TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/09425 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BNK

Minute : 25/105

S.C.I. [I]

Représentant : M^e Gilles-Eric DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

Monsieur [W] [L]

Madame [E] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 27 janvier 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. [I],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Gilles-Eric DE BIASI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [L],

demeurant [Adresse 5] – [Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [T],

demeurant [Adresse 5] – [Localité 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2023, la SCI [I] a donné à bail à Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 5], [Localité 7] (escalier 1, 1er étage), pour un loyer mensuel de 922 euros, et 103 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, la SCI [I] a fait signifier à Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3250 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 20 février 2024 la SCI [I] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la SCI [I] a fait assigner Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

déclarer la SCI [I] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier et l’assistance de toute autre personne, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] et garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles, et ce, aux frais, risques et périls de Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] en garantie des réparations locatives et indemnités d’occupation qui pourraient être dues, condamner solidairement ou in solidum Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] au paiement de la somme de la somme de 4272,64 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 13 mai 2024,condamner in solidum Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation à effet au 19 avril 2024, date de prise d’effet de la clause résolutoire visant l’obligation de paiement du loyer et des charges, et, subsidairement au jour du jugement à intervenir, jusqu’à la libération effective des lieux, fixée à une somme mensuelle qui ne saurait être inférieure à 1060,88 euros, correspondant au dernier loyer quittancé assorti des provisions des charges et taxes, avec régularisation des charges si nécessaire,les condamner in solidum au paiement de la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 4 juin 2024.

À l’audience du 25 novembre 2024, la SCI [I], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 796,76 euros arrêtée au 14 novembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement d’office, et demande en ce cas la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SCI [I] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 19 février 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SCI [I] souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant.

Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T], régulièrement assignés à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

En l’espèce, Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI [I] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SCI [I] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 février 2023, du commandement de payer délivré le 19 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 novembre 2024 que la SCI [I] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 7, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] à payer à la SCI [I] la somme de 796,76 euros, au titre des sommes dues au 14 novembre 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable, le contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 n’ayant pas été renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 19 février 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 19 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 février 2023 à compter du 20 avril 2024.

Par ailleurs, la SCI [I] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur les délais de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et ont commencé à résorber leur dette.

En outre, la SCI [I] n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] à son paiement à compter de 20 avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] à payer à la SCI [I] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SCI [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 février 2023 entre la SCI [I] d’une part, et Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 5], [Localité 7], sont réunies à la date du 20 avril 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] à payer à la SCI [I] la somme de 796,76 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse,

ACCORDE un délai à Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] à s’acquitter de la dette en huit fois, en procédant à sept versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] à payer à la SCI [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 20 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] à payer à la SCI [I] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [L] et Madame [E] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX.

LE GREFFIER LE JUGE