TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

JUGE DE L’EXECUTION

Service des Saisies Immobilières

VENTE : [H]

N° RG 24/00073 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZPF4

Minute n° :

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

A U N O M D U P E U P L E F R A N C A I S

Le

Copie exécutoire et copie certifiée conforme à :

SCP AXIOJURIS LEXIENS – 786

SELARL C3LEX – 205

Le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON, après en avoir délibéré, a rendu le jugement contradictoire suivant le DIX HUIT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ après que la cause ait été débattue en audience publique le 25 Février 2025 devant :

Madame Florence GUTH, Juge

Madame Léa FAURITE, Greffière

ENTRE :

Creancier poursuivant :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE [J] DEVELOPPEMENT (CIFD) (R.C.S. [Localité 8] 379 502 644) venant aux droits de la S.A. BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) suite à fusion par voie d’absorption de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) par la société CREDIT IMMOBILIER DE [J] DEVELOPPEMENT (CIFD) et la dissolution de plein droit, sans liquidation, de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI) en date du 1er Mai 2017, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Mathieu ROQUEL de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocats au barreau de LYON (avocat postulant), et par Maître Jean-Charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX (avocat plaidant)

ET :

Parties saisies :

Monsieur [T] [E] [S] [H]

et

Madame [R] [G] [J] [V] épouse [H] demeurant tous deux [Adresse 2]

tous deux représentés par Maître Caroline CERVEAU-COLLIARD de la SELARL C3LEX, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Laurent CHARLOPIN, avocat au bearreau de DIJON (avocat plaidant)

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre du programme immobilier de défiscalisation développé par la société Apollonia (acquisition de biens immobiliers à visée locative permettant de bénéficier du régime fiscal des loueurs en meublé non professionnels), par acte authentique de vente en date du 26 octobre 2007 reçu par Maître [U] [K], Notaire associé de la SCP DECIEUX FAVRE PICOT [W] POMMIER et [K], à LYON (RHONE), la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER venant aux droits de laquelle se trouve désormais le CREDIT IMMOBILIER DE [J] DEVELOPPEMENT (CIFD) a octroyé à Madame [R] [V] épouse [H] et Monsieur [T] [H] un contrat de prêt d’un montant de 105 000 €, remboursable par échéances mensuelles pendant vingt-quatre mois à hauteur de 445,33 €, du 5 décembre 2007 au 5 novembre 2009, puis par échéances mensuelles à hauteur de 628,35 € jusqu’au 5 novembre 2034, au taux d’intérêt de 4,749 % l’an hors assurance, ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble en état futur d’achèvement sis " [Adresse 3] ", à [Adresse 6], avec inscription d’une hypothèque conventionnelle.

Une instruction pénale a été ouverte ultérieurement du chef notamment d’escroqueries à l’encontre de la société Apollonia et des autres intervenants à l’opération de défiscalisation (notaires, banques) par plusieurs investisseurs.

Par ordonnance du 15 mars 2023, la Chambre de l’instruction de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a confirmé le non-lieu prononcé par le juge d’instruction au profit des banques. Par arrêt en date du 19 septembre 2023, la Cour de cassation a déclaré irrecevable le pourvoi formé par Maîtres [I] et [C] et a rejeté le pourvoi formé par Maître [W].

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 Janvier 2024, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE [J] DEVELOPPEMENT a fait délivrer à Monsieur [T] [H] et Madame [R] [V] épouse [H] un commandement aux fins de saisie immobilière leur faisant sommation de payer la somme de 142.819,86 € arrêté au 26 Septembre 2023 en principal, intérêts, frais et autres accessoires, en vertu de la grosse en forme exécutoire d’un acte reçu de Me [U] [K], notaire associé de la SCP Patrice DECIEUX Gérard FAVRE Florent PICOT Philippe [W] Cédric POMMIER et [U] [K], Notaires titulaire d’un office notarial à LYON (69) en date du 26 Octobre 2007 contenant prêt au profit de la BPI.

Monsieur [T] [H], Madame [R] [V] épouse [H] n’ayant pas satisfait à ce commandement, celui-ci a été publié le 02 Avril 2024 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 4], sous les références [Localité 4] – 1er Bureau/ 2024 S / N° 55, et ce pour valoir saisie du bien immobilier leur appartenant.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 Mai 2024, la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE [J] DEVELOPPEMENT a assigné Monsieur [T] [H], Madame [R] [V] épouse [H] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de LYON à l’audience d’orientation du 09 Juillet 2024.

Cette assignation et le cahier des conditions de vente ont été déposés au greffe le 06 Juin 2024 ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement valant saisie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 juillet 2024, puis renvoyée au 17 décembre 2024 et au 25 février 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Madame [R] [V] épouse [H] et Monsieur [T] [H], représentés par leur conseil, et la SA CREDIT IMMOBILIER DE [J] DEVELOPPEMENT venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER, représentée par son conseil, ont fait référence à leurs dernières écritures.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2025, la SA CREDIT IMMOBILIER DE [J] DEVELOPPEMENT (CIFD) a sollicité du juge de l’exécution de :

— juger le CIFD recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes,

— débouter Madame [R] [V] épouse [H] et Monsieur [T] [H] de l’ensemble de leurs demandes sauf en leur demande de vente amiable,

— constater que les conditions des articles L311-2 et L311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies,

— prendre acte de ce que le créancier ne s’oppose pas à la demande de vente amiable,

— fixer le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit à la somme de 40 000 €,

— taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

— mentionner le montant de la créance du poursuivant telle qu’elle résulte du commandement de saisie immobilière, provisoirement arrêté au 26 septembre 2023 en principal, intérêts, frais et autres accessoires, à la somme de 142 819,86 €,

— dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir,

— fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera appelée conformément aux dispositions de l’article R322-21 du Code des Procédures civiles d’exécution,

— et à défaut de vente amiable envisageable, fixer la date de vente judiciaire et les modalités de visite des biens saisis avec le concours la SELARL HOR, commissaires de justice associés à [Localité 7] ou de tel autre commissaire de justice qu’il plaira au juge de l’exécution désigner, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

— conformément à l’article L322-2 du Code des procédures civiles d’exécution, dans l’hypothèse où les lieux seraient occupés par un tiers en vertu d’un droit opposable au débiteur, autoriser le même commissaire de justice, à pénétrer dans les lieux afin de faire visiter l’immeuble aux potentiels amateurs,

— autoriser la requérante à réduire à 15 le corps des caractères de l’avis déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lyon en application de l’article R322-31 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’avis simplifié déposé à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi en application de l’article R322-33 du même Code :

— aménager la publicité légale, de la façon suivante :

une insertion légale dans un journal local de la situation de l’immeuble,

deux avis simplifiés dans deux journaux locaux de la situation de l’immeuble,

un avis simplifié édité sur internet,

— diffuser en ligne le cahier des conditions de vente et ses annexes mis en conformité aux normes RGPD,

— fixer la mise à prix de l’immeuble saisi à la somme de 18 800 €,

— voir employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de saisie immobilière et reconnaître à Maître Matthieu ROQUEL, Avocat, le droit de recouvrement direct de l’article 699 du CPC.

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 9 décembre 2024, Madame [R] [V] épouse [H] et Monsieur [T] [H] ont sollicité du juge de l’exécution de :

In limine litis, -surseoir à statuer jusqu’à l’issue de la procédure civile en cours devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE,

A titre principal – déclarer irrecevable comme prescrite l’action en exécution par voie de saisie immobilière de l’acte notarié de prêt du 26 octobre 2007,

— débouter la société CIFD de l’intégralité de ses demandes et ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière,

A titre subsidiaire,- disqualifier l’acte notarié de prêt du 26 octobre 2007 en acte sous seing privé,

— débouter la société CIFD de l’ensemble de ses prétentions et ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière.

A titre infiniment subsidiaire,- déclarer abusive la clause de déchéance du terme de l’acte de prêt conformément à l’article L 132-1 du Code de la Consommation dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016,

— constater que la créance de la banque n’est pas intégralement exigible et la débouter de l’intégralité de ses demandes et ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière,

A titre encore plus infiniment subsidiaire,- fixer le montant de la créance de la société CIFD à la somme de 105 000 € en principal à l’exclusion de toutes pénalités, indemnités et intérêts accessoires,

— enjoindre à la société CIFD d’actualiser et de justifier le décompte de sa créance en fonction des échéances impayées non prescrites à la date du commandement de payer valant saisie immobilière et des règlements des défendeurs (échéances mensuelles déjà payées et perception des loyers suite à saisie-attribution),

— autoriser les époux [H] à vendre amiablement le bien immobilier situé " [Adresse 9] " à [Localité 5] (lot n°108) au prix minimum de 34 000 €,

— dire et juger que le prix de vente amiable du bien sera imputé sur la somme de 125 000 € au titre du capital restant dû,

— débouter la société CIFD de toutes ses autres demandes,

— condamner la société CIFD à payer à Monsieur [T] [H] et à Madame [R] [V] épouse [H] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025, date à laquelle elle a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions des parties auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé du litige ;

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 378 du Code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Conformément à l’article 73 du Code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En application de l’article 74 du Code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, et ce même lorsque les règles invoquées au soutien de l’exception sont d’ordre public.

Selon l’article R. 121-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut suspendre l’exécution de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ce à quoi tend la demande de sursis à statuer. Chargé de veiller au bon déroulement de l’instance, il dispose en revanche du pouvoir d’ordonner d’office un sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et dans le cas où le résultat de la procédure à venir a une conséquence sur le litige qui lui est soumis.

En l’espèce, il est justifié de l’existence d’une instance pendante devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE concernant une demande en paiement initiée par le créancier poursuivant en 2010 (RG n°11/3639) au cours de laquelle, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de MARSEILLE, par ordonnance en date du 7 novembre 2019, a rejeté la demande de révocation du sursis à statuer formée par le créancier poursuivant et a maintenu les effets du sursis à statuer prononcé par l’ordonnance en date du 5 décembre 2011.

Dans le cadre de cette instance devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE opposant Madame [R] [V] épouse [H] et Monsieur [T] [H] à la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE [J] DEVELOPPEMENT (CIFD), il est établi par la production de leurs conclusions au fond notifiées par RPVA pour l’audience de mise en état électronique du 25 avril 2019 devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE (pièce 4-époux [H]), que les débiteurs saisis soulèvent l’exception de nullité pour dol du contrat de prêt consenti par le créancier poursuivant.

Il s’ensuit qu’une exception de nullité du titre exécutoire fondant la saisie immobilière contestée dans le cadre de la présente audience d’orientation est donc pendante devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE (n° RG 11/3639).

Force est de constater que le résultat de la procédure à venir pendante devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, amené à statuer sur la nullité du titre exécutoire, a nécessairement une conséquence sur la phase d’orientation de la procédure de saisie immobilière, et ce peu important le fait allégué qu’une créance de restitution subsiste quoi qu’il arrive, étant souligné que les arguments développés par le créancier poursuivant ne concernent pas ce cas d’espèce.

En conséquence, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et pour veiller à éviter toute contrariété de décision sur la validité du titre exécutoire fondant la saisie immobilière, il y a lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer sur l’orientation formée par les époux [H] dans l’attente de la décision définitive du tribunal judiciaire de MARSEILLE (n° RG 11/3639) et d’ordonner la suspension de la procédure de saisie immobilière.

Sur les dépens

Il convient de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, en matière de saisie immobilière,

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière en date du 30 Janvier 2024 publié le 02 Avril 2024 sous les références [Localité 4] – 1er Bureau/ 2024 S / N° 55 ;

SURSOIT À STATUER sur l’orientation dans l’attente de la décision définitive du tribunal judiciaire de MARSEILLE (n° RG 11/3639) ;

ORDONNE la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE [J] DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la S.A BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER à l’encontre de Madame [R] [V] épouse [H] et Monsieur [T] [H] ;

DIT que la présente instance sera remise au rôle et rappelée à l’audience du juge de l’exécution à la demande de la partie la plus diligente auprès du greffe, suite à la décision définitive du tribunal judiciaire de MARSEILLE (n° RG 11/3639) ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la publication dudit commandement ;

RESERVE les dépens ;

DIT que le présent jugement sera signifié en application des dispositions de l’article R 311-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution, Florence GUTH, Juge, assistée de Léa FAURITE, Greffière présente lors du prononcé.

Le Greffier, Le Président,