Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01014 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF5W

S.A. DOMOFRANCE

C/

[L] [M], [U] [B] [D] épouse [M]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Mme [K] [C] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [U] [B] [D] épouse [M]

née le 28 Janvier 1983 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2021, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE (ci après DOMOFRANCE) a donné à bail à Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 9].

Un premier commandement de payer a été signifié à Monsieur [M] et Madame [D] le 28 septembre 2023 dont les causes ont été régularisées dans les délais.

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier le 7 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 23 mai 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 19 septembre 2024 en lui demandant de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 19 janvier 2021 à la date du 19 avril 2024;

— Constater que Monsieur [M] [L] et Madame [D] épouse [M] [U], [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [L] et Madame [D] épouse [M] [U], [B] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail du 19 janvier 2021 ;

— En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [D] épouse [M] [U], [B] à payer à DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 4.869,93 € au titre des loyers dus à la date du 19 avril 2024 (terme de mars 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mars 2024 sur la somme de 3.716,29 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus ;

— Condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [D] épouse [M] [U], [B] à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter du 19 avril 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux visés par le bail en date du 19 janvier 2021, vides de toute occupation et de tout objet mobilier ;

— Condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [D] épouse [M] [U], [B] à payer à DOMOFRANCE la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Madame [D] épouse [M] [U], [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 mars 2024.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, sauf à actualiser sa créance à la somme de 8.754,69 euros hors frais de poursuite selon un décompte fourni à l’audience.

Il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M], bien que régulièrement cités à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu.

Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M] n’ont pas déféré aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux époux [V] le 7 mars 2024, pour la somme en principal de 3.716,29 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 8 mai 2024.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin à la date précitée.

Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

DOMOFRANCE produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, en ce compris le coût du premier commandement de payer (144,69 euros), la somme de 8.610 euros à la date du 17 septembre 2024 (mois d’août 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que les parties défenderesses doivent donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Il convient dès lors de fixer à la charge de Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M] à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au dernier montant du loyer et des charges, soit une somme de 755,48 euros à la date du 17 septembre 2024.

Faute de comparaître, Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés au paiement de la somme de 8.610,00 euros à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Les défendeurs étant mariés et la solidarité étant en outre convenue au contrat, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenus aux dépens, ils seront en outre condamnés in solidum à payer à DOMOFRANCE une indemnité que l’équité commande de fixer à 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 8 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 janvier 2021 et liant la société DOMOFRANCE à Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 9] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 755,48 euros ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 8.610,00 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, pénalités (SLS) et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 17 septembre 2024, échéance d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M] à payer à la société DOMOFRANCE la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [U], [B] [D] épouse [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE