Min N° 25/00577

N° RG 25/00807 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3H5

Mme [M] [V]

C/

S.A. CLESENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 juin 2025

DEMANDERESSE :

Madame [M] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A. CLESENCE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Murielle BELLIER, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffiers : M. BOULLE Pierre, lors de l’audience et M^me DEMILLY Florine, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 30 avril 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Clémentine DELMAS

Copie délivrée

le :

à : M^e Murielle BELLIER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 18 janvier 2019, la Société anonyme CLESENCE (la SA CLESENCE) a conclu avec Madame [M] [V] un contrat de location logement conventionné, pour un appartement de type F3 situé [Adresse 4] moyennant une redevance mensuelle de 605,16 euros. Ledit contrat conclu pour une durée de trois mois, a été tacitement renouvelé.

Par courrier en date du 8 avril 2024, Madame [M] [V] a demandé à son bailleur d’intervenir en raison de la présence de nuisibles et d’un dysfonctionnement de sa chaudière.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, Madame [M] [V] a fait assigner la SA CLESENCE devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

— CONDAMNER la société CLESENCE à restituer à Madame [V] les loyers et charges perçus depuis février 2022 jusqu’au mois de novembre 2024 soit la somme de 19.970,28 euros,

JUGER et AUTORISER Madame [M] [V] à suspendre le versement de son loyer et charges à partir de novembre 2024 jusqu’à la remise en état de son appartement relatif à l’infiltration qu’elle subit, une chaudière et un chauffe-eau en état de marche, ainsi que désinsectisation complète de l’appartement, le tout constaté par un commissaire de justice aux frais avancés de la bailleresse,JUGER que le paiement des loyers et charges par Madame [V] ne pourra reprendre qu’à compter du constat du commissaire de justice indiquant que les problèmes soulevés relatifs à l’appartement loué ont disparu,CONDAMNER la société CLESENCE à payer à Madame [M] [V] la somme de 635 € en remboursement des meubles dégradés par les cafards du fait de l’inaction de la bailleresse,- CONDAMNER la société CLESENCE à payer à Madame [M] [V] la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice moral,

A titre subsidiaire, si la juridiction de Céans jugeait irrecevable la demande de suspension de paiement des loyers et charges sollicités,

— AUTORISER Madame [M] [V] à payer le loyer et les charges sur un compte séquestre prévu à cet effet jusqu’à ce que l’infiltration ait été réparée, la chaudière et le chauffe-eau soient en état de marche et une désinsectisation complète de l’appartement ait été opérée, le tout constater par un commissaire de justice aux frais avancés de la société CLESENCE,

En tout état de cause,

— JUGER que chaque partie conservera à sa charge les frais exposés pour sa défense,

— CONDAMNER la société CLESENCE aux entiers dépens de la présente procédure.

A l’audience du 30 avril 2025, Madame [V] représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation, et maintient ses demandes.

Au soutien de sa demande de remboursement des loyers, Madame [V] rappelant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait valoir que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risque pouvant porter atteinte à la santé du preneur. Elle souligne que le logement présente un problème d’insalubrité et que dès l’entrée dans les lieux la bailleresse s’était engagée à effectuer des travaux. Elle explique que le logement subi une invasion de cafards, qui a impacté le fonctionnement de la chaudière et du ballon d’eau chaude et qu’il y a également une importante infiltration d’eau dans le logement. Elle souligne que malgré l’envoi à la bailleresse, par sa curatrice, d’un courrier au mois d’avril 2024 l’avisant de cette situation, les interventions ont été très limitées et la situation ne cesse de se dégrader. Elle précise que sa mesure de curatelle a été levée au mois de juillet 2024.

Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice, Madame [V] indique que la multiplication des cafards a conduit à la panne de nombreux appareils électroménagers, occasionnant à ce titre des coûts supplémentaires pour remplacer l’ameublement et les équipements du logement. Elle ajoute être très impactée par la situation de son logement qui ne cesse de se dégrader, et avoir perdu la garde de deux de ses enfants, qui résident désormais chez leur père, en raison du caractère insalubre de son logement.

A l’audience, la société CLESENCE, représentée par son conseil, se réfère aux conclusions déposées à l’audience et demande au Juge des contentieux de la protection de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, et de juger que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Elle explique n’avoir été avisée que des problèmes de cafards dans le logement, et non du problème d’infiltration d’eau, et que la locataire n’a pas procédé à la déclaration de sinistre auprès de son assureur. Elle affirme avoir diligenté l’intervention d’une société pour effectuer une désinsectisation des lieux, que le professionnel a considéré que trois passages étaient nécessaires, et qu’aucun élément ne permet de démontrer que le problème perdure depuis. Elle considère que ce problème d’invasion de cafards n’est pas en lien avec une insalubrité du logement, car il peut trouver son origine à l’extérieur du logement. Elle explique que l’intervention pour procéder à la réparation de la chaudière n’a pu être mise en place qu’après l’éradication des nuisibles et qu’aucune faute ou responsabilité ne peut lui être imputée quant à la présence de ces blattes dans le logement.

Elle souligne que la locataire ne peut prétendre au remboursement des loyers réglés depuis février 2022 alors même que le bailleur n’a été informé des problématiques liées au logement que le 8 avril 2024. Elle ajoute que l’intervention de la société s’est achevée le 10 octobre 2024, de telle sorte que le logement était à ce jour remis en état, et que la locataire ne démontre pas avoir eu besoin de se reloger durant cette période.

Pour s’opposer à la demande de suspension ou de consignation des loyers et aux demandes d’indemnisation du préjudice, elle considère, sur le fondement de l’article 1353 du code civil, que Madame [V] ne rapporte pas la preuve de la présence actuelle de nuisibles, et que les justificatifs d’achats d’équipements produits par la demanderesse datent de 2022, soit à une date antérieure au courrier envoyé à la bailleresse au mois d’avril 2024. Enfin, elle note que Madame [M] [V] ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre l’état du logement et le départ de ses enfants.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

La société CLESENCE assignée à personne morale, était régulièrement représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

À titre liminaire, il convient de souligner que les demandes tendant à voir « juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes principales

Sur le trouble de jouissance

Les articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d’y faire, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il ressort des dispositions des articles 6 de la Loi du 06 juillet 1989 et 1719 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [V] justifie par des photographies les problématiques d’infiltrations et la présence de nuisibles dans son logement. Dans le courrier du 08 avril 2024 par lequel Madame [V] a avisé la société CLESENCE des difficultés existantes sur le bien, elle signale la présence des cafards, et un défaut de fonctionnement de la chaudière qui n’a pas pu être réparé par le professionnel en raison de la présence trop importante des insectes.

Il est également produit aux débats un rapport de première intervention du 30 juillet 2024 de la société mandatée par la bailleresse, qui fait état de la nécessité d’un traitement dans l’ensemble des pièces du logement, à réaliser sur trois passages, en raison de la présence de blattes germaniques. Le compte-rendu suivant en date du 26 août 2024 fait état d’une pulvérisation de produit réalisée dans la cuisine, la salle de bain et les toilettes, et le dernier rapport d’intervention du 10 octobre 2024 mentionne une pulvérisation dans la cuisine ainsi qu’au niveau de la chaudière.

Il est justifié d’une intervention sur la chaudière le 22 janvier 2025 par une société mandatée par la bailleresse, et si cette dernière confirme par courrier en date du 8 octobre 2024, que le prestataire en charge de l’entretien de la chaudière a fait valoir son droit de retrait en raison de la présence de nuisibles, elle n’explique pas pour autant le délai entre le dernier passage du désinsectiseur et l’intervention du 22 janvier 2025.

Aucun élément du dossier ne permet de démontrer que la société CLESENCE a été informée avant le courrier du 8 avril 2024 des difficultés existantes au niveau du logement, ledit courrier ne signalant pas les problèmes d’infiltrations d’eau. De même, il n’est pas rapporté la preuve de la présence de nuisibles postérieurement à l’intervention de la société mandatée par la bailleresse. Cependant, lors de sa dernière intervention du 10 octobre 2024 pour la désinsectisation du logement, le professionnel notait que la chaudière était infectée, et le bulletin d’intervention de la société mandatée pour la réparation en date du 22 janvier 2025, révélait que le boitier d’allumage de la chaudière a été remplacé.

Ainsi s’il est constant que la bailleresse n’est pas restée totalement inactive face aux signalements de la locataire, cependant les interventions des sociétés mandatées n’ont débutées que plus de trois mois après le courrier envoyé par Madame [V] le 08 avril 2024, et pour la réparation de la chaudière le 22 janvier 2025,à la fin des travaux de désinsectisation.

Madame [M] [V] a donc subi un trouble de jouissance, qu’il convient de prendre en compte à compter du 08 avril 2024, date où la bailleresse a été prévenue, et jusqu’à la réalisation des travaux de la chaudière, résultant du retard dans l’exécution de ses obligations par la bailleresse, laquelle a manqué de promptes diligences pour y répondre, ne permettant pas à Madame [V] de profiter pleinement de son logement et des éléments du bien.

Il convient d’évaluer le préjudice à un total de 60% du loyer charges comprises sur la période du mois d’avril 2024 à janvier 2025, soit la somme de 3.631 euros (10 mois x 363,10 euros).

En conséquence, il convient de condamner la SA CLESENCE à payer à Madame [M] [V] la somme de 3.631 euros en réparation de son trouble de jouissance.

Sur la demande en réparation du préjudice matériel et moral

L’article 1231-1 du code civil prévoit l’engagement de la responsabilité contractuelle du débiteur, en raison de l’inexécution ou du retard dans l’exécution de son obligation.

Il ne sera pas fait droit à la demande de Madame [M] [V] en remboursement des meubles dégradés, qui ont été remplacés deux ans avant d’avoir avisé la bailleresse des problèmes du logement.

Madame [M] [V] sera également déboutée de sa demande en réparation de son préjudice moral, en l’absence d’éléments objectifs permettant de démontrer que celui-ci est distinct du préjudice de jouissance.

Sur la demande de suspension ou de consignation des loyers :

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéa de l’article 6, le juge saisi peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve au jour de la présente décision de la persistance des problématiques permettant de mettre en évidence que le logement ne respecte pas les prévisions légales relatives aux obligations du bailleur.

Dans ces conditions, la demande de suspension de paiement des loyers ou de consignation de ceux-ci sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société CLESENCE succombant en la cause, supportera la charge des dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE la Société anonyme CLESENCE à payer, à Madame [M] [V] la somme de 3.631 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [M] [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel et du préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [M] [V] de sa demande de suspension ou de consignation des loyers ;

CONDAMNE la Société anonyme CLESENCE aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE