’est pas présenté, de sorte qu’un bordereau de carence a été établi par la direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités le 22 octobre 2025.

A l’audience du 09 décembre 2025, la SCI INVEST’IMMO représentée par son gérant, M. [J] [Y], a maintenu ses demandes et a actualisé la demande principale à hauteur de 5 891,92€ selon décompte arrêté au 08 décembre 2025. Il a précisé qu’il n’avait pu établir aucun contact avec la caution et qu’une plainte avait été déposée par le syndic de copropriété de l’immeuble contre le locataire en raison de dégradations.

M. [G] [D] et Mme [Q] [B], tous deux cités à étude, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience (…). Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 09 décembre 2025.

L’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SCI INVEST’IMMO justifie avoir saisi la CCAPEX de Meurthe-et-Moselle le 07 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025.

La demande est en conséquence recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au présent litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit (article VIII) une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement aux termes convenus du loyer, des provisions de charges ou de la régularisation annuelle de charges.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte d’huissier de justice du 06 février 2025, la SCI INVEST’IMMO a fait commandement à M. [G] [D] de payer la somme de 1 560 euros au titre des loyers et charges et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée en lui accordant un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai de deux mois imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 07 avril 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La demande principale ayant prospéré, la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation dudit bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [G] [D] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant M. [G] [D] à payer à la SCI INVEST’IMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant loyer et de la provision sur charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, soit actuellement à la somme de 560 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les provisions sur charges, à compter de janvier 2026, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, la solidarité est prévue dans l’acte de cautionnement signé par Mme [Q] [B] pour le paiement des loyers et charges récupérables, des indemnités d’occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédures, indemnités, pénalités et dommages et intérêts. Elle s’applique donc à l’indemnité d’occupation due après la résiliation du bail.

En conséquence, M. [G] [D] et Mme [Q] [B] seront condamnés solidairement au paiement de ladite indemnité.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ainsi que des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987, pris en application de l’article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, liste dans son annexe les charges récupérables par les propriétaires à l’encontre de leurs locataires, au rang desquelles figurent notamment les dépenses d’électricité, d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations des ascenseurs et monte-charges ; les dépenses relatives à l’eau froide et chaude des occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ainsi qu’à celles nécessaires à l’entretien courant des parties communes du bâtiment et celles nécessaires à l’entretien courant des espaces extérieurs ; les dépenses relatives à l’électricité des parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation et pour les espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation ; les diverses impositions et redevances et notamment la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de la sommation de payer.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par la SCI INVEST’IMMO, arrêté au 08 décembre 2025, que le locataire reste devoir la somme de 5 891,92 euros à cette date au titre de l’arriéré locatif.

A l’analyse, il apparaît que cette somme est constituée d’un arriéré de loyers et de provisions sur charges pour un montant de 4 720 euros et de régularisation de charges locatives au titre de l’année 2024 pour un montant de 1 171,92 euros.

La SCI INVEST’IMMO justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, le décompte des charges récupérables, l’avis d’imposition aux taxes foncières pour 2024, le tableau de répartition de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères en fonction des surfaces des lots concernés, ainsi que le décompte locatif global susvisé.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant des sommes sollicitées.

Par ailleurs, il résulte des mentions portées sur l’acte de cautionnement que Mme [Q] [B] s’est engagée solidairement pour le paiement des loyers et des charges. Cet engagement de caution est valable pour la durée du bail et trois renouvellements, soit jusqu’au 31 août 2035, dans la limite de 80 640 euros.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, M. [G] [D] et Mme [Q] [B] seront condamnés solidairement à payer à la SCI INVEST’IMMO la somme de 5 891,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 06 février 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 560 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, l’attitude fautive invoquée à l’encontre des défendeurs, génératrice d’un dommage distinct de celui d’ores et déjà indemnisé par les dispositions qui précèdent, n’est pas démontrée.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [G] [D] et Mme [Q] [B] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (156,50 euros), le coût de sa dénonce à la CCAPEX (25,01 euros) et le coût de sa signification à la caution (78,13 euros).

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, la SCI INVEST’IMMO a dû engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Il n’est pas inéquitable de condamner solidairement M. [G] [D] et Mme [Q] [B] à lui payer la somme de 80 euros sur le fondement des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SCI INVEST’IMMO ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 07 avril 2025 ;

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation dudit bail est devenue sans objet ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [D] d’avoir libéré les locaux sis [Adresse 3], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. [G] [D] et Mme [Q] [O] épouse [B] à la somme de 560 euros et CONDAMNE solidairement M. [G] [D] et Mme [Q] [O] épouse [B] à payer à la SCI INVEST’IMMO cette indemnité d’occupation, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, outre les charges dûment justifiées ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges du bail résilié ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [D] et Mme [Q] [O] épouse [B] à payer à la SCI INVEST’IMMO la somme de 5 891,92 euros (échéance de décembre 2025 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter du 06 février 2025 sur la somme de 1.560 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE la SCI INVEST’IMMO de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [D] et Mme [Q] [O] épouse [B] à payer à la SCI INVEST’IMMO la somme de 80 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [D] et Mme [Q] [O] épouse [B] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (156,50 euros), le coût de sa dénonce à la CCAPEX (25,01 euros) et le coût de sa signification à la caution (78,13 euros) ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge