TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00025 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2OIE

Minute : 25/00265

OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

Représentant : Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

C/

Monsieur [P] [U] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [P] [U] [W]

Le

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Mars 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [U] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 avril 1981, l’OP d’HLM de la Ville de [Localité 6] devenu OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a donné à bail à Madame [Y] [Z] née [X] un logement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 493,89 francs hors charges. Par un avenant du 5 mars 2021, Monsieur [P] [U] [W] est devenu titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE a fait assigner Monsieur [P] [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sans délai,

— condamner Monsieur [P] [U] [W] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 7 321,65 euros à parfaire ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui remettre son attestation d’assurance habitation sous astreinte de 20 euros par jour de retard et à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE expose que les loyers sont impayés depuis plusieurs mois ce qui caractérise un manquement aux obligations du bail justifiant sa résiliation.

L’affaire a été appelée pour l’audience de référé du 27 janvier 2025, mais renvoyée à l’audience du 4 février 2025 par mention au dossier en vertu de l’article 82-1 du code de procédure civile.

A l’audience du 4 février 2025, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance de loyers à la somme de 8 329,57 euros, selon décompte en date du 27 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Bien que régulièrement assigné à sa personne, Monsieur [P] [U] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l’expulsion des lieux

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte produit par l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE fait état d’une dette locative de 8 329,57 euros, soit une dette locative représentant plus de 16 échéances mensuelles de loyers et charges sur la base du montant des loyers et des charges de l’année 2025. Il en ressort également qu’aucun paiement des loyers n’est intervenu depuis le mois de mai 2024.

En ces conditions, ces éléments caractérise une violation grave et renouvelée des obligations du locataire et justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur.

Monsieur [P] [U] [W] devenant occupant sans droit ni titre depuis le présent jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Enfin, il sera rappelé à ce titre que le bail étant alors considéré comme résilié, l’occupant ne saurait être jugé tenu de l’ensemble des obligations du bail, y compris en matière d’assurance.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [P] [U] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, comme déjà indiqué, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [U] [W] reste lui devoir la somme de 8 329,57 euros à la date du 27 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés jusqu’au mois de décembre 2024 inclus, frais de poursuite inclus.

Les frais de poursuite facturés 156,63 euros, correspondant au montant du commandement de payer, seront retirés dans la mesure où ils ne correspondent pas à un élément de la dette locative, alors au surplus que ce frais, dans le cadre d’une demande en résiliation du bail, ne correspond pas à un acte nécessaire.

Monsieur [P] [U] [W] , non comparant, ne présente pas définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Il sera en conséquence condamné au versement de la somme de 8 172,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2025.

Monsieur [P] [U] [W] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (actuellement 503,96 euros).

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [U] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce exclus le coût du commandement qui n’était pas nécessaire à la présente procédure. Il ne sera pas fait droit non plus à la demande au titre des frais de suite dans la mesure où leur caractère nécessaire n’est pas démontré à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 16 avril 1981 entre l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE (anciennement l’OP d’HLM de la Ville de [Localité 6]) et Monsieur [P] [U] [W] (venu aux droits de Madame [Y] [X] née [Z]) concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [P] [U] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [P] [U] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne Monsieur [P] [U] [W] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE la somme de 8 172,94 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2025, incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges;

Condamne Monsieur [P] [U] [W] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (actuellement 503,96 euros), à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne Monsieur [P] [U] [W] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE PLAINE COMMUNE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [P] [U] [W] aux dépens en ce exclus le coût du commandement de payer;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection