TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 9]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 25/04711 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3CQ2

Minute : 25/250

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 12] [Adresse 4] [Localité 1]

Représentant : M^e Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1525

C/

Monsieur [U] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Juillet 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence dénommée “[Adresse 12]” sise [Adresse 4] [Localité 1],

représenté par son syndic, le Cabinet BSGI, SAS

[Adresse 6] – [Localité 7]

ayant pour avocat M^e Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [C],

demeurant [Adresse 3]- [Localité 1] et actuellement au [Adresse 5]- [Localité 8]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [U] [C] est propriétaire de lots n°69, 129 et 168 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3], [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée « [Adresse 12] » sise [Adresse 4] [Localité 1] a, par l’intermédiaire de son conseil mis en demeure Monsieur [U] [C] de régler la somme de 3415,83 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [U] [C] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins :

Condamner Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la somme de :

5354,53 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 avril 2025, soit appel du 2ème trimestre 2025 inclus, assortis des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

516 euros au titre des frais de recouvrement générés par ce défaut de paiement ;

3000 euros à titre de dommages et intérêts ;

1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, et à défaut, l’ordonner ;

À l’audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Monsieur [U] [C], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [U] [C] cité à étude ne comparaît pas, ni personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 24 novembre 2020, du 24 novembre 2021, du 28 novembre 2022, du 28 novembre 2023, approuvant les comptes arrêtés au 30/06/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024et 2024/2025,et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 17 juillet 2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [U] [C].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient dès lors de condamner Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5354,53 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 11 avril 2025, appel du 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 516 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure par avocat le 17 mai 2024. Cependant les frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 144 euros, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les frais afférents aux relances antérieurs à la mise en demeure, ne relèvent pas des frais nécessaires de recouvrement.

Il convient également de déduire la somme de 240 euros au titre des frais de « transmission avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du dossier que sans justifier de raison valable, Monsieur [U] [C] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété afférentes à ses lots. Ses défaillances répétées causent un préjudice financier certain à la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [C] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [U] [C] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée « [Adresse 12] » sise [Adresse 4] [Localité 1] la somme de 5354,53 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 11 avril 2025, appel du 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée « [Adresse 12] » sise [Adresse 4] [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée « [Adresse 12] » sise [Adresse 4] [Localité 1] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [U] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence dénommée « [Adresse 12] » sise [Adresse 4] [Localité 1] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [C] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT