TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/04105 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIZ4

Minute : 25/00177

S.A. HLM SEQENS

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [J] [Z]

Madame [G] [Z]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 février 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM SEQENS,

demeurant [Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Monsieur [J] [Z],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [Z],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 mars 2018, la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, anciennement dénommée « société France Habitation », a donné à bail à Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] un logement situé [Adresse 2] [Localité 5], pour un loyer mensuel actuel de 967,44 euros, augmenté des provisions sur charges d’un montant de 360,13 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, a fait signifier à Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3869,76 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 13 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 mai 2024, la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, a fait assigner Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, condamner solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] au paiement :des loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 18 janvier 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles, la somme de 6432,61 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à l’acte et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, comprenant le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 07 mai 2024.

À l’audience du 28 novembre 2024, la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 13368,75 euros arrêtée au 31 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, expose que Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 novembre 2023, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que les défendeurs n’ont effectué aucun règlement depuis le mois d’avril 2024 et n’ont pas répondu aux relances que leur a adressées le bailleur. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation solidaire des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z], régulièrement assignés, à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 07 mai 2024 en vue d’une audience prévue le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines après.

La société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 mai 2024.

En conséquence, la demande de la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 17 novembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 17 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 05 mars 2018 à compter du 18 janvier 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] in solidum au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 05 mars 2018 du commandement de payer délivré le 17 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 octobre 2024 que la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 346,90 euros.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] à payer à la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré,la somme de 13016,88 euros, au titre des sommes dues au 31 octobre 2024, indemnité du mois d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 novembre 2023 sur la somme de 3869,76 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] à payer à la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 05 mars 2018 entre la société Seqens, société anonyme d’habitations à loyer modéré, anciennement dénommée « société France Habitation », d’une part, et Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] ([Adresse 7]), sont réunies à la date du 18 janvier 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] à compter du 18 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] à payer à la société Seqens, société anonyme d’habitation à loyer modéré, la somme de 13016,88 euros, au titre des sommes dues au 31 octobre 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, mois d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 novembre 2023 sur la somme de 3869,76 euros, et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] à payer à la société Seqens, société anonyme d’habitation à loyer modéré, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] à payer à la société Seqens, société anonyme d’habitation à loyer modéré, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Z] et Madame [G] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la société Seqens, société anonyme d’habitation à loyer modéré, de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT